Prawo najmu lokalu mieszkalnego po rozwodzie

Generalnie rzecz ujmując po orzeczeniu rozwodu (rozwiązania związku małżeńskiego) każdemu z byłych małżonków przysługuje uprawnienie do żądania podziału majątku wspólnego nabytego w czasie trwania małżeństwa. Taki majątek nazywamy majątkiem dorobkowym.

Wniosek o podział majątku wspólnego składa się do sądu rejonowego, który jest właściwy do rozpoznania sprawy, jako sąd I instancji. Sąd ten właściwy jest, bez względu na wartość majątku podlegającego podziałowi.

Ważne: Wniosek podlega opłacie w kwocie 1.000,00 zł. Można jednak zapłacić mniej – a mianowicie 300,00 zł. Jest to możliwe, gdy we wniosku zawrzemy lub do wniosku dołączymy, zgodny projekt podziału tego majątku. 

Potocznie mówi się, że nabyte w trakcie trwania związku małżeńskiego nieruchomości i ruchomości się dzieli. W rzeczywistości sąd dzieli prawa własności nieruchomości czy też własności rzeczy. Najczęściej przyznaje określone prawo jednemu z byłych małżonków z odpowiednia spłatą na rzecz drugiego z nich. 

Czy prawo do najmu lokalu komunalnego wchodzi w skład ustawowej wspólności małżeńskiej?

Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca. Tak – wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków pod warunkiem, że prawo to nabyli oni w trakcie trwania wspólności ustawowej.

Czy prawo do najmu lokalu komunalnego podlega podziałowi w ramach podziału majątku wspólnego?

Tak – nabyte prawo do najmu lokalu komunalnego podlega podziałowi w postępowaniu o podział majątku wspólnego.

Bardzo często o tym prawie się zapomina. Wartość tego prawa może w bardzo znaczący sposób wpływać zarówno na ustalenie wartości majątku wspólnego, jak i jego podział oraz związane z tym podziałem spłaty.

W jaki sposób należy wyliczyć wartość prawa do najmu lokalu komunalnego?

Wartość tego prawa to różnica pomiędzy czynszem opłacanym w wysokości stawki ustalonej w odpowiedniej uchwale rady gminy a czynszem wolnym.

„Czynsz wolny” rozumie się, jako przeciętny czynsz rynkowy dla mieszkania porównywalnego m. in. pod względem powierzchni, dostępu do mediów / energia elektryczna, woda ciepła i zimna, gaz itd.

/, położenia, stanu technicznego lokalu.

Przykład: Czynsz najmu ustalony uchwałą rady gminy wynosi miesięcznie 400,00 zł, natomiast czynsz najmu rynkowy mieszkania porównywalnego wynosi 900,00 zł. Miesięczna wartość prawa do najmu lokalu komunalnego wynosi, zatem 500,00 zł.

Ważne: Często pod pojęciem czynszu najmu rozumiemy czynsz wraz z różnymi stałymi obciążeniami. Do takich obciążeń należą np. ryczałtowa stawka za zimną wodę, ścieki, wywóz śmieci.

W takiej sytuacji wartość czynszu najmu ustala się wraz z tymi obciążeniami. Korzystając z naszego przykładu, jeżeli obciążenia te wynoszą 100,00 zł, to za wartość tego czynszu należy przyjąć kwotę 500,00 zł.

Zmniejszy to różnicę pomiędzy oboma czynszami do kwoty 400,00 zł.  

Ważne: W toku postępowania sądowego wartość rynkowego czynszu najmu najczęściej ustalana jest przez powołanego dla tego celu, przez sąd, biegłego.

Jaki okres należy przyjąć dla obliczenia wartości całego prawa do najmu lokalu komunalnego?

Skoro ustaliliśmy, jak w przykładzie, że wartość miesięczna tego prawa wynosi 400,00 zł, to możemy obliczyć również wartość całego prawa, które będzie podlegało podziałowi.

Tutaj napotykamy na poważny problem. Dla obliczenia całości wartości tego prawa przyjmujemy okres prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Najem lokalu komunalnego najczęściej zawiera się na czas nieoznaczony.

Czy zatem przyjąć, że będzie on trwał jeszcze 10, 20 czy 30 lat? Przyjmuje się, że dla określenia tego okresu należy brać pod uwagę kilka czynników. Są to m.in.

wiek najemcy, jego stan zdrowia, stosunki rodzinne i możliwości majątkowe.

Proszę zwrócić uwagę, że:

– przy przyjęciu, że czas trwania najmu wyniesie 10 lat, to wartość tego prawa / wyliczonego jak w powyższym przykładzie będzie wynosiła / – 10 lat x 12 miesięcy = 120 miesięcy x 400,00 zł / 48.000,00 zł,

– przy przyjęciu, że najem będzie trwał 20 lat wartość tego prawa wyniesie 96.000,00 zł.

