Czy żona może sprzedać mieszkanie?

Czy żona może sprzedać mieszkanie?

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje wspundefinedlność majątkowa między małżonkami i obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonkundefinedw lub przez jednego z nich (art. 31 undefined 1 k.r.o.). Następstwem wspundefinedlności majątkowej jestnp.nieopodatkowanie spadku.

Do niedawna stanowisko organundefinedw podatkowych było niekorzystne dla podatnikundefinedw w zakresie sprzedaży nieruchomości, ktundefinedra została odziedziczona w całości po zmarłym wspundefinedłmałżonku.

Zastanawiasz się jaka jest wartość Twojej nieruchomości? Skorzystaj ze sprawdzonych kalkulatorundefinedw Urban.One lub SonarHome. Wyceń mieszkanie online nawet w 1 minutę!

Urząd skarbowy stał na stanowisku, że ze sprzedażą nieruchomości spadkobierca musi odczekać 5 lat od śmierci małżonka, aby nie płacić podatku. W przeciwnym razie, od odziedziczonej części musiał zapłacić 19 % podatek dochodowy. Organ nie uwzględniał tego, że gdyby małżonek żył, nieruchomość można by sprzedać bez podatku.

W związku z rozbieżnościami interpretacyjnymi dotyczącymi opodatkowania dochodundefinedw uzyskanych przez jednego z małżonkundefinedw ze sprzedaży nieruchomości po śmierci drugiego z małżonkundefinedw, Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale siedmiu sędziundefinedw z dnia 15 maja 2017 roku (sygn.

akt II FPS 2/17) podważył interpretację organundefinedw podatkowych i opowiedział się na rzecz podatnikundefinedw, stwierdzając, że datą nabycia nieruchomości jest dzień nabycia tej nieruchomości do majątku wspundefinedlnego małżonkundefinedw.

Tak więc początek biegu 5-letniego terminu rozpoczyna się od chwili nabycia nieruchomości przez małżonkundefinedw.

Ustawodawca także uregulował wyżej opisany problem poprzez zmianę przepisundefinedw ustawy o podatku dochodowym od osundefinedb fizycznych (PIT).

Do 2018 r. upływ 5-letniego terminu w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadkuliczyło się od końca roku kalendarzowego, w ktundefinedrym nastąpiło nabycie spadku, czyli z chwilą śmierci spadkodawcy.

Planujesz sprzedaż nieruchomości? Sfinalizuj transakcję w szybki i prosty sposundefinedb! Dodaj ogłoszenie na mieszkanie.pl

Z dniem 1 stycznia 2019 r.

weszły nowe przepisy ktundefinedre mundefinedwią, że w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku, 5-letni okres liczony jest od końca roku kalendarzowego w ktundefinedrym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę. W związku z tym zapisem może mieć miejsce sytuacja, ktundefinedra pozwoli na sprzedaż nieruchomości spadkobiercy zaraz po jej nabyciu bez płacenia 19% podatku dochodowego. Natomiast w przypadku sprzedaży nieruchomości po ustaniu wspundefinedlności majątkowej małżeńskiej, ktundefinedre zostały nabyte do majątku wspundefinedlnego małżonkundefinedw 5-letni okres, liczy się od końca roku kalendarzowego, w ktundefinedrym nastąpiło ich nabycie do majątku wspundefinedlnego małżonkundefinedw.

Przykład

W 2009 r. małżeństwo nabyło do wspundefinedlności majątkowej nieruchomość. W sierpniu 2018 r. mąż zmarł. W wyniku podziału spadku całość majątku po zmarłym przypadła małżonce. W lipcu 2019 r. małżonka zbyła zakupioną wspundefinedlnie z mężem w 2009 r. nieruchomość.

Według nowych przepisundefinedw dokonana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osundefinedb fizycznych.

Wskazany w ustawie 5-letni termin, liczony jest w jej przypadku nie od dnia nabycia spadku po mężu, a od dnia nabycia nieruchomości do wspundefinedłwłasności małżeńskiej tj. 2009 r.

Podsumowując nie trzeba już czekać 5 lat od śmierci wspundefinedłmałżonka, żeby mundefinedc sprzedać nieruchomość bez konieczności zapłacenia 19 % podatku, ponieważ liczy się data nabycia praw przez spadkodawcę a nie spadkobrania oraz data nabycia majątku do wspundefinedlności małżeńskiej.

Nowe przepisy ustawy PIT są korzystną zmianą dla podatnikundefinedw. Obowiązujące do 2018 r. regulacje doprowadzały do absurdu, dawały organom podatkowym możliwość opodatkowania majątku gromadzonego latami wspundefinedlnie przez małżonkundefinedw w ramach wspundefinedłwłasności małżeńskiej jak i majątku gromadzonego przez spadkodawcę.

Zgoda małżonka na sprzedaż nieruchomości

Wraz z mężem, z którym jestem w separacji i nie mieszkamy razem, jesteśmy właścicielami mieszkania, które wchodzi w skład majątku wspólnego małżeńskiego. Mamy też drugie mieszkanie, które trzymamy pod wynajem.

W związku z problemami finansowymi, zaproponowałam mężowi sprzedaż tego mieszkania przeznaczonego pod wynajem, na co jednak się nie zgadza, a jak się dowiedziałam, konieczna jest zgoda męża.

