Czy można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego po partnerce?

Czy można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego po partnerce?

Czym jest eksmisja?

Pojęcia eksmisji nie znajdziemy w przepisach prawa, albowiem jest to pojęcie potoczne, niemniej oznacza wszelkie czynności faktyczne i prawne zmierzające do oprundefinedżnienia lokalu lub nieruchomości z osundefinedb oraz rzeczy i wydania uprawnionej osobie.

Zatem postępowanie kolokwialnie nazywane eksmisyjnym zmierza do odzyskania władztwa nad lokalem, do ktundefinedrego posiadamy tytuł prawny.

Postepowanie eksmisyjne wiąże się z samowolnym zajęciem lokalu (nieruchomości) lub zakończeniem trwania stosunku prawnego, na podstawie ktundefinedrego można używać rzeczy cudzej (np. wypowiedzenie umowy najmu).

W wyjątkowych sytuacjach można przymusowo usunąć osobę, ktundefinedra dysponuje tytułem prawnym, gdy szczegundefinedlny przepis na to zezwala (np. konieczność remontu lub zagrożenie bezpieczeństwa związanego ze stanem budynku).

Podstawą prawną eksmisji jest przede wszystkim art. 222 undefined 1 KC.

Na jego podstawie właściciel jest uprawniony do żądania od osoby, ktundefinedra włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. To skuteczne uprawnienie to właśnie tytuł prawny, ktundefinedry może zniweczyć żądanie właściciela.

Eksmisję można odnosić do postępowania przed sądem lub odpowiednim organem, zmierzającym do wydania orzeczenia nakazującego określonej osobie wydanie rzeczy.

Przyczyny eksmisji

Postepowania eksmisyjne może być wszczęte z wielu powodundefinedw, jednakże zdecydowanie najczęstszymi są:

  • Zwłoka w zapłacie czynszu
  • Brak tytułu prawnego do lokalu
  • Niewłaściwe zachowanie

Zwłoka w zapłacie czynszu

Jest to chyba najbardziej powszechny powundefinedd eksmisji. Najemca zobowiązany jest do uiszczania co miesięcznych opłat za lokal jak i opłat nienależnych.

Czym są opłaty nienależne? Takie, ktundefinedre nie są zależna od właściciela nieruchomości (tzw. opłat za media, np. wodę, gaz, prąd). W przypadku zaniechania tych opłat przez najemcę, wynajmujący rundefinedwnież może wypowiedzieć umowę, jednak tylko w przypadku, gdy lokator opłaty te uiszcza na rzecz właściciela, a nie bezpośrednio na rzecz dostawcy mediundefinedw.

Jeśli natomiast lokator ma podpisaną umowę z dostawcą i nie reguluje opłat wynikających z wystawianych rachunkundefinedw, właściciel lokalu nie ma podstaw do wypowiedzenia umowy. W takiej sytuacji dostawca mediundefinedw będzie we własnym zakresie dochodził zapłaty należności od lokatora-strony umowy o dostawę mediundefinedw.

Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorundefinedw, aby właściciel lokalu mundefinedgł dokonać skutecznego wypowiedzenia umowy, konieczne jest:

  • pozostawanie przez lokatora w zwłoce z zapłatą czynszu przez trzy pełne okresy płatności (np. przez trzy miesiące, jeśli termin zapłaty czynszu zgodnie z umową przypada co miesiąc);
  • skierowanie do lokatora pisma undefined oświadczenia o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz wyznaczenie lokatorowi dodatkowego, miesięcznego terminu do spłaty zaległości.

Jeśli najemca nie zapłaci ani nie ustosunkuje się do wezwania, dopierow wundefinedwczas możliwa jest eksmisja.

Nierzadko zdarza się, że najemca broniący się w sądzie przed eksmisja, podnosi, że nie regulował czynszu ponieważ nie zarabiał lub uiszczał inne opłaty, a na czynszu mu nie starczyło. Takie rozumowanie jest uznawane za niedopuszczalne, albowiem opłata czynszu jest jednym z podstawowych obowiązkundefinedw lokatora wynikającym z przepisundefinedw Kodeksu cywilnego.

Oczywiście pozostawanie w zwłoce z zapłatą czynszu nie jest rzadkością, jednakże wundefinedwczas należy podjąć prundefinedbę rozmowy z właścicielem w celu np. rozłożenia na raty czy odroczenia terminu płatności. O ile w przypadku prywatnych właścicieli sytuacja może nie być taka prosta, to w przypadku gmin, ugodowe załatwienie sprawy jest pożądane i dobrze postrzegane.

Brak tytułu prawnego do lokalu

Innym rundefinedwnie powszechnym przypadkiem eksmisji, jest brak tytułu prawnego do lokalu.

Może zdarzyć się tak, że osoba utraci tytuł prawny do lokalu wskutek wypowiedzenia umowy lub od początku takiego tytułu nie posiadała.

Umowa może zostać wypowiedziana z rundefinedżnych powodundefinedw lub po prostu była zawarta na czas określony i się zakończyła, a pomimo to, lokator nie zamierza się wyprowadzić.

Zdarzają się jednak sytuacje, kiedy osoba zamieszkująca lokal od początku nie miała do niego tytułu prawnego.

Przykład z życia: najemcą jest np. Jan Kowalski, jest on uprawniony do zamieszkiwania w lokalu, ale samodzielnie. Poznaje kogoś i wiąże się z tą osobą, ktundefinedra wprowadza się do lokalu.