Dochodzimy do sytuacji, gdy wartość prawa do najmu lokalu komunalnego zaczyna się zrównywać z wartością prawa własności podobnego lokalu.

W sytuacji jak powyżej, w przypadku przyznania prawa najmu jednemu z małżonków, sąd przyjmie spłatę / z tego prawa / na rzecz drugiego małżonka w kwocie 48.000,00 zł czy też 96.000,00 zł, co będzie musiało być uwzględnione w całości dokonywanego przez sąd rozliczenia.

Określenie wartości prawa do najmu lokalu komunalnego należy do sądu. To sąd winien się kierować przy jego ustalaniu przesłankami racjonalnymi, realnymi i życiowymi.

Ważne: Sąd winien ustalić w toku postępowania działowego również możliwości majątkowe stron. W szczególności zaś strony, której zamierza przyznać prawo do najmu lokalu komunalnego. Wydaje się to niepotrzebne, ale tak nie jest.

Otóż możliwości majątkowe wyznaczają pośrednio czas trwania najmu, który winien być uwzględniany w obliczeniu jego wartości. Jeżeli bowiem możliwości majątkowe wskazują np.

na to, że strona, której prawo będzie przyznane ma możliwość zgromadzenia odpowiedniej kwoty na zakup mieszkania własnościowego lub też stać taką stronę na spłatę zaciągniętego mieszkaniowego kredytu hipotetycznego, to prawdopodobieństwo zakupu mieszkania lub zaciągnięcia kredytu w niedalekiej przyszłości, winno mieć wpływ na ustalenie przewidywanego okresu dalszego trwania najmu. 

Ważne: Najczęściej wraz z umową najmu lokalu komunalnego wiąże się prawo preferencyjnego nabycia w przyszłości tegoż lokalu przez najemcę. Tej okoliczności przy ustalaniu wartości prawa najmu lokalu komunalnego, w obliczeniach, się nie uwzględnia.

Prawo najmu lokalu mieszkalnego po rozwodzie

Autor

Adwokat, specjalista prawa karnego, gospodarczego, rodzinnego i prawa pracy.

Prawo najmu lokalu komunalnego. Jak ustalić jego wartość w sprawie podziału majątku wspólnego byłych małżonków?

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Ryszarda O. przy uczestnictwie Renaty O. o podział majątku wspólnego, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 9 maja 2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Katowicach postanowieniem z dnia 12 lutego 2008 r.:

Czy w sprawie o podział majątku wspólnego, do którego przynależy m.in.

prawo najmu lokalu komunalnego, za który opłacany jest czynsz w wysokości ustalonej w uchwale rady gminy, wydanej na podstawie art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.

o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego podlega rozliczeniu między byłymi małżonkami wartość tego prawa,

  • a w przypadku odpowiedzi twierdzącej:
  • w oparciu o jakie kryteria ustalać należy wartość owego prawa oraz czy, i w jakim zakresie należy uwzględniać możliwość preferencyjnego zakupu lokalu przez najemcę?”
  • podjął uchwałę:

Prawo najmu lokalu komunalnego, za który opłacany jest czynsz w wysokości ustalonej w uchwale rady gminy, wydanej na podstawie art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.

o ochronie paw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.

), stanowi składnik majątku wspólnego małżonków i podlega rozliczeniu przy podziale tego majątku.

Jego wartość odpowiada różnicy pomiędzy czynszem opłacanym a czynszem wolnym, z uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach, okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu.

Przy ustalaniu tej wartości nie uwzględnia się możliwości preferencyjnego zakupu lokalu przez najemcę.

Z uzasadnienia

Przechodząc do pierwszego z zagadnień objętych pytaniem prawnym Sądu Okręgowego należy odnieść się do stanowiska Sądu Najwyższego zawartego w uchwale z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28/02.

  1. W uchwale tej przyjęto, że wartość najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku wspólnego, stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym z uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach sprawy, okresu prawdopodobnego czasu trwania najmu.
  2. W uzasadnieniu uchwały podkreślono, że wartość prawa najmu jest określona przez wartość, jaką dla najemcy przedstawia możliwość korzystania z przedmiotu najmu.
  3. Wartości tej nie da się obliczyć odwołując się do kryterium wartości rynkowej, gdyż prawo najmu lokalu komunalnego nie jest przeznaczone do obrotu.