Jak mogę wymóc na nim udzielenie zgody na sprzedaż mieszkania? Czy mogę sprzedać mój udział w nieruchomości bez zgody męża? – pyta czytelniczka „Sztafety”.

Zgodnie z kodeksem rodzinnym i opiekuńczym, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Co do zasady, każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, jednakże ustawodawca wprowadził pewne ograniczenia w tym zakresie. Dla dokonania niektórych czynności przez jednego z małżonków, wymagana jest bowiem zgoda drugiego małżonka.

Do czynności wymagających zgody drugiego małżonka,  zgodnie z art.

37 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego należą: czynności prawne prowadzące do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzące do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków; czynności prawne prowadzące do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal; czynności prawne prowadzące do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa; darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

Kiedy konieczna jest zgoda małżonka?

Zgodnie w przytoczonym powyżej art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, np. sprzedaży mieszkania, wymagana jest zgoda drugiego małżonka. Tym samym przy zawieraniu umowy sprzedaży, na mocy której nastąpić ma sprzedaż nieruchomości, obecni powinni być oboje małżonkowie jednocześnie.

Jeżeli jeden z małżonków, nie chce lub nie może być obecny przy zawieraniu takiej umowy sprzedaży, to może udzielić drugiemu małżonkowi zgody na sprzedaż nieruchomości i wówczas jego obecność przy zawieraniu umowy nie będzie konieczna. Zgoda na taką czynność udzielona powinna być w formie aktu notarialnego, czyli stanowi ona tzw. „zgodę notarialną”.

Oznacza to, że w opisanej powyżej sytuacji na sprzedaż mieszkania przez czytelniczkę musi wyrazić zgodę jej małżonek. Zgoda ta może zostać wyrażona zarówno w czasie zawierania umowy sprzedaży, jak i już po jej zawarciu.

Warto zaznaczyć, że druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy.

Dopiero brak potwierdzenia lub odmowa udzielenia zgody w tym terminie powoduje nieważność takiej umowy.

W  przypadku, gdy zgoda zostanie wyrażona w terminie późniejszym, umowa sprzedaży mieszkania będzie przez ten czas bezskutecznie zawieszona, co oznacza, że nie wywoła ona zamierzonego skutku prawnego, czyli że własność nieruchomości nie przejdzie na kupującego aż do czasu wyrażenia tej zgody. W przypadku potwierdzenia umowy przez małżonka, czyli wyrażenia zgody na sprzedaż, umowa stanie się ważna, a własność mieszkania przejdzie na kupującego( w takim przypadku zgoda będzie miała moc wsteczną od daty transakcji).

Forma oświadczenia o wyrażeniu zgody uzależniona jest od rodzaju dokonywanej czynności. W przypadku, gdy do ważności czynności prawnej wymagana jest forma szczególna, np. forma aktu notarialnego przy umowie sprzedaży nieruchomości, oświadczenie o wyrażeniu zgody na dokonanie tej czynności powinno być złożone w tej samej formie.

Zgoda sądu zamiast zgody małżonka

Czy zatem brak zgody jednego z małżonków zamyka drogę do sprzedaży wspólnego mieszkania? Odpowiedź na to pytanie znajdziemy w art.

39 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym, „jeżeli jeden z małżonków odmawia zgody wymaganej do dokonania czynności, albo jeżeli porozumienie z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, drugi małżonek może zwrócić się do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności. Sąd udziela zezwolenie, jeżeli dokonania czynności wymaga dobro rodziny”.

Jeżeli zatem małżonkowie nie będą zgodni odnośnie np. sprzedaży nieruchomości stanowiącej składnik ich majątku wspólnego, to  małżonek, który chce dokonać określonej czynności prawnej, może złożyć do sądu wniosek o zezwolenie na dokonanie danej czynności. Takie zezwolenie zastępuje zgodę współmałżonka.

Trzeba jednak mieć na uwadze, że sąd przychyli się do żądania tylko wtedy, gdy będzie tego wymagać dobro rodziny.

Zatem małżonek występujący do sądu z wnioskiem o zezwolenie na dokonanie danej czynności powinien swoje stanowisko dokładnie uzasadnić i wskazać, dlaczego jego zdaniem takie rozwiązanie będzie korzystne dla rodziny.

Sytuacje, które uzasadniają wydanie zezwolenia przez sąd, to przykładowo, zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny poprzez zakup nieruchomości, sprzedaż nieruchomości w celu spłaty zadłużenia, czy też sfinansowania niezbędnego leczenia członka rodziny.

Egzekucja z majątku wspólnego

Warto pamiętać, że zgody współmałżonka wymaga również zaciągnięcie zobowiązania, w ramach którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia wierzytelności z majątku wspólnego małżonków.

Jeżeli małżonek zaciągnął zobowiązanie bez zgody drugiego małżonka albo zobowiązanie jednego z małżonków nie wynika z czynności prawnej, wierzyciel może żądać zaspokojenia tylko z majątku osobistego dłużnika, z wynagrodzenia za pracę lub z dochodów uzyskanych przez dłużnika z innej działalności zarobkowej, jak również z korzyści uzyskanych z jego praw autorskich lub pokrewnych, a jeżeli wierzytelność powstała w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa, także z przedmiotów majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa. W takiej sytuacji, ten współmałżonek nie odpowiada też za te długi. Nie dotyczy to oczywiście zobowiązań zaciągniętych na zaspokajanie potrzeb rodziny.