Mimo, że w oświadczeniu o liczbie osundefinedb zamieszkujących widnieje już np.

partnerka pana Jana Kowalskiego, to formalnie nie może ona zamieszkiwać w lokalu, albowiem z treści umowy wynika, że tylko pan Jan jest najemcą i brak innych osundefinedb uprawnionych do zamieszkiwania.

Z punktu widzenia wstąpienia w stosunek najmu, niebagatelne znaczenie ma rundefinedwnież art. 691 KC.

Mundefinedwi on, ze w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący wspundefinedłnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego wspundefinedłmałżonka, inne osoby, wobec ktundefinedrych najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, ktundefinedra pozostawała faktycznie we wspundefinedlnym pożyciu z najemcą.

Osoby wymienione wyżej wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Mając na uwadze powyższy przepis stwierdzić należy, że aby skutecznie wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy, należy być osobą spokrewnioną lub spowinowaconą z najemcą w sposundefinedb określony w ustawie oraz w chwili śmierci należy z nim zamieszkiwać.

Bywają sytuację, że np. wnuczka zamieszkiwała całe życie z babcią i mimo, że w chwili śmierci babci nadal z nią zamieszkiwała, to na mocy zacytowanego przepisu nie może wstąpić w stosunek najmu, albowiem wnuki nie są wymienione jako osoby uprawnione w art. 691 KC.

Z kolei bywa i tak, że cundefinedrka, ktundefinedra od wielu lat nie zamieszkuje z ojcem lub matką, to po śmierci rodzica prundefinedbuje wstąpić w stosunek najmu. W takim przypadku byłoby to możliwe, jednak tylko i wyłącznie jeśli udowodni, że właśnie ten lokal był jej centrum życiowym w chwili śmierci najemcy.

Niewłaściwe zachowanie a eksmisja

W przypadku, kiedy lokator zachowuje się w sposundefinedb sprzeczny z dobrymi obyczajami obowiązującymi wśrundefinedd wspundefinedłlokatorundefinedw np. nie przestrzega porządku, nie liczy się z prośbami kierowanymi do niego, wszczyna awantury, wundefinedwczas możemy mundefinedwić o zachowaniu lokatora jako rażąco naganne, w stopniu uniemożliwiającym wspundefinedlne zamieszkiwanie.

W takim przypadku rundefinedwnież możliwa jest eksmisja. Dość powszechnym przykładem jest np. gromadzenie śmieci. Niejednokrotnie słyszy się w mediach, że jakiś lokator gromadzi śmieci w lokalu, co ma wpływ na jakość życia innych mieszkańcundefinedw.

Przepisy prawa, w takim przypadku pozwalają undefinedusunąćundefined z lokalu uciążliwego lokatora.

Czy można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego po partnerce?

Jak wygląda postępowanie eksmisyjne?

Zwykle postępowanie eksmisyjne rozpoczyna się, gdy najemca utracił (czesem nigdy go nie nabył) tytułu prawnego do lokalu.

Przykładem może być np. sytuacja kiedy stronie – najemcy – zostanie wypowiedziana umowa najmu z powodu zalegania z zapłatą czynszu za okres dłuższy niż trzy miesiące lub też gdy, najemca zachowuje się w sposundefinedb czyniący uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. Tak samo będzie, kiedy najemca zamieszkuje w lokalu, do ktundefinedrego od początku nie miał tytułu prawnego.

Właściciel lokalu po wypowiedzeniu umowy, kieruje do najemcy wezwanie do oprundefinedżnienia i opuszczania lokalu. Jeśli najemca pozostaje obojętny, właściciel może skierować do sądu powundefineddztwo o oprundefinedżnienie i opuszczenie lokalu.

Sądem właściwym dla złożenia pozwu jest sąd właściwy dla położenia nieruchomości. Po wszczęciu postępowania sądowego i złożeniu pozwu, najemca ma czas na odpowiedź na pozew i zaprezentowanie swojego stanowiska.

Ważne! Warto w tym miejscu podkreślić, że kierując pozew przeciwko uporczywemu lokatorowi, istotne jest by wnosić o braku uprawnień do lokalu socjalnego dla najemcy. Dlaczego? Ponieważ orzeczenie takiego prawa znacznie opundefinedźni eksmisję. Nie zawsze jednak sąd może przychylić się do wniosku o braku uprawnień do lokalu socjalnego, ale o tym bedzie dalej.

W trakcie procesu każda ze stron prezentuje swoje stanowisko, powołuje dowody w postaci dokumentundefinedw i świadkundefinedw. Po zakończeniu postępowania dowodowego sąd zamyka przewundefinedd i orzeka w sprawie.

W przypadku orzeczenia eksmisji i uprawomocnienia się wyroku, następuje eksmisja, ktundefinedrą zajmuje się komornik.

Ważne! Nawet jeśli sąd orzeknie eksmisje, bez prawa do lokalu socjalnego trzeba pamiętać, że wszelkie czynności związane z oprundefinedżnieniem lokalu wstrzymane są w miesiącach od 1 listopada do 31 marca następnego roku. Ma to na celu ochronę eksmitowanych lokatorundefinedw w czasie zimy.

Lokal socjalny. Kto i kiedy ma do niego prawo?