Odwołać się zatem należy do przeciętnego czynszu rynkowego, który najemca musiałby zapłacić za korzystanie z takiego samego lokalu. Wartość tę należy pomniejszyć o czynsz uiszczany za korzystanie z lokalu komunalnego, gdyż obowiązek uiszczania czynszu stanowi ekwiwalent prawa korzystania z lokalu.

See also:  Nie płacę alimentów, ale chcę mieć kontakt z córką - co robić?

Chodzi zatem o różnicę pomiędzy czynszem “wolnym” a czynszem uiszczanym przez najemcę lokalu komunalnego.

Zachowała więc aktualność powoływania uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28/02.

  • Wyraża ona słuszną zasadę, że wartością prawa najmu lokalu wchodzącego w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, podlegającego następnie podziałowi, jest różnica pomiędzy czynszem ustalonym w trybie ustawy o ochronie lokatorów, a czynszem “wolnym”.
  • Stosowanie powyższej zasady z uwzględnieniem okoliczności konkretnej sprawy może prowadzić także do sytuacji, kiedy przyznane jednemu z byłych małżonków prawo najmu lokalu mieszkalnego będzie miało wartość zerową.
  • Może się bowiem zdarzyć, że czynsz uiszczany za lokal komunalny będzie równy czynszowi “wolnemu”.
  • Przy ustalaniu wartość prawa najmu objętego podziałem należy, na co zwrócił już uwagę Sąd Najwyższy w powoływanej wielokrotnie uchwale III CZP 28/02, uwzględnić czas prawdopodobnego trwania stosunku najmu.

Drugi problem podniesiony przez Sąd Okręgowy to uwzględnienie przy dokonywaniu podziału prawa najmu lokalu możliwości nabycia takiego lokalu przez najemcę przy zastosowaniu obniżenia ceny (tzw. prawo do preferencyjnego nabycia lokalu).

Rozwiązanie tego problemu wymaga ustalenia charakteru prawnego możliwości preferencyjnego nabycia lokalu przez najemcę.

Kwestia ta nie jest uregulowana w ustawie. W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej: GospNierU) wskazano, że najemcy lokalu mieszkalnego, gdy najem został nawiązany na czas nieoznaczony, przysługuje pierwszeństwo w nabyciu lokalu przewidzianego do zbycia (art. 34 ust. 1 pkt 3).

Jednocześnie dla nabywców przewidziano obniżenie ceny należnej za dany lokal, przy czym obniżenie to następuje, co do zasady, według reguł określonych w uchwałach organów samorządowych.

Obowiązujące uregulowania pozwalają jednak stwierdzić, że ustawodawca bezpośrednio lub odpowiedni organ samorządowy podejmuje decyzje, które kształtują częściowo treść zawieranej umowy.

Chodzi o określenie ceny, jaką nabywca ma zapłacić za uzyskanie odrębnej własności lokalu, którego wcześniej był najemcą.

Stronom odjęta została możliwość ustalenia wysokości ceny w sposób swobodny; muszą respektować reguły określone bezpośrednio w ustawie (por. art. 44 ustawy o komercjalizacji PKP) lub wynikające z uchwał organów samorządowych.

Najemca nabywający lokal ma przy tym prawo domagania się, aby zbywca (właściciel lokalu) respektował wskazane wyżej normy.

Możliwość nabycia wynajmowanego lokalu komunalnego na zasadach preferencyjnych nie oznacza jednak, że do majątku wspólnego małżonków wchodzi przedmiot majątkowy, który można by określić jako prawo do preferencyjnego nabycia lokalu.

Wskazana możliwość nie jest bowiem prawem podmiotowym – jest to jedynie możliwość nabycia prawa do lokalu po cenie obniżonej spowodowana częściowym uregulowaniem przez ustawodawcę (bezpośrednio lub pośrednio) treści umowy zawieranej przez najemcę i właściciela nieruchomości.

Aby możliwość ta przekształciła się w podlegające ochronie uprawnienie, musi zostać spełnionych szereg przesłanek, takich jak: podjęcie przez właściciela (jednostkę samorządu terytorialnego) decyzji o sprzedaży i ogłoszenie tej decyzji, zawiadomienie najemcy pozostającego w stosunku najmu nawiązanym na czas nieokreślony o przysługującym mu pierwszeństwie w nabyciu, złożenie przez najemcę stosownego wniosku w terminie określonym ustawą (por. art. 34 i 35 GospNierU).