See also:  Obniżenie alimentów na żonę po przejściu na emeryturę

Do egzekucji z majątku wspólnego małżonków konieczny jest tytuł wykonawczy (wyrok, nakaz zapłaty, opatrzony klauzulą wykonalności), wydany przeciwko obojgu małżonkom.

Jeżeli tytuł wykonawczy wydany został tylko przeciwko małżonkowi będącemu dłużnikiem, wierzyciel, chcąc zaspokoić się z majątku wspólnego dłużnika i jego małżonka, powinien uzyskać tytuł wykonawczy również przeciwko małżonkowi dłużnika. Zgodnie z art.

787 Kodeksu postępowania cywilnego, tytułowi egzekucyjnemu wydanemu osobie pozostającej w związku małżeńskim sąd nadaje klauzulę wykonalności przeciwko małżonkowi dłużnika, jeżeli wierzyciel wykaże dokumentem urzędowym lub prywatnym, że stwierdzona tytułem egzekucyjnym wierzytelność powstała z czynności prawnej dokonanej za zgodą małżonka dłużnika.

W celu uzyskania klauzuli wykonalności, wierzyciel występuje do sądu z wnioskiem.

Sąd bada z urzędu: czy osoba, przeciwko której ma być nadana klauzula wykonalności, pozostaje w związku małżeńskim z dłużnikiem; czy małżonek dłużnika wyraził zgodę na zaciągnięcie zobowiązania; czy małżonkowie pozostają w ustroju wspólności majątkowej, przy czym wspólność majątkowa musi istnieć zarówno w chwili powstania tytułu egzekucyjnego, jak i nadawania klauzuli wykonalności; czy wierzytelność nie powstała przed powstaniem wspólności ustawowej; czy wierzytelność nie dotyczy tylko majątku odrębnego dłużnika.

Po rozpoznaniu sprawy sąd wydaje postanowienie bądź o nadaniu klauzuli wykonalności bądź odmawia nadania.

W przypadku, gdy wierzyciel skieruje egzekucję do rzeczy będącej  osobistą własnością drugiego małżonka (komornik dokona zajęcia), bądź też tytułowi wykonawczemu, na podstawie którego prowadzona jest egzekucja, nie została nadana klauzula wykonalności przeciwko współmałżonkowi,  współmałżonek ten ma prawo złożyć skargę na czynności komornika. Sąd oddala skargę, jeżeli komornik działał zgodnie z prawem, a uwzględnia ją, gdy zaskarżona czynność dokonana została z naruszeniem przepisów.

  • W takich przypadkach, małżonek dłużnika powinien pilnować terminu na złożenie skargi, gdyż kiedy skarga zostanie wniesiona po terminie, sąd jej nie rozpozna.
  • Bożena Kolba
  • Podstawa prawna

Ustawa z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jednolity: Dz.U. z 2020 r., poz. 1359).

Tagi: egzekucjanieruchomościprawosprzedaż

Sprzedaż mieszkania po śmierci współmałżonka – czy możesz uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?

Spór na linii podatnik – urząd skarbowy dotyczył czasu, który musiał upłynąć, aby drugi małżonek mógł zbyć nieruchomość bez płacenia podatku dochodowego.

Przez długi czas obowiązywały przepisy, które jasno określały, że sprzedaż mieszkania po śmierci współmałżonka bez obowiązku zapłaty podatku dochodowego możliwa jest dopiero po upływie 5 lat od daty śmierci męża lub żony.

Co jeszcze może zyskać spadkobierca po zmianach zatwierdzonych przez Naczelny Sąd Administracyjny? Dowiedz się!

Oszczędź czas i nerwy – sprzedaj mieszkanie do homly: uzyskaj ofertę

Sprzedaż mieszkania po śmierci współmałżonka a podatek dochodowy

Przed zmianą w uchwale organy podatkowe twierdziły, że uzyskanie przez drugiego z małżonków praw do mieszkania w wyniku spadku po zmarłym małżonku jest niejako samodzielnym nabyciem nieruchomości.

Według przepisów pięcioletni termin umożliwiający zwolnienie osoby od podatku dochodowego od sprzedaży liczony był od daty śmierci spadkodawcy. Zapłacenie podatku nie było konieczne, jeżeli odpłatne zbycie mieszkania nastąpiło po upływie 5 lat.

Sprzedaż ta nie stanowiła źródła przychodu i nie podlegała opodatkowaniu.

Nowe zasady sprzedaży mieszkania po śmierci współmałżonka

Tak niekorzystną wykładnię dla spadkobierców zmienił wyrok sędziów NSA, w którym uznano, że nabycie spadku po małżonku oraz termin sprzedaży nieruchomości nie mają znaczenia dla opodatkowania.

Sprzedaż domu lub mieszkania przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez małżonków, powoduje obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Okres 5 lat nalicza się bowiem od chwili nabycia lub wybudowania nieruchomości i tym samym uzyskania przez małżeństwo praw do majątku wspólnego, a nie od momentu otwarcia spadku.