W przypadku orzeczenia eksmisji z lokalu, sąd może orzec prawo do lokalu socjalnego. Przede wszystkim uprawnienie do uzyskania takiego lokalu mają osoby spełniające przesłanki z art.

14 ustawy o ochronie praw lokatorundefinedw, według ktundefinedrego w wyroku nakazującym oprundefinedżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osundefinedb, ktundefinedrych nakaz dotyczy.

Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego oprundefinedżnieniu.

Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu do lokalu socjalnego dla dwundefinedch lub więcej osundefinedb, gmina jest obowiązana zapewnić im najem socjalny co najmniej jednego lokalu.

Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, orzeka o uprawnieniu tych osundefinedb biorąc pod uwagę dotychczasowy sposundefinedb korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczegundefinedlną sytuację materialną i rodzinną.

Ważne! Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:

  1. kobiety w ciąży,
  2. małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osundefinedb niepełnosprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 426) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspundefinedlnie z nim zamieszkałej,
  3. obłożnie chorego,
  4. emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
  5. osoby posiadającej status bezrobotnego,
  6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
See also:  Matka nie dba o zdrowie dzieci - co robić?

undefined chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Zgodnie jednak z uchwałą SN z dnia 23 września 2010 r. (III CZP 51/10) na podstawie art. 691 undefined 1 KC nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego, o ktundefinedrym mowa w ustawie o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W przypadku orzeczenia uprawnienia do lokalu socjalnego, eksmisja z lokalu jest wstrzymana do czasu zaproponowania przez gminę takiego lokalu. Należy zatem pamiętać, że w przypadku gdy grozi nam eksmisja, warto zastanowić się czy nie spełniamy jednej z powyższych przesłanek.

Oczywiście posiadanie np. statusu bezrobotnego nie przesądza automatycznie o orzeczeniu prawa do lokalu socjalnego, albowiem każda sprawa jest indywidulanie rozpatrywana przez sąd.

Więcej informacji na temat rundefinedżnic między lokalem komunalnym a socjalnym przeczytasz w tym miejscu.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na [email protected] , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Kto może wstąpić w stosunek najmu lokalu komunalnego i lokalu socjalnego po śmierci najemcy?

Czy można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego po partnerce?

Lokal socjalny oraz lokal komunalny nie stanowią własności osoby która go wynajmuje. W związku z tym lokal ten nie wchodzi w skład spadku po zmarłej osobie, a osoby najbliższe nie mają prawa do dziedziczenia go. Można rozporządzać tylko tymi nieruchomościami, które są naszą własnością. Tylko takie nieruchomości podlegają dziedziczeniu.

Zgodnie z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Należy zauważyć, że zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26 czerwca 2014r.

w sprawie I Aca 40/14 nie ma przekonujących racji jurydycznych, a także argumentów socjologicznych lub psychologicznych, przemawiających za rozróżnieniem na płaszczyźnie prawnej skutków wynikających ze wspólnego pożycia hetero- i homoseksualnego; przeciwnie, więzi emocjonalne, fizyczne i gospodarcze powstające w ramach takiego pożycia są w obu przypadkach tożsame i mogą stworzyć równie mocną więź.

Jeśli osoba nie była jedynym najemcą, wówczas umowa najmu jest kontynuowana przez współnajemców lokalu mieszkalnego. W takim przypadku przepisy nie przewidują by w miejsce zmarłej osoby miał obowiązek bądź możliwość „wstąpić” nowy najemca.

Ponadto wskazane w art. 691 § 1 k.c. osoby muszą spełnić także warunek stałego zamieszkiwania z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Stałe zamieszkiwanie oznacza, że w zajmowany lokalu znajduje się centrum życiowe danej osoby. Dla spełnienia ww. warunku nie jest konieczne zameldowanie w lokalu.

Jeśli żadna osoba nie spełni wskazanych warunków, wówczas stosunek najmu lokalu mieszkalnego ulega wygaśnięciu. Natomiast jeśli ze stosunku najmu, który wygasł wynikają obowiązki np. nieuregulowane zobowiązania za czynsz najmu, wówczas wchodzą one do długów spadkowych, za które odpowiadają spadkobiercy najemcy.

Należy zauważyć, że art. 691 Kodeksu cywilnego nie ma zastosowania do najmu lokalu socjalnego. W związku z tym na podstawie art. 691 k.c. wskazane powyżej osoby nie mogą wstąpić w stosunek najmu socjalnego. Najem lokalu socjalnego jest ściśle związany z osobą zmarłego najemcy. W związku z tym wygasa z chwilą jego śmierci.

Jeśli nie spełnimy wskazanych powyżej warunków bądź zajmowaliśmy wraz z osobą zmarłą lokal socjalny, zawsze istnieje możliwość zwrócenia się do gminy, spółdzielni bądź zakładu pracy, o zawarcie z nami nowej umowy najmu. Wówczas decyzję podejmuje dany podmiot.

Ponadto, gdy gmina, bądź inny podmiot odmówi nam wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy, wówczas możemy wystąpić do sądu o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu.

Bez znaczenia w takim przypadku jest to czy źródłem najmu jest umowa czy decyzja administracyjna (po raz pierwszy SN dopuścił drogę sądową w tych sprawach w uchw. z 21.3.1977 r.

,  III CZP 19/77, OSNCP 1977, Nr 10, poz. 178).