  1. Najemca, zawiadomiony o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży i przysługującym mu pierwszeństwie, może – lecz nie musi – podjąć decyzję o nabyciu lokalu.
  2. O istnieniu uprawnienia wchodzącego w skład majątku wspólnego można by ewentualnie mówić dopiero od momentu, w którym zostały spełnione wymienione wyżej przesłanki, w szczególności, kiedy najemca złożył wniosek o nabycie lokalu.
  3. Dopiero od tego momentu powstaje uprawnienie, które można określić i które podlega ochronie, a także którego wartość da się ustalić.
  4. Prawo najmu lokalu mieszkalnego po rozwodzie

Podział mieszkania po rozwodzie

  • Publikacja: 2020-04-16
  • Aktualizacja: 2022-01-25
  • Marta Wawrzyniak

Jednym z trudniejszych problemów związanych z rozwodem jest często podział wspólnego mieszkania.

Prawo do nieruchomości lub lokalu mieszkalnego może bowiem przysługiwać małżonkom na różnych podstawach, m.in. jako prawo własności, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego czy najem.

Wielokrotnie pojawia się również zagadnienie obciążenia kredytem hipotecznym, niemożność dokonania fizycznego podziału mieszkania na dwa lokale lub brak możliwości zmiany miejsca zamieszkania przez strony.

W artykule omówiono różne sytuacje prawne związane z prawami małżonków do domu, mieszkania oraz przedstawiono rozwiązania, jakie należy wziąć pod uwagę przy podziale majątku.

Prawo najmu lokalu mieszkalnego po rozwodzie

Prawo do mieszkania spółdzielczego po rozwodzie

W przypadku braku rozdzielności majątkowej(bez ustanowionej intercyzy w małżeństwie) spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nabytego po ślubie wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków. Tym samym po rozwodzie podlega ono podziałowi. Jeśli natomiast prawo do mieszkania spółdzielczego wchodzi w skład majątku osobistego, po rozwodzie nie podlega ono podziałowi.

Mimo że co do zasady przeprowadzenie podziału majątku nie jest obligatoryjne, kwestia przypisania prawa do mieszkania spółdzielczego musi zostać uregulowana w związku z brzmieniem przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może bowiem przysługiwać wyłącznie jednej osobie lub małżonkom. Byli małżonkowie muszą więc zawiadomić spółdzielnię, komu przypadło przedmiotowe prawo.

Na wywiązanie się z przedmiotowego obowiązku ustawa przewiduje rok czasu, jednak istnieje możliwość przedłużenia terminu z uwagi na toczące się postępowanie o podział majątku.

WAŻNE!

Niedopełnienie obowiązków względem spółdzielni może skutkować podjęciem uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Po rozwodzie należy zatem bez zbędnej zwłoki uregulować kwestie mieszkaniowe.

Najszybszym sposobem na dopełnienie formalności w przypadku osiągnięcia porozumienia z byłym małżonkiem jest zawarcie umowy notarialnej. W przeciwnym razie pozostaje wystąpienie na drogę sądową z wnioskiem o podział spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Podział majątku po rozwodzie

Przepisy prawa nie przewidują terminu, po upływie którego niemożliwe jest wystąpienie z wnioskiem o podział majątku.

Mimo to przedawnieniu mogą ulec poszczególne roszczenia dochodzone w sprawie, więc pozostawienie nieuregulowanego stanu prawnego majątku jest niewskazane.

Konieczność osobistego udziału przy dysponowaniu poszczególnymi składnikami majątku i wspólne uzgadnianie pojawiających się problemów może istotnie skomplikować nasz codzienne funkcjonowanie. Warto więc uporządkować sprawy majątkowe, najlepiej polubownie.

W sprawie o podział majątku po rozwodzie może zostać zawarta ugoda albo przeprowadzone postępowanie sądowe. Jeżeli w skład majątku podlegającego podziałowi wchodzi nieruchomości, ugoda powinna mieć formę aktu notarialnego.

WAŻNE!

Przed wystąpieniem do byłej żony / męża o podział majątku należy szczegółowo przeanalizować przysługujące nam roszczenia oraz ustalić, co wchodzi w skład majątku wspólnego. Z tak wymagającym zadaniem warto zwrócić się do prawnika specjalizującego się w prawie rodzinnym, którego pomoc pozwoli na najkorzystniejsze sformułowanie żądań.

Jak podzielić mieszkanie po rozwodzie?

Dążąc do podziału mieszkania po rozwodzie, należy szczegółowo przeanalizować konkretny przypadek stron. Sądy w przedmiotowej kwestii nie działają automatycznie. Możliwe są różne rozstrzygnięcia w zależności od specyficznej sytuacji byłych małżonków. Przede wszystkim mieszkanie może zostać podzielone fizycznie na dwie części, jeżeli lokal się do tego nadaje.

Inną opcją jest przyznanie mieszkania wyłącznie jednemu małżonkowi z jednoczesnym obowiązkiem spłaty na rzecz drugiego. Ostatnią możliwością jest sprzedaż całego mieszkania i dokonania podziału uzyskanej kwoty pomiędzy małżonków.