Korzyści z uchwały NSA

Zmiany zarządzone przez sędziów z NSA otwierają podatnikom drogę do odzyskania już zapłaconego podatku od sprzedaży lokalu.

Z dokładną treścią uchwały powinny zapoznać się te osoby, które zapłaciły podatek jeszcze przed wprowadzonymi korzystnymi dla spadkobierców zmianami.

Istnieje szansa na odzyskanie części pieniędzy przeznaczonych na opłatę podatku dochodowego, jeśli podatnik spór z urzędem skarbowym otworzył jeszcze przed uchwałą NSA.

Czym jest wspólność majątkowa małżeńska? Jak wpływa to na sprzedaż mieszkania po śmierci współmałżonka?

Zgodnie z artykułem Kodeksu rodzinno-opiekuńczego w momencie zawarcia małżeństwa z mocy ustawy powstaje między małżonkami wspólność majątkowa.

Obejmuje ona przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.

W trakcie trwania małżeństwa obie strony związku nie mają określonych praw majątkowych, czyli nie mogą rozporządzać udziałami.

Kto dziedziczy mieszkanie po śmierci małżonka?

Stan małżeński jest pod szczególną ochroną prawa, co łączy się z wieloma przywilejami. Dotyczy to także prawa spadkowego. W pierwszej kolejności spadek otrzymują małżonek oraz dzieci zmarłego. Kodeks cywilny tak rozstrzyga tego typu sytuacje:

  1. Jeśli małżeństwo ma dzieci, to każda osoba uprawniona ma prawo do równej części prawa do lokalu w spadku. Jednak małżonek nie może otrzymać mniej niż 1/4 spadku (w sytuacji, gdy do spadku ma prawo więcej niż trójka dzieci). Do spadku mają też prawo dzieci zmarłego pochodzące spoza małżeństwa;
  2. Jeżeli małżeństwo nie ma dzieci, to udział w spadku mają także rodzice zmarłego. W takiej sytuacji małżonek spadkodawcy dostanie połowę spadku, a każdy z rodziców po 1/4. Jeżeli rodzice nie żyją lub żyje tylko jedno z nich, to ich część spadkowa przypada rodzeństwu zmarłego.

Dziedziczenie mieszkania a wspólnota majątkowa

To, że małżonkowie oraz dzieci mają równy udział w spadku, nie oznacza, że wszyscy zainteresowani dostaną po równej części mieszkania.

Trzeba wziąć pod uwagę wspólność majątkową małżonków, co w praktyce oznacza, że każde z nich ma takie samo prawo do wspólnego majątku. Po śmierci jednego z małżonków wdowa lub wdowiec staje się właścicielem połowy tego majątku.

Dopiero pozostała część spadku jest włączana do masy spadkowej i dzielona na resztę spadkobierców.

W jaki sposób sprzedać dom lub mieszkanie po śmierci małżonka?

Jeżeli wdowa lub wdowiec otrzymali spadek w 2021 roku, a zakupu mieszkania dokonali w roku 2000, mogą je sprzedać bez podatku od spadków i darowizn. To możliwe od 1 stycznia 2019 roku, kiedy wprowadzono zmiany w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sytuacja nieco się komplikuje, gdy jedno z dzieci nie zgadza się na sprzedaż nieruchomości po śmierci rodzica.

W takiej sytuacji, aby móc sprzedać lokal, trzeba przeprowadzić podział spadku (jeżeli fizycznie da się podzielić nieruchomość) lub wnioskować o przyznanie pełnego prawa własności nieruchomości jednemu ze spadkobierców, z obowiązkiem spłaty części domu należnej dzieciom.

Szybka sprzedaż mieszkania po śmierci współmałżonka? Zgłoś się do Homly!

Pamiętaj, że zbyt mieszkania jest długotrwałym procesem i często wiąże się z dużymi nerwami. Po pierwsze trudność może sprawić prawidłowa wycena nieruchomości, a po drugie – znalezienie nabywcy.

Specjaliści z Homly szybko uporają się z tymi dwoma problemami. W jaki sposób? Zgłoś się do Homly, a w ciągu kilku dni otrzymasz fachową wycenę swojego mieszkania.

Jeśli Homly zdecyduje się kupić twoją nieruchomość, to transakcja może dojść do skutku nawet w tydzień!

Oszczędź czas i nerwy – sprzedaj mieszkanie do homly: uzyskaj ofertę

Sprzedaż nieruchomości po śmierci małżonka – jaki podatek?

18 czerwca 2019
2 minuty czytania

W przypadku śmierci męża lub żony, druga osoba może się zdecydować na sprzedaż mieszkania po śmierci małżonka. Może to wynikać z faktu, że nie jest sam w stanie utrzymać dużego domu, potrzebuje gotówki lub po prostu zmienia życiowe plany w wyniku zaistniałej sytuacji. Za czasów życia drugiej osoby nieruchomości były częścią wspólną majątku, a to może pociągać za sobą pewne skutki prawne

Kiedy płaci się podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości?

Jak wiadomo, podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania nie jest wymagany w przypadku, kiedy dana nieruchomość została nabyta ponad 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym została nabyta lub wybudowana nieruchomość.