Portal Orzeczeń
Sądu Okręgowego w Szczecinie

  • Dnia 11 marca 2015 roku
  • Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy
  • w składzie:
Przewodniczący: SSO Marzenna Ernest
Sędziowie: SO Wiesława Buczek – Markowska SO Zbigniew Ciechanowicz (spr.)
Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota J. Szlachta

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 marca 2015 roku w S.

sprawy z powództwa (…) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

przeciwko M. P., M. G. (1) i małoletniej A. O.

  1. o opróżnienie i wydanie lokalu mieszkalnego
  2. na skutek apelacji wniesionej przez pozwanych od wyroku Sądu Rejonowego w Stargardzie Szczecińskim z dnia 7 sierpnia 2013 roku, sygn. akt I C 1211/12
  3. I.  oddala apelację;

II.  zasądza od pozwanych M. P. i M. G. (1) na rzecz powódki (…) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwotę 60 (sześćdziesiąt) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Uzasadnienie wyroku z dnia 11 marca 2015 r.:

Powódka (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. wniosła o nakazanie pozwanemu M. P., aby opróżnił i wydał powódce w stanie wolnym od osób i rzeczy, zajmowany bez tytułu prawnego lokal mieszkalny położony w S.

przy ul. (…). Powódka podała, iż najemcą przedmiotowego lokalu do chwili śmierci była H. P., która zmarła w dniu 26.12.2010 r.

Powódka podniosła, że pozwany był wnukiem najemcy, a ponadto wprowadził się do spornego lokalu po śmierci najemcy.

Postanowieniem z dnia 30 stycznia 2013 r. wezwano do udziału w sprawie w charakterze pozwanych: M. G. (1) oraz małoletnią A. O. tj. osoby, które wraz z M. P. zajmują sporny lokal.

Pozwani zażądali oddalenia powództwa.

Wyrokiem z dnia 7 sierpnia 2013 r. Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie nakazał pozwanym M. P., M. G. (1) i małoletniej A. O., aby opróżnili i wydali powódce (…) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S. w stanie wolnym od osób i rzeczy lokal mieszkalny położony przy ul. (…) w S. (pkt I), ustalił, że pozwanemu M. P.

nie przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego (pkt II), wyznaczył pozwanym termin 3 miesięcy dla spełnienie świadczenia opisanego w punkcie I wyroku liczony od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia (pkt III); zasądził od pozwanych M. P. i M. G.

(1) solidarnie na rzecz powódki kwotę 337 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt IV) i odstąpił od obciążenia małoletniej A. O. kosztami postępowania (pkt V).

Powyższe rozstrzygnięcie oparto o następujące ustalenie faktyczne:

H. P., babcia pozwanego M. P., od 6 czerwca 1967 r. była najemcą lokalu mieszkalnego położnego w S. przy ul. (…), stanowiącego obecnie własność powoda (…) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S..

Następnie do lokalu wprowadził się pozwany M. P. wraz z ówczesną żoną oraz dwójką małoletnich dzieci, którzy zamieszkiwali tam do 2006 r. W późniejszym czasie pozwany M. P.

wyjechał wraz z rodziną – w celach zarobkowych – do Anglii. Do Polski pozwany powrócił na wiosnę 2009 r. i ponownie – od świąt Wielkiej Nocy – zamieszkał wraz z H. P. w lokalu mieszkalnym przy ul. (…).

Pozwany opiekował się chorą babcią m.in. robił jej zakupy

W 2010r. pozwany podjął pracę, która wymagała częstych wyjazdów w delegację.

W dniu 4 września 2010r. w związku z pogarszającym się stanem zdrowia H. P. została ona przyjęta do domu opieki w T.. W tym czasie pozwany zajął się remontem w/w lokalu, celem poprawienia warunków bytowych H. P., a w tym zrobił w lokalu toaletę i łazienkę, które to wcześniej były usytuowane poza lokalem.

H. P. zmarła w dniu 26 grudnia 2010 r. w T..

Po śmierci H. P., M. P. wystąpił do powódki z wnioskiem o zawarcie umowy najmu na zajmowany lokal mieszkalny. Powódka pismem z dnia 16 marca 2012r. wniosek pozwanego rozpatrzyła negatywnie.

Lokalu socjalnego po bliskim przejąć nie można

[b]Tak uznał Sąd Najwyższy w uchwale z 23 września 2010 r. (sygn. III CZP 51/10)[/b]. W uchwale tej SN wyjaśnił wątpliwość prawną powstałą na tle sprawy Andrzeja Sz.

Żona Andrzeja Sz. Krystyna Sz. do jej śmierci w grudniu 2007 r., była najemczynią niewielkiego lokalu socjalnego. Umowę zawarła z gminą we wrześniu 1997 r. na czas określony do końca 2000 r. Mieszkanie było w złym stanie technicznym i sanitarnym. Potrzebne były przeróbki i wydzielenie z pokoju łazienki i kuchenki. Prace te wykonane zostały bez zgody wynajmującego, czyli gminy.

Pomimo upływu czasu, na który umowa najmu była zawarta, gmina nie domagała się wydania tego lokum, wyrażając milcząco zgodę na dalsze korzystanie z niego. W 2005 r. Andrzej Sz., dziś emeryt, został w nim zameldowany na pobyt stały.

[srodtytul]Mąż chce potwierdzenia[/srodtytul]

Po śmierci żony, powołując się na 691 § 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=86F27ADE2102E1D67842E76D535F1BD1?id=70928]kodeksu cywilnego[/link], zwrócił się do gminy o zawarcie z nim umowy najmu tego mieszkania. Gmina odmówiła i Andrzej Sz. wystąpił przeciwko niej do sądu o ustalenie, że wstąpił w stosunek najmu po zmarłej żonie.