Ten sposób jest niewątpliwie sprawiedliwy i prosty do wykonania, jednak w przypadku przeprowadzenia przed sądem może narazić byłych małżonków na najwyższe koszty.

WAŻNE!

Sposób korzystania ze wspólnego mieszkania może zostać określony przez sąd jeszcze w wyroku rozwodowym. Warto pamiętać, że w przypadku szczególnie uciążliwych zachowań jednego z małżonków możliwe jest również nakazanie jego eksmisji.

Spłata wspólnego mieszkania po rozwodzie

Ze spłatą wspólnego mieszkania po rozwodzie będziemy mieć do czynienia w sytuacji, gdy prawo do niego przypadnie wyłącznie jednemu małżonkowi. Osoba pozbawiona mieszkania jest uprawniona do otrzymania równowartości swojego udziału.

See also:  Podanie męża o alimenty w trakcie trwania małżeństwa

Jeżeli byli małżonkowie decydują się na podział majątku przed notariuszem, mogą dowolnie uregulować sposób dokonania spłaty. Możliwe jest rozłożenie jej na raty, odroczenie terminu zapłaty i wprowadzenie dowolnego harmonogramu. Przy sądowym podziale majątku sąd określa dokładnie sposób i termin dokonania spłaty.

Niedostosowanie się do warunków wskazanych w orzeczeniu uprawnia do skorzystania z pomocy komornika sądowego przy egzekucji należnej spłaty.

WAŻNE!

Maksymalny okres czasu, na który może zostać rozłożony obowiązek spłaty wspólnego mieszkania po rozwodzie wynosi 10 lat. Jest on wiążący zarówno przed sądem, jak i podczas zawierania umowy przed notariuszem.

Podział po rozwodzie wspólnego domu

Dom może podlegać podziałowi, jeżeli oboje małżonkowie są jego właścicielami na prawach wspólności małżeńskiej.

Przeprowadzając podział, analogicznie jak w przypadku lokalu mieszkalnego, sprawdza się, czy dom można fizycznie podzielić na dwie części. Jeśli podział jest niemożliwy, jednemu małżonkowi przypadnie nieruchomość, drugiemu zaś spłata.

Warto pamiętać, że przyznaną częścią domu można swobodnie dysponować i np. dokonać jej późniejszej sprzedaży.

WAŻNE!

Należy zauważyć występowanie wielu okoliczności branych przez sąd pod uwagę podczas podejmowania decyzji dotyczącej podziału wspólnego domu po rozwodzie.

Jeżeli obie strony chcą zatrzymać nieruchomość, która nie nadaje się do fizycznego podziału, istotne są następujące kwestie: przy którym rodzicu zostają dzieci, który małżonek daje rękojmię spłaty, jakie są możliwości znalezienia alternatywnego miejsca do zamieszkania, czy obecnie dom jest wykorzystywany w równym zakresie.

Prawo do mieszkania komunalnego po rozwodzie

Mieszkania komunalne należą do gminy, a małżonkowie mogą być jego najemcami. Prawo do mieszkania komunalnego, które zostało wynajęte przez małżeństwo i służyło zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny, będzie podlegało podziałowi po rozwodzie. Zasady przeprowadzania podziału są takie same, jak w przypadku zniesienia współwłasności.

Możliwe jest zatem przydzielenie najmu jednemu z małżonków i zasądzenie spłaty na rzecz drugiego. Kwestią problematyczną jest natomiast sposób wyliczenia należnej spłaty. Sąd Najwyższy wskazał, że różnica pomiędzy czynszem wolnym a regulowanym stanowi wartość prawa najmu lokalu komunalnego.

Powinna ona również uwzględniać okres prawdopodobnego trwania stosunku najmu.

WAŻNE!

Każdy przypadek rozpatrywany jest przez sąd indywidualnie i ocenie podlegają specyficzne okoliczności danej sprawy.

Podział mieszkania z kredytem po rozwodzie

Podział mieszkania a zmiana ustaleń poczynionych w umowie kredytu hipotecznego to dwie całkowicie odrębne kwestie. Sąd nie ma kompetencji, aby w sprawie o podział majątku dokonać zmian zapisów umowy kredytowej.

Przyznając mieszkanie jednemu z małżonków, może zobowiązać go do spłacania kredytu hipotecznego, jednak powyższe rozstrzygnięcie nie jest wiążące względem banku.

Jeśli małżonek zobowiązany przez sąd do dokonywania samodzielnych spłat kredytu dopuści się zwłoki w zapłacie rat, bank może skutecznie wystąpić o zapłatę do drugiego kredytobiorcy.

WAŻNE!