Mogłoby się wydawać, że w przypadku małżeństwa, które posiadało swój dom, działkę lub inną nieruchomość dłużej niż 5 lat nie powinno być problemu z interpretacją.

Jednak w razie śmierci małżonka często pojawiały się wątpliwości co do czasu posiadania danej nieruchomości i konieczności płacenia podatku dochodowego.

Problem w sprawie podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania?

Niektóre sądy i organy państwowe uznawały, że żyjący współmałżonek nabywał drugą część nieruchomości w ramach spadku. Przykładem może być małżeństwo, które swój dom posiadało ponad 10 lat w momencie, kiedy jeden ze współmałżonków zmarł. Drugi współmałżonek postanowił sprzedać dom.

See also:  Zajęcie wynagrodzenia żony za kredyt męża

Wydawać by się mogło, że dana osoba nie będzie musiała odprowadzać podatku dochodowego od sprzedaży domu. Jednak niektóre sądy interpretowały, że żyjący małżonek nabył część zmarłego współmałżonka dopiero w momencie śmierci.

Zgodnie z tą interpretacją osoba żyjąca mogłaby sprzedać cała dom dopiero po upływie 5 lat od zakończenia roku, w którym zmarł małżonek.

Druga interpretacja obowiązku płacenia podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania po śmierci małżonka?

Jak już wspomniano, tylko niektóre z sądów przyjęły takie stanowisko. Druga interpretacja zakłada, że jeżeli nieruchomość jest nabywana w trakcie trwania małżeństwa, to należy ona tak samo do obu współmałżonków, a nie połowa majątku należy do jednego z nich, a połowa do drugiego.

Oczywiście taka interpretacja możliwa jest tylko i wyłącznie wtedy, kiedy małżeństwo miało wspólność majątkową. Taka interpretacja powoduje, że śmierć jednego ze współmałżonków to przekształcenie się wspólności we współwłasność w częściach ułamkowych.

W związku z tym termin zwolnienia z podatku dochodowego jest liczony od daty zakupu, budowy nieruchomości przez obu małżonków.

Jakie stanowisko zajął NSA w sprawie sprzedaży nieruchomości dziedziczonej po małżonku ?

Jaka interpretacja jest zatem właściwa? W tym przypadku powinno się kierować stanowiskiem, jakie zajął w tej sprawie Naczelny Sąd Administracyjny. Jest to kluczowa interpretacja, do której należy się odnosić w przypadku wątpliwości co konieczności zapłaty podatku dochodowego. NSA w dniu 15 maja 2017 r. (sygn. II FPS 2/17) podjął uchwałę, w której wskazał, że:

„Dla celów opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a – c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U.

z 2000 r., Nr 14, poz. 176, ze zm.

) nabytych przez współmałżonka w wyniku dziedziczenia, datą ich nabycia lub wybudowania w rozumieniu tego przepisu jest dzień nabycia (wybudowania) tych nieruchomości i praw majątkowych do majątku wspólnego małżonków”.

Zgodnie z tym zapisem za datę nabycia nieruchomości uznaje się termin, kiedy została ona wybudowana lub nabyta. Dotyczy to także części odziedziczonej po współmałżonku. Właśnie w ten sposób powinno się liczyć okres posiadania nieruchomości na cele obliczenia podatku dochodowego w przypadku zbycia nieruchomości.

Nie ma wątpliwości, że jest to interpretacja odzwierciedlająca realną sytuację małżeństw. Jednocześnie jest także korzystniejsza dla wszystkich owdowiałych osób.

Takie stanowisko z całą pewnością upraszcza formalności związane ze sprzedażą oraz w jasny sposób wyjaśnia, jakie obowiązki spoczywają na sprzedającym nieruchomość.

Marcin Pabijanek CEO Social Estate

Czytaj także:

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych.
Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości.

Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy.
Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł.

Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.

Sprzedaż domu bez zgody małżonka | Adwokat Anna Błach

Pytanie: W akcie notarialnym figuruję jako właściciel domu, bo kupiłem go sam za moje własne pieniądze i ta nieruchomość nie wchodzi do majątku wspólnego z moją małżonką.

Żona, gdy się o tym dowiedziała powiedziała, że będzie się domagać w sądzie połowy pieniędzy za dom, bo był on nasz wspólny. Jestem w trakcie rozwodu z żoną i nie mamy rozdzielności majątkowej.

Nie będę w stanie potwierdzić przed sądem, że dom był kupiony za moje pieniądze, zarobiłem je za granicą. Czy będę musiał żonie zwrócić połowę kwoty otrzymanej za dom i czy umowa sprzedaży jest ważna?

Odpowiedź: Jeśli w akcie notarialnym znajduje się stwierdzenie, że nieruchomość została zakupiona za środki pochodzące z majątku osobistego małżonka nie przesądza o tym, że nieruchomość w rzeczywistości za takie środki została zakupiona.

Kluczową kwestię stanowi bowiem rozstrzygnięcie, skąd w rzeczywistości pochodziły środki na zakup nieruchomości, przy czym, jeżeli pieniądze te pochodziły z wynagrodzenia za pracę jednego z małżonków, zarobionego w trakcie trwania związku małżeńskiego – oznacza to, że pochodziły one tak naprawdę z majątku wspólnego.