Sąd I instancji uznał, że stosownie do art. 674 k.c. mimo upływu terminu, na jaki umowa najmu z Krystyną Sz. została zawarta, stosunek trwał nadal po 31 grudnia 2000 r.

W myśl bowiem tego przepisu, jeśli po upływie terminu zaznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca nadal używa mieszkania (lub innej rzeczy będącej przedmiotem najmu) za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

See also:  Rozwód z osobą chorą na Alzheimera

Jednakże sąd I instancji oddalił żądanie Andrzeja Sz. Więcej, zdaniem tego sądu, mimo że umowę najmu zawarła Krystyna Sz., Andrzej Sz. jako mąż stał się jego współnajemcą. Nie zmienia tego fakt, że nie był w tym lokum przez cały czas zameldowany i że nie przebywał w nim stale, bo stanowiło ono jego centrum życiowe – uznał sąd.

W myśl bowiem art. 680[sup]1[/sup] k.c. [b]małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe (tj. czy istnieje między nim wspólność czy rozdzielność majątkowa) są najemcami lokalu mieszkalnego, jeżeli nawiązanie stosunku najmu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.[/b]

A skoro tak, skoro Andrzej Sz. stał się współnajemcą lokalu – argumentował sąd I instancji – to art. 691 k. c. go nie dotyczy. Prawo wstąpienia w stosunek najmu zostało w nim bowiem przyznane małżonkowi, który nie był współnajemcą mieszkania, a on nim był. Z tego to powodu sąd I instancji żądanie Andrzeja Sz. oddalił.

Autopromocja

Wyjątkowa okazja

Roczny dostęp do treści rp.pl za pół ceny

KUP TERAZ

Słowem, w jego ocenie żądanie to było bezprzedmiotowe, skoro Andrzej Sz. ma własne prawo najmu do spornego lokum.

[srodtytul]Wątpliwość pod rozwagę SN[/srodtytul]

Przed merytorycznym rozpatrzeniem apelacji sąd II instancji powziął wątpliwość natury zasadniczej, a mianowicie, czy wstąpienie na podstawie art. 691 k.c. w stosunek najmu lokalu socjalnego jest w ogóle możliwe. O zajęcie stanowiska w tej kwestii zwrócił się do Sądu Najwyższego.

W uzasadnieniu pytania prawnego stwierdził, iż sąd I instancji błędnie uznał, że Andrzej Sz. jest jego najemcą i że w związku z tym jego żądanie podlega oddaleniu.

Zawierając umowę najmu, jego żona podała, że oprócz niej nie ma innej osoby uprawnionej do zamieszkiwania w spornym lokum. W 2004 r. z wniosku o umorzenie zaległości czynszowych wynika, że mieszka w nim samotnie.

To samo stwierdził w notatce sporządzonej w maju 2005 r. pracownik miejskiego ośrodka pomocy społecznej. Zatem co do zasady Andrzej Sz., nie będąc najemcą, mógłby na podstawie art. 691 § 1 k.c. domagać się wstąpienia w stosunek najmu po żonie.

Jednakże w sprawie tej należy przede wszystkim rozważyć, czy przepis ten ma zastosowanie do najmu lokalu socjalnego.

[srodtytul]Ważny cel ustawy[/srodtytul]

Lokal socjalny należy do zasobów mieszkaniowych gminy. [b]Umowę najmu tego lokalu w myśl [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=16F558AAD5880357E1DE6C92BDB693E8?id=176767]ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów[/link] gmina może zawrzeć tylko z osobą, która nie ma tytułu prawnego do innego lokalu i której dochody w gospodarstwie domowym nie przekraczają wysokości ustalonej w uchwale rady gminy. [/b]

Ten szczególny sposób zawarcia umowy najmu powoduje – zdaniem sądu II instancji – że możliwość wstąpienia w stosunek najmu lokalu socjalnego na podstawie art. 691 k.c. jest wątpliwa. Przyjęcie jej mogłoby doprowadzić do tego, że najemcą lokalu socjalnego stałaby się osoba o wysokich dochodach.

Za stosowaniem tego przepisu także do lokali socjalnych przemawiałaby – zdaniem sądu II instancji – jego wykładnia językowa; chodzi w nim o najem lokalu mieszkalnego. Tylko więc w drodze wykładni celowościowej można by wyłączyć z zakresu jego stosowania lokale socjalne – stwierdza sąd.

Sąd Najwyższy dał tej wykładni pierwszeństwo przed językową. Stwierdził bowiem, że na podstawie art. 691 § 1 k.c. nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego, o którym mowa w ustawie z 2001 r. o ochronie praw lokatorów (sygn. III CZP 51/10).

Wstąpienie w stosunek najmu lokalu socjalnego

Karolina Dorda, prawnik | 2010-10-06

Sąd Najwyższy w dniu 23 września 2010 r., rozpatrując sprawę o sygn. akt III CZP 51/10, wskazał, że na podstawie art. 691 § 1 k.c. nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego.

Sąd Najwyższy wdniu 23 września 2010 r., rozpatrując sprawę o sygn. akt III CZP 51/10, wskazał, że na podstawie art. 691 § 1 k.c. nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego.