Mimo wskazania przez sąd osoby zobowiązanej do dokonywania pozostałych spłat kredytu, będąc drugim kredytobiorcą, nie można skutecznie obronić się przed egzekucją ze strony banku. Jeżeli nasz były małżonek zaniedba swoje obowiązki względem banku, musimy pokryć je z własnej kieszeni, a następnie wystąpić z roszczeniem regresowym przeciwko małżonkowi.

Uniknięcie opisanej wyżej sytuacji gwarantować może jedynie podpisanie aneksu do umowy kredytowej w banku. Będzie to jednak możliwe wyłącznie przy osiągnięciu porozumienia z byłym małżonkiem oraz uzyskaniu zgody banku.

Warto mieć na uwadze, że usunięcie jednego z kredytobiorców oznacza dla instytucji kredytowej większe ryzyko w zakresie spłaty zobowiązania, w związku z czym należy spodziewać się ponownego badania zdolności kredytowej małżonka przejmującego kredyt i żądania udzielenia dodatkowego zabezpieczenia.

WAŻNE!

Ustalenia wartości nieruchomości obciążonej hipoteką sąd dokonuje z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego. Tym samym w postępowaniu o podział majątku brana jest pod uwagę rynkowa wartość spornej nieruchomości.

Podział mieszkania po rozwodzie jest jedną z trudniejszych kwestii, z którymi muszą zmierzyć się byli małżonkowie. Szczególnie ciężka sytuacja pojawia się, kiedy do podziału jest wyłącznie jedna nieruchomość i obie strony dążą do zachowania jej dla siebie.

Zawsze warto jednak szukać porozumienia, gdyż pozwala ono zaoszczędzić czas i znaczne kwoty pieniędzy.

W osiągnięciu porozumienia może pomóc wsparcie prawne specjalisty, który będzie w stanie wykonać szczegółową analizę majątku podlegającemu podziałowi oraz przysługujących nam roszczeń, a następnie przedstawić drugiej stronie optymalne dla nas rozwiązanie.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Umowa najmu mieszkania a rozwód?

Jak wiadomo rozwód, to nie tylko zmiana wpisu w aktach stanu cywilnego ale również szereg konsekwencji o charakterze majątkowym. Jedną z podstawowych kwestii, którą byli małżonkowie powinni uregulować po  rozwodzie  jest sprawa zajmowanego dotychczas wspólnie mieszkania.

Nie jest rzeczą powszechnie wiadomą, iż działowi, w ramach podziału majątku wspólnego , podlegać może nie tylko prawo własności ale też uprawnienia wynikające z umowy najmu mieszkania.

Zgodnie z art. 680(1) § 1 Kodeksu cywilnego małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.

Nie ma przy tym z punktu widzenia prawa znaczenia, który z małżonków zawarł umowę najmu- prawo najmu jest niejako ich wspólnym dorobkiem.

W wyroku rozwodowym sąd powinien rozstrzygnąć także o sposobie korzystania z mieszkania. Pozbawianie jednego z małżonków prawa do zamieszkiwania w lokalu w zapadłym wyroku rozwodowym, nie pozbawia tego małżonka jednak automatycznie prawa najmu.

Aby wyłączyć współmałżonka ze wspólnej umowy, należy zatem podzielić majątek – w skład którego wchodzi również, a czasami praktycznie tylko prawo do najmu.

Oczywistym jest, iż takie prawo ma swoją wartość wyrażoną w złotówkach- zwłaszcza w przypadku zajmowania lokalu komunalnego- gdzie czynsz jest czynszem regulowanym. Czynsze jakie należy płacić za korzystanie z lokalu komunalnego są bowiem, z reguły, niższe lub znacznie niższe niż te o charakterze wolnorynkowym.

Gdy sprawę skierujemy do sądu, ten rozpatrując wniosek o podział wyda postanowienie, w którym prawo do najmu w lokalu wchodzącym w zasób mieszkaniowy gminy przyzna jednemu z małżonków, jednocześnie zasadzając na rzecz drugiego odpowiednią spłatę.

Problem jaki w tym momencie się pojawia, to jaką spłatę i jak ją obliczyć?

Nie jest to taka kwestia oczywista, więc i nad nią musiał pochylić się Sąd Najwyższy  w uchwale z dnia 24 maja 2002 roku, sygn. akt III CZP 28/02 (OSNC 2002, nr 12, poz. 150).

Zgodnie z stanowiskiem zaprezentowanym przez Sąd Najwyższy podział prawa najmu mieszkania komunalnego po orzeczonym prawomocnie rozwodzie przeprowadza się w taki sposób, że najpierw ustala się różnicę istniejąca pomiędzy czynszem o charakterze wolnorynkowym jaki trzeba by uiścić za najem podobnego lokalu a czynszem płaconym do gminy z tytułu najmu lokalu komunalnego.