W takiej sytuacji nieruchomość weszła do majątku wspólnego małżonków, a nie do majątku odrębnego.

To nabywający małżonek musi udowodnić, że rzecz nabyta w trakcie trwania związku małżeńskiego pochodzi z jego majątku odrębnego. Sąd Najwyższy w wyroku z 2001 r.

wskazał innym sądom orzekającym w takich sprawach, że w obowiązującym kodeksie rodzinnym i opiekuńczym, przyjmuje się jako zasadę istnienie ustawowej wspólności majątkowej wobec wszystkich rzeczy ruchomych i nieruchomości nabytych w trakcie trwania małżeństwa.

Sąd Najwyższy wskazał, że istnieje domniemanie, oparte na życiowym prawdopodobieństwie, według którego określone rzeczy w transakcji dokonanej tylko przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego w interesie i na rzecz ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.

Zakładam, że zbycie nieruchomości nastąpiło już po wejściu w życie nowelizacji kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, czyli po 19 stycznia 2005 r.

Jeżeli nieruchomość rzeczywiście należała do majątku wspólnego małżonków to do jej zbycia potrzebna była zgoda drugiego z małżonków, a ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.

Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; stanie się wolna od zobowiązania po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.

Jeżeli na podstawie czynności prawnej dokonanej przez jednego małżonka bez wymaganej zgody drugiego , osoba trzecia nabyła własność nieruchomości w dobrej wierze i nabył własność odpłatnie, a w księdze wieczystej był wpisany jako jedyny właściciel jeden z małżonków, to nabywcę chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zatem, w takiej sytuacji, nabywca skutecznie nabył nieruchomość.

Adwokat Anna Błach
Kancelaria Prawna w Warszawie

Rozliczenie sprzedaży w małżeństwie

Większość osób, które decydują się stanąć na ślubnym kobiercu, nie myśli o pieniądzach. W Polsce nadal niewiele przyszłych małżonków decyduje się na rozdzielenie swoich majątków jeszcze przed ślubem. Brak tzw.

intercyzy oznacza zaś, że z chwilą ślubu małżonków z mocy prawa zaczyna łączyć tzw. wspólność majątkowa.

Jej istota sprowadza się do tego, że to, co zostaje nabyte przez żonę i męża w czasie trwania związku czy przez jednego z nich, stanowi ich majątek wspólny na zasadzie współwłasności.

Ta szczególna sytuacja małżonków, która swe źródło ma w prawie rodzinnym, istotnie przekłada się na ich sytuację podatkową.

Jednym z podstawowych przywilejów, jakie w podatkach mają małżeństwa, jest prawo do wspólnego rozliczenia PIT czy pełne, nielimitowane zwolnienie z podatku od spadku czy darowizny.

Wspólność majątkowa małżeńska może też dać wymierne korzyści przy sprzedaży mieszkania czy domu.

Przypomnijmy: w Polsce odpłatne zbycie nieruchomości prywatnych jest opodatkowane PIT tylko wtedy, gdy od końca roku nabycia nie minęło pięć lat. Po tej dacie mieszkanie czy dom można sprzedać bez konieczności rozliczania się z fiskusem.

Życie – zwłaszcza gdy chodzi o małżonków – pisze jednak różne scenariusze. I może się zdarzyć, że w związku z rozwodem czy śmiercią jedno z małżonków staje się jedynym właścicielem nieruchomości, którą od lat posiadało wspólnie z drugim. Wtedy powstaje problem, od kiedy liczyć początek biegu pięcioletniego terminu dla tej części domu czy mieszkania, którą mąż czy żona nabył później.

– Niestety, fiskus przez długi czas upierał się, że w takich przypadkach dochodzi do drugiego nabycia części nieruchomości. I to także w przypadkach, gdy mieszkanie czy dom był we współwłasności majątkowej małżeńskiej.

W praktyce oznaczało to, że choć mieszkanie było wspólnie własnością małżonków przez dziesięć lat, to gdy np. po rozwodzie przypadało tylko jednemu, przy szybkiej sprzedaży urzędnicy skarbówki żądali PIT od połowy jego wartości – tłumaczy Krzysztof J.

Musiał, doradca podatkowy, partner w kancelarii Musiał i Partnerzy.

Dlaczego? Uznawali bowiem że nabywając np. mieszkanie, mąż i żona byli jego właścicielami po połowie. W konsekwencji uważali, że gdy tylko jedno z nich staje się właścicielem całości, to w połowie następuje nowe nabycie, od którego liczy się nowy termin warunkujący, czy odpłatne zbycie będzie podlegać PIT czy nie.

– Prowadziło to do absurdalnych sytuacji, w których małżonkowie byli np.

właścicielami domu przez 15–20 lat, a gdy potem w wyniku zniesienia współwłasności tylko jedno z nich stawało się właścicielem i chciało sprzedać mieszkanie, stawało przed dylematem: czekać kolejne ponad pięć lat, żeby nie zapłacić PIT, czy sprzedać od razu i liczyć się z tym, że fiskus zażąda PIT od połowy – wyjaśnia Musiał.