Kodeks cywilny w art. 691 przewiduje wyjątek od zasady wygaśnięcia stosunku najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy. Możliwe jest tzw. wstąpienie w stosunek najmu przez pewien krąg osób, jeżeli łącznie z najemcą stale zamieszkiwały w tym lokalu do chwili śmierci najemcy.

Do uprawnionych osób należą przede wszystkim małżonek najemcy (nie będący sam współnajemcą lokalu) oraz dzieci – zarówno samego najemcy, jak i jego współmałżonka (własne i przysposobione).

Ponadto w stosunek najmu, którego stroną był zmarły najemca, mogą wstąpić „inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych” (np.

wnuk) oraz „osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą” (tutaj orzecznictwo wskazuje, że chodzi o „więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie”, tak SN w uchwale z 20 listopada 2009 r., sygn. akt III CZP 99/09).

W razie spełnienia powyższych przesłanek, dana osoba z mocy samego prawa staje się związana zawartą umową najmu. Oznacza to z jednej strony, że nie jest wymagane sporządzanie aneksów do umowy, oświadczeń itp., z drugiej strony – bez znaczenia pozostaje wola co do wstąpienia w stosunek najmu, dzieje się to niejako „z automatu”. Dlatego ustawodawca w art. 691 § 4 k.c.

przewidział, że nawet jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony, istnieje możliwość wypowiedzenia najmu z zachowaniem terminów ustawowych.

Jeżeli więcej osób wstąpiło w stosunek najmu, istnieje możliwość wypowiedzenia umowy tylko przez niektóre z nich – stosunek najmu wygasa wtedy wyłącznie względem osób, które go wypowiedziały, nie wpływając na sytuację prawną pozostałych uprawnionych.

W tym kontekście warto przypomnieć, że jeżeli właściciel lokalu wypowiada stosunek prawny osobie starszej (tj.

osobie, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat), która nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych – takie wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora.

W takiej sytuacji regulacja art. 691 nie znajduje zastosowania (art. 11 ust. 12 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego; jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)

Oczywiście, jeżeli wynajmujący nie respektuje praw osób współmieszkających z najemcą, zawsze istnieje możliwość sądowego ustalenia, że do takiego wstąpienia w stosunek najmu doszło. Podstawę prawną takiego powództwa jest art. 189 k.p.c. Wynika z niego, że powód, który wnosi o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu na podstawie art. 691, powinien wykazać istnienie interesu prawnego.

Jak wynika z cytowanej uchwały Sądu Najwyższego, powyżej opisane regulacje nie mają zastosowania do najmu lokalu socjalnego. Przypomnijmy, że zgodnie z art. 23 ust.

2 ustawy o ochronie praw lokatorów umowa najmu lokalu socjalnego może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy.

Umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony, a po upływie oznaczonego w niej czasu można ją przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy.

W razie śmierci najemcy lokalu socjalnego, zamieszkujące z nim osoby bliskie będą uprawnione do zamieszkiwania w lokalu jedynie w sytuacji, w której same spełnią wymagania dotyczące otrzymania lokalu socjalnego.

Źródło: KRN.pl | 2010-10-06

Więcej w aplikacji dwutygodnika!

Czy osoba będąca w konkubinacie ma prawo wstąpić w stosunek najmu mieszkania po zmarłym partnerze?

Więź emocjonalna, uczuciowa i gospodarcza trwająca 25 lat to wystarczający powód do wstąpienia w najem mieszkania po zmarłym konkubencie – orzekł Sąd Rejonowy w Gliwicach.

W sprawie, rozstrzygniętej przez Sąd Rejonowy w Gliwicach w wyroku z 28 maja 2015 r., sygn. akt I C 386/15 powódka złożyła pozew przeciwko gminie o ustalenie, że wstąpiła w stosunek najmu mieszkania w miejsce dotychczasowego najemcy tego lokalu.

W uzasadnieniu pozwu powódka stwierdziła, że w tym mieszkaniu zamieszkiwała wspólnie z najemcą tego lokalu od momentu zawarcia umowy najmu tego mieszkania, to jest  od 1 października 2012 r. do dnia jego śmierci i nadal mieszka w tym lokalu, jest tam też zameldowana na pobyt stały.

Według zapewnienia powódki prowadziła ona ze zmarłym wspólnie gospodarstwo domowe pozostając z najemcą we wspólnym pożyciu. Związek ten miał charakter wieloletni, trwał ponad 25 lat.

Pod koniec życia dotychczasowego najemcy w związku z pogorszeniem jego stanu zdrowia powódka także opiekowała się nim i prowadziła wspólny dom.

Powódka podkreśliła w pozwie, że dokonała ona nakładów na ten lokal, finansując zakup materiałów zużytych w czasie remontu.

Ponadto ponosiła też koszty wspólnego życia z najemcą w postaci kosztów ubezpieczenia samochodu będącego ich współwłasnością, kosztów abonamentu telewizyjnego, ubezpieczenia mieszkania i opłat czynszowych z tytułu najmu lokalu.

W ocenie powódki powyższe wystarcza do uznania, że wstąpiła ona w stosunek najmu po zmarłym najemcy na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego.

  WAŻNE! W razie śmierci najemcy mieszkania w stosunek najmu lokalu wstępują:

  • małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
  • dzieci najemcy i jego współmałżonka,
  • inne osoby, wobec których najemca był obowiązany  do świadczeń alimentacyjnych,
  • oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Wskazane wyżej osoby wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci (art. 691 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego).