W praktyce wyglądałoby to tak: Czynsz na wolnym rynku za podobny lokal wyniósłby 2000 zł , czynsz który płacimy do gminy  1000zł. Jak można obliczyć różnica wynosi  1000 zł. miesięcznie. Wartość tę należy następie przemnożyć przez liczbę miesięcy przewidywanego czasu trwania najmu lokalu.

Tak otrzymana kwota stanowi wartość prawa do lokalu komunalnego, która ulega podziałowi pomiędzy obu małżonków.

Pewną wątpliwością jak tutaj znowu się pojawia, to jak obliczyć ten czasu? No cóż jest to zadanie dla sądu, który pewnie korzystając z doświadczenia życiowego i statystyki musi ustalić ile dani małżonkowie mogliby przy założeniu braku rozwodu korzystać jeszcze z prawa do tego konkretnego lokalu. Wydaje się, iż regułą jest, że okres ten raczej Sądy liczą w latach, niż w lat tych dziesiątkach.

A to rzeczone orzeczenie:  Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 24 maja 2002 r. III CZP 28/02: „Wartość prawa najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku wspólnego, stanowi różnicę między czynszem wolnym a czynszem regulowanym z uwzględnieniem – w konkretnych okolicznościach sprawy – okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu.”

See also:  Czy mama ma prawo żądać możliwości przebywania w naszym domu na starość?

Najem lokalu w czasie trwania małżeństwa

W prawie polskim przyjęło rozwiązanie, że najem lokalu mieszkalnego objęty jest wspólnością majątkową małżeńską jeżeli nawiązanie najmu nastąpiło, choćby przez jednego tylko małżonka, w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych założonej rodziny i dodatkowo nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.

Skutek ten występuje ex lege niezależnie od obowiązujących małżonków ustrojów majątkowych, a zatem nawet jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa lub rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków to i tak prawo najmu objęte jest wspólnością ustawową.

Uwagi ogólne odnoszące się do wspólności prawa najmu Przede wszystkim, o czym wspomniałam już na wstępie, wspólność najmu między małżonkami odnosi się tylko i wyłącznie do lokali mieszkalnych. Inne lokale wynajęte przez jednego z małżonków nie są z mocy prawa objęte wspólnością ustawową. Art. 680 ze zn.

1 kodeksu cywilnego, które wprowadza omawiane rozwiązanie, odnosi się wyłącznie do sformalizowanego związku małżeńskiego, a tym samym nie obejmuje osób żyjących w konkubinacie czy też w związkach partnerskich tej samej płci.

Ustawodawca stanowi w przepisie o „nawiązaniu stosunku najmu”, a zatem wstąpienie przez jednego z małżonków w prawo najmu po śmierci najemcy, o jakim mowa w art.

691 kodeksu cywilnego (o którym szerzej pisałam tutaj Sukcesja prawa najmu lokalu mieszkalnego), nie zostanie objęte ustawową wspólnością małżonków.

W takim przypadku najemcą pozostanie tylko ten z małżonków, który wstąpił w stosunek najmu po zmarłym.

Skutek o jakim mowa w przywołanym przepisie następuje niezależnie od woli samych małżonków, wspólność prawa najmu ma bowiem charakter przymusowy. Rodzi to niestety niekiedy dość przykre konsekwencje, mianowicie oboje małżonkowie są dłużnikami z tytułu czynszu najmu i to nawet wówczas gdy tylko jedno z nich w lokalu tym zamieszkuje.

Czasookres trwania wspólności najmu lokalu Art. 680 ze zn. 1 § 2 kodeksu cywilnego stanowi, że ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny.

Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu. Z regulacji tej wynika tym samym, że wspólność prawa najmu trwa – co do zasady – aż do momentu ustania małżeństwa, a także rzadkich przypadków unieważnienia małżeństwa.

Z brzmienia przepisu należy także wyprowadzić uzasadniony wniosek, że małżonkowie nie mogą w drodze intercyzy wyłączyć wspólności najmu.

Co więcej, w nauce prawa uznaje się, iż wspólność prawa najmu lokalu nie wygasa również w sytuacji wydania przez sąd wyroku ustanawiającego rozdzielność majątkową czy też postanowienia sądu w sprawie ubezwłasnowolnienia lub ogłoszenia upadłości jednego z małżonków (tak np. H. Ciepła (w:) J. Gudowski, Komentarz do kodeksu cywilnego, t. III, cz. 2, 2013).