Na szczęście te profiskalne zapędy zostały już ostudzone przez NSA. Przełomem okazała się zwłaszcza uchwała siedmiu sędziów z 15 maja 2017 r. (sygn. akt II FPS 2/17).

NSA uznał w niej, że dla celów opodatkowania PIT odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit.

See also:  Fałszywe oskarżenia konkubiny o znęcanie się, jak się bronić?

a–c ustawy o PIT nabytych przez współmałżonka w wyniku dziedziczenia datą ich nabycia lub wybudowania w rozumieniu tego przepisu jest dzień ich nabycia (wybudowania) do majątku wspólnego małżonków.

Mówiąc prościej, siedmiu sędziów NSA – wbrew temu, co przez lata lansował fiskus – uznało, że w przypadku małżonków związanych wspólnością majątkową nie ma mowy o żadnym ponownym nabyciu.

Podstawowym argumentem był charakter własności łączącej małżonków. NSA przypomniał, że w razie ustania wspólności majątkowej do majątku, który był nią objęty, stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych.

Ze względu na wspólność majątkową nie można wyodrębnić udziałów, które małżonkowie posiadali w chwili nabycia nieruchomości w małżeństwie.

W konsekwencji przyjmuje się, że małżonkowie pierwotnie nabyli prawo majątkowe wspólnie w całości. Ustanie wspólności łącznej nie jest powtórnym nabyciem.

A skoro nie można wyodrębnić udziałów, które małżonkowie posiadali w chwili nabycia nieruchomości w małżeństwie, to pięcioletni termin nie może biec od nowa.

Uchwała dotyczyła spadkobrania. Dziś problem wdów i wdowców, którzy chcą bez PIT szybko sprzedać mieszkanie czy dom nabyty ze zmarłym współmałżonkiem, rozwiązał sam ustawodawca. Od 1 stycznia 2019 r.

pięcioletni termin, od którego zależy opodatkowanie sprzedaży nieruchomości przy spadkobraniu, liczy się już nie od nabycia przez spadkobiercę, ale przez spadkodawcę. I dotyczy to nie tylko małżonków, ale wszystkich.

Niemniej tezy zawarte w uchwale dotyczące charakteru majątkowego ustroju małżeńskiego są nadal aktualnie i sądy chętnie sięgają po nie w innych sprawach dotyczących odpłatnego zbycia mieszkań i domów przez małżonków.

Rozszerzenie majątku

Przykładem może być wyrok NSA z 28 marca 2019 r. (II FSK 822/17). Sąd przyznał w nim rację małżonkom, którzy chcieli sprzedać mieszkanie po rozszerzeniu wspólności małżeńskiej, tj. mieszkanie, które należało tylko do żony, stało się własnością obojga.

Jak tłumaczył sędzia Cezary Koziński, NSA zgodził się, że w tym przypadku pięcioletni termin należy liczyć od pierwotnego nabycia. Skoro małżonek, który rozszerza wspólność majątkową na rzecz nabytą przed małżeństwem, nadal jest właścicielem całej tej rzeczy, to taka intercyza nie może oznaczać nabycia dla drugiego małżonka, gdyż ten pierwszy nie dokonał zbycia. Wyrok jest prawomocny.

Kiedy możemy sprzedać mieszkanie po śmierci żony?

Marcin Sądej • Opublikowane: 2019-05-27 • Aktualizacja: 2021-05-20

Mieliśmy z żoną współwłasność mieszkania. Żona zmarła 5 lat temu i notarialnie jej część mieszkania przeszła na mnie i naszych 2 synów. Kiedy możemy sprzedać mieszkanie bez konieczności płacenia podatku?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Powyższy przepis dotyczy synów zmarłej. Skoro zatem mama zmarła w 2013 r,. to sprzedaż mieszkania będzie podlegała opodatkowaniu do dnia 31.12.2018 r. Trzeba jednak wskazać, że istnieje możliwość uniknięcia podatku.

Otóż zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT zwalania się od podatku sprzedaż nieruchomości jeżeli cały przychód uzyskany ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własny cel mieszkaniowy.

Przez własny cel mieszkaniowy rozumie się m.in.:

  • zakup nowego mieszkania, w którym osoba będzie mieszkać,
  • remont posiadanego mieszkania, w którym osoba mieszka,
  • zakup gruntu pod budowę domu mieszkalnego,
  • sprzedaż kredytu hipotecznego zaciągniętego na nową nieruchomość (kredyt musi zostać zaciągnięty przed sprzedażą mieszkania).

W przypadku natomiast Pana jako męża, z którym zmarła żona miała wspólność majątkową małżeńską, obowiązują nieco inne zasady. Jak bowiem wskazał Minister Finansów w piśmie z dnia 06.02.2018 r., nr DD2.8201.3.2017.KBF:

Zbycie nieruchomości po śmierci jednego z małżonkow

„Jeżeli zbycie nieruchomości nastąpiło po śmierci jednego z małżonków, a nieruchomość nabyta została do majątku objętego wspólnością majątkową, to pięcioletni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości do majątku wspólnego małżonków.

Powyższa interpretacja uwzględnia szczególny charakter wspólności majątkowej małżeńskiej, z której wynika, że małżonkowie mają prawo do całej nieruchomości objętej wspólnością majątkową i nie można określić przypadających na każdego z małżonków udziałów w tej wspólności w czasie jej trwania.