Pozwana gmina domagała się oddalenia pozwu.

Gmina wskazała, że podnoszona przez powódkę długoletnia więź jest wątpliwa, ponieważ najemca mieszkania nie wymienił jej w treści umowy najmu lokalu z dnia 15 października 2012 r.

jako osoby uprawnionej do zamieszkiwania w lokalu. Ponadto gmina podkreślała, że powódka jest posiadaczem innego mieszkania, dlatego też nie ma prawa do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy.

Co orzekł sąd?

Sąd Rejonowy w Gliwicach w wyroku ustalił, że powódka wstąpiła w stosunek najmu  mieszkania w miejsce dotychczasowego najemcy. W uzasadnieniu wyroku sąd orzekł, że po śmierci najemcy powódka nadal zamieszkuje w tym mieszkaniu i opłaca koszty użytkowania lokalu.

W ocenie sądu powódka pozostawała we wspólnym pożyciu z najemcą mieszkania. Ich związek był długotrwały, bo trwał około 25 lat. Wspólne pożycie, w rozumieniu art. 691 Kodeksu cywilnego, oznacza więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie.

Powódkę łączyła z najemcą lokalu więź emocjonalna, uczuciowa i gospodarcza. Powódka opiekowała się w chorobie swego partnera. Prowadziła i utrzymywała wspólny dom.

Razem prowadzili wspólne gospodarstwo domowe współdecydując o najważniejszych sprawach życia codziennego, wspólnie opłacając koszty korzystania z lokalu i remontów mieszkania. Byli współwłaścicielami samochodu, z którego wspólnie korzystali.

Powódka niemal od momentu zawarcia umowy najmu mieszkania była w nim zameldowana na pobyt stały. Tam koncentrowało się jej centrum życiowe, nie posiadała przy tym prawa do innego lokalu. Stale zamieszkiwała z najemcą w tym mieszkaniu do chwili jego śmierci i mieszka w tym lokalu w dalszym ciągu.

W konsekwencji sąd ustalił wstąpienie powódki w stosunek najmu mieszkania w miejsce dotychczasowego najemcy.

Wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy – kogo dotyczy prawo i na jakich warunkach?

Czy po śmierci babci wynajmowane przez nią mieszkanie komunalne może przejąć wnuk? Wyjaśniamy, na czym polega najem komunalny i jakie warunki muszą być spełnione, by wstąpić w stosunek najmu po śmierci najemcy.

Najem komunalny – na czym polega?

Najem komunalny dotyczy lokali wchodzących w skład zasobów mieszkaniowych gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego.

W przypadku takiego najmu, umowa zawierana jest wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator.

Odmiennie niż przy innych rodzajach najmu, strony umowy najmu komunalnego nie mają swobody w podziale wzajemnych praw i obowiązków. Obowiązuje ich zawsze podział określony w art. 6a-6e. ustawy o ochronie praw lokatorów.

W przypadku najmu lokali komunalnych obostrzone są też przepisy dotyczące sposobu obliczania czynszu i zasad jego obniżania.

Przepisy nakładają obowiązek ustalania stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, w tym położenia, wyposażenia oraz stanu technicznego budynku.

Ponadto właściciel może na wniosek najemcy stosować określone obniżki czynszu w stosunku do najemców o niskich dochodach.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania komunalnego

Gmina może rozwiązać umowę za wypowiedzeniem tylko w sytuacjach wymienionych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Wynika z niego, że gmina właściwie nie ma możliwości wypowiedzenia umowy, jeżeli lokator nie ma innego lokalu w tej samej miejscowości, mieszka w wynajętym lokalu, nie używa go w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem, nie narusza porządku domowego i regularnie płaci czynsz.

Sprawdź, jakie mieszkania na wynajem mamy w ofercie – może znajdziesz coś dla siebie?

Zobacz mieszkania

Wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu komunalnego

W związku z często dożywotnim charakterem najmu komunalnego najemcy zainteresowani są w przekazaniu zajmowanego lokalu swoim następcom. Niestety lokalu komunalnego nie można podarować ani dziedziczyć. Natomiast zgodnie z art. 691 kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy w stosunek najmu wstępują:

  • małżonek niebędący współnajemcą;
  • dzieci najemcy i jego współmałżonka;
  • inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych;
  • osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Osoby te wstępują w stosunek najmu, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą do chwili jego śmierci.

Warunki wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy

Wstąpienie w stosunek najmu następuje automatycznie z mocy prawa. Nie ma zatem konieczności ani potrzeby zawierania w takim przypadku umowy najmu. Przepis wymaga spełnienia dwóch przesłanek.

Pierwszą z nich jest określony stosunek prawny (w tym pokrewieństwa) łączący zmarłego najemcę z osobą wstępującą w jego miejsce.

Drugą jest stałe zamieszkiwanie w lokalu w chwili śmierci najemcy.

Przykładowo dzieci najemcy, które kiedyś z nim mieszkały w lokalu komunalnym, ale obecnie są już „na swoim”, nie będą mogły wstąpić w stosunek najmu po śmierci rodzica.

Wnuk, konkubent, partner – czy mogą wstąpić w stosunek najmu po śmierci najemcy?