Warto też wspomnieć o wykrystalizowanym w doktrynie poglądzie, wedle którego w razie wypowiedzenia umowy najmu przez jednego z małżonków wspólność najmu lokalu mieszkalnego ustaje z mocy prawa, a małżonek, który nie wypowiedział umowy staje się wyłącznym najemcą (tak K. Pietrzykowski (red.) Kodeks cywilny. T II. Komentarz, Legalis 2016; K. Osajda (red.) Kodeks Cywilny. Komentarz. Legalis 2016).

Wraz z ustaniem małżeństwa, zgodnie z art. 46 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, do prawa najmu, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku.

Losy prawa najmu po ustaniu małżeństwa Po ustaniu małżeństwa, najkrócej rzecz ujmując, należy znieść wspólność prawa najmu lokalu.

Jest to możliwe tak w trybie umownym, jak i w razie braku porozumienia pomiędzy małżonkami – poprzez podział sądowy, przeprowadzony w trybie nieprocesowym w ramach postępowania o podział majątku wspólnego.

Brak jest co prawda przepisów, które regulowałyby kwestie ustalenia wartości takiego prawa najmu ale tu rozwiązania dostarczyła już praktyka sądowa, opierająca się na uchwale Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r.

III CZP 38/02, w myśl której wartość prawa najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku wspólnego, stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym, z uwzględnieniem – w konkretnych okolicznościach sprawy – okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu.

Na zakończenie czuję się w obowiązku wspomnieć, że w sprawie o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, w skład którego wchodzi prawo najmu lokalu mieszkalnego, sąd przyznając w wyniku podziału to prawo jednemu z byłych małżonków, będących współlokatorami w rozumieniu art. 2 ust.

1 pkt 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i nakazując drugiemu wydanie lokalu orzeka jednocześnie o uprawnieniu tego małżonka do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia (patrz Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 września 2003 r.

, w sprawie o sygn. akt III CZP 56/03).

Jak mogliście Państwo wywnioskować z powyższego wpisu, prawo najmu lokalu mieszkalnego zostało uregulowane przez ustawodawcę w taki sposób aby pozbawić małżonków możliwości jego dowolnego zniesienia. W trakcie trwania małżeństwa prawo to może zostać zniesione jedynie orzeczeniem sądu.

Usunięcie żony z najmu mieszkania komunalnego po rozwodzie

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2019-01-11 • Aktualizacja: 2022-06-12

Mieszkam w mieszkaniu komunalnym, które otrzymaliśmy razem z żoną i oboje jesteśmy najemcami.

Od 2 lat jesteśmy po rozwodzie, była żona wyprowadziła się 19 miesięcy temu do swojego partnera, 4 miesiące temu wymeldowała się z mieszkania, za nic nie płaci.

W wyroku rozwodowym sąd przyznał jej mały pokój, w którym mieszka nasza pełnoletnia córka. Chciałbym usunąć byłą żonę z najmu, jak to zrobić?

Z treści ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.

o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o samorządzie gminnym wynika, że gmina ma obowiązek zapewnić lokale mieszkalne osobom, które nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych, osiągają niskie dochody i są mieszkańcami danej gminy (np. wyrok WSA w Opolu z dnia 7 maja 2009 r., sygn. akt II SA/Op 93/09, LEX nr 514987). Każda bowiem osoba zamieszkująca na danym terenie od chwili osiedlenia się zostaje z mocy prawa członkiem gminnej wspólnoty samorządowej.

Ogólna zasada jest taka: jeżeli doszło do zawarcia umowy najmu w trakcie trwania związku małżeńskiego, to najemcami są zarówno mąż, jak i żona. Nie ma przy tym znaczenia, które z nich zawarło tę umowę, tzn. czy tylko jedno z małżonków, czy też oboje. Prawo najmu jest więc ich wspólnym dorobkiem.

Należy pamiętać, że sam fakt wyprowadzki jednego najemcy nie powoduje automatycznie utraty przez niego i osoby z nim zamieszkujące prawa do lokalu, ale zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów… gmina może wypowiedzieć najem zgodnie z art. 11 ust.

3 z zachowaniem 6-miesięcznego okresu wypowiedzenia, jeżeli najemca nie zamieszkuje w tym lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy lub z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, jeżeli ma tytuł prawny do lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości i lokal ten odpowiada warunkom lokalu zamiennego (podobny do dotychczasowego).

Zatem w Pana sytuacji, gdy drugi najemca w osobie Pańskiej byłej żony nie zamieszkuje w przedmiotowym lokalu komunalnym, gmina ma prawo wypowiedzieć umowę najmu tego lokalu.

Trzeba też wiedzieć, że generalnie nie ma możliwości przepisania tytułu drugiego najemcy.

To znaczy teoretycznie gmina może przenieść prawa najmu z jednej osoby na drugą