Stąd dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych uznaje się, że w momencie śmierci jednego z małżonków nie następuje nabycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez drugiego małżonka, jeżeli nieruchomość objęta była wspólnością majątkową”.

W rezultacie w Pana przypadku termin 5-letni liczy się nie od dnia śmierci małżonki, lecz od dnia zakupu mieszkania razem z małżonką.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Sprzedaż nieruchomości po rozwodzie bez podziału majątku

Małżeństwa, które postanawiają zaciągnąć wspólnie kredyt hipoteczny, powinny odpowiednio zabezpieczyć się przed wieloma sytuacjami losowymi. Bowiem w życiu zdarzają się różne.

Obecnie coraz częściej dochodzi do rozwodów, co powoduje pewne komplikacje podczas sprzedaży wspólnego lokalu.

Jak wygląda sprzedaż nieruchomości po rozwodzie? Czy spłata mieszkania po rozwodzie jest konieczna? Przyjrzyjmy się nieco bliżej tej tematyce.

Sprzedaż nieruchomości po rozwodzie – czy to możliwe?

Sprzedaż domu po rozwodzie to popularna forma zbycia niechcianej nieruchomości oraz możliwość pozyskania dodatkowej gotówki.

Już w trakcie rozwodu małżeństwo, które nie ma rozdzielności majątkowej może z powodzeniem sprzedać mieszkanie. Warunkiem jest jednak obustronne przystąpienie do umowy sprzedaży lokalu.

W przypadku gdy jeden z małżonków sprzeciwiłby się podpisaniu dokumentu, sprzedaż lokalu nie będzie możliwa. 

Po rozwodzie można z powodzeniem sprzedać całą nieruchomość lub tylko swoje udziały jeśli lokal pozostaje we własności obydwu osób. Sprzedaż mieszkania po rozwodzie możliwa jest w kilku przypadkach:

  • Jeden z małżonków spłaci drugiego lub całkowicie zrzeknie się praw do nieruchomości
  • Osoby posiadające udziały w lokalu sprzedadzą je w ramach umowy sprzedaży udziałów
  • Byłe małżeństwo dojdzie do porozumienia, sprzedając lokal wspólnie, dzieląc się zyskiem

Sprzedaż domu po rozwodzie oraz sprzedaż mieszkania po rozwodzie to kwestie, które poruszane są coraz częściej przez osoby w takiej sytuacji życiowej.

Decydując się na zbycie takiego lokalu, warto skorzystać z usług profesjonalnego skupu mieszkań zadłużonych.

W ten sposób można szybko i bez zbędnych formalności pozbyć się niechcianego lokalu lub samych udziałów.

Sprzedaż i spłata lokum po rozpadzie małżeństwa – jak zrobić to najszybciej?

Warto wiedzieć, że spłata mieszkania po rozwodzie to najwygodniejsza forma rozliczenia między małżonkami jeśli jedno z nich nie chce mieć po rozwodzie nic wspólnego z nieruchomością.

Sprzedaż mieszkania po rozwodzie przez jedną ze stron jest możliwa tylko wtedy, kiedy druga strona spłaci tę pierwszą lub nieodpłatnie zrzeknie się swoich praw.

Aby dopełnić formalności nieco szybciej, można skorzystać z oferty skupu nieruchomości.

Jest to najszybsza forma zdobycia gotówki za niechcianą nieruchomość po rozstaniu. Sprzedaż domu po rozwodzie dla wielu osób jest jedynym słusznym rozwiązaniem. Warto jednak wiedzieć, że nie zawsze będzie to proste w realizacji.

Oczywiście najlepiej rozstać się w zgodzie i wspólnie zdecydować się na sprzedaż mieszkania po rozwodzie.

Kiedy jednak takie wyjście nie jest możliwe po zakończeniu rozprawy sądowej i uzyskaniu wyroku można pozbyć się także jedynie swoich udziałów.

Dlaczego warto spłacić mieszkanie po rozwodzie lub zdecydować się na jego sprzedaż?

Podział mieszkania po rozwodzie to naturalna kolej rzeczy, która następuje wraz z rozstaniem się małżonków. Jest to jedna z opcji, którą mają do wyboru osoby procesujące się w sądzie w ramach rozwodu.

Sprzedaż mieszkania po rozwodzie jest możliwa przez obie strony posiadające prawa do lokalu. Każdy może pozbyć się swoich udziałów lub sprzedaż nieruchomość wspólnie.

Kiedy jednak byli małżonkowie nie mogą dojść do porozumienia, sprzedaż mieszkania po rozwodzie może okazać się kłopotliwa.

Przeprowadziliśmy już podział mieszkania po rozwodzie, czy warto sprzedać dom po rozwodzie? Zdecydowanie tak, pod warunkiem, że nieruchomość nie jest objęta żadnymi długami oraz problemami na tle prawnym. Najlepszą możliwą opcją jest wspólne dojście do porozumienia i sprzedaż mieszkania po rozwodzie wraz z podziałem zysków zgodnie z udziałami.

[Wszystkie: 1 Średnia: 5]

Leave a Reply

Your email address will not be published.