Innym osobom nie przysługuje prawo do wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy, nawet jeżeli w lokalu tym stale zamieszkiwały. Prawo to nie przysługuje na przykład wnukowi najemcy.

Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 21.05.2002 r. (sygn. III CZP 26/02) uznając, że sformułowanie „pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą” może odnosić się np.

do konkubenta, a nie do innych krewnych, którzy nie zostali w przepisie wyszczególnieni.

Głos w tej sprawie zabrał także Trybunał Konstytucyjny uznając, że ograniczenie liczby osób, które mają prawo do sukcesji po zmarłym najemcy, jest racjonalne i uzasadnione interesem publicznym. Ponadto możliwość wstąpienia w stosunek najmu dotyczy także partnerów w związkach jednopłciowych, których sądy traktują w takich przypadkach tak samo jak innych konkubentów.

Wstąpienie w stosunek najmu nie dotyczy tylko najmu lokalu komunalnego, a każdego innego najmu – także np. gdy właścicielem jest osoba fizyczna lub prawna.

Co zrobić aby lokal komunalny nie przepadł? | KHG Group

Często pojawiają się pytania, co się stanie po śmierci głównego najemcy lokalu komunalnego? Nasza kancelaria prawna specjalizuje się również w tego typu sprawach.

Zdarza się bowiem, że nasi rodzice lub dziadkowie nigdy nie wykupili mieszkania komunalnego lub są w trakcie procesu wykupu.

Pytanie czy po śmierci głównego najemcy dziedziczymy lokal, a może mamy dalej prawo do lokalu komunalnego? Czy możemy zostać najemcami? Co zrobić, aby nie stracić lokalu komunalnego? Jak starać się o lokal komunalny?

Kto może otrzymać lokal komunalny?

Źródłem przepisów jest rozporządzenie, które będzie się różniło w zależności od gminy. Jednakże przesłanki i procedura jest bardzo zbliżona do sobie, niezależnie od miejsca. Prawo do lokalu komunalnego mają wyłącznie zameldowane osoby w tym mieszkaniu, które mają podpisaną umowę najmu.

Prawo spadkowe reguluje, że prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą nie należą do spadku, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami.

Wynika z tego, że lokal komunalny po śmierci głównego najemcy może przypaść małżonkowi albo dzieciom, jeśli spełnią główne przesłanki czyli są zameldowani i zamieszkiwali wyłącznie w tym lokalu do chwili śmierci głównego najemcy.

Jest to istotne, ponieważ gmina zbiera informacje poprzez wywiady środowiskowe, rozmowy z sąsiadami, czy ktoś przebywa w mieszkaniu i czy faktycznie tam jest jego centrum życiowe, a więc miejsce, gdzie skoncentrowane są jego sprawy rodzinne, osobiste i majątkowe.

Co zrobić z lokalem komunalnym po śmierci głównego najemcy?

Po śmierci głównego najemcy wystarczy udać się do Urzędu Miasta w celu uregulowania stanu prawnego lokalu, jeżeli spełniamy wymienione warunki. Jeśli zaniedbamy ten temat to Urząd Miasta może nas wezwać do zapłaty odszkodowania lub eksmitować, a to wiąże się z definitywną utratą prawa do mieszkania komunalnego.

Jak starać się o lokal komunalny?

Jeśli chcemy zostać najemcami, jeszcze za życia głównego najemcy wystarczy, że spełniamy warunki i podpiszemy w Urzędzie Miasta aneks do umowy najmu stając się tym samym współwłaścicielami. Wtedy z pewnością nie spotkamy się z konsekwencją utraty mieszkania, a będziemy mogli ubiegać się o tytuł prawny, który potrzebny jest do wykupu mieszkania komunalnego.

Dowiedz się więcej – SPADKI I ZACHOWKI (opis po kliknięciu)

Będąc najemcą mieszkania komunalnego możemy ubiegać się o wykup lokalu na własność. Zazwyczaj otrzymać można interesującą bonifikatę, dzięki czemu cena mieszkania jest bardzo atrakcyjna. Grunt to wciąż spełniać przesłanki, prowadzić centrum życiowe w tym miejscu, być wiarygodną osobą, która posiada dochody i nie ma zadłużenia spowodowane utrzymaniem lokalu.

Skorzystaj z pomocy prawnej w przypadku przepadku lokalu komunalnego

Profesjonalny radca prawny wskaże skuteczny sposób na osiągnięcie celu, czy też wystąpi na drogę sądową, gdy przysługuje nam roszczenie o ustalenie istnienia prawa najmu.

Wtedy Sąd ustali, kto był głównym najemcą i kiedy zmarł, a także ustali, kto mieszkał stale z najemcą do chwili jego śmierci.

Pozytywna ocena Sądu spowoduje, że zostaniemy najemcami lokalu komunalnego, tym samym nabywając prawo do niego.

W jaki sposób uniknąć przepadku lokalu komunalnego?

Sprawy związane z lokalami komunalnymi zdarzają się w naszej Kancelarii prawnej naprawdę często. W związku z tym trafiają do nas liczne zapytania ze strony klientów o to w jaki sposób podejść do całej procedury.

W tym aspekcie przyjdź i skonsultuj swoją sprawę! Omówimy Twoją sytuację prawną i podejdziemy do niej w sposób indywidualny! Umów się na spotkanie – pomożemy się w kwestiach administracyjnych, aby Twój lokal komunalny nie przepadł.

Leave a Reply

Your email address will not be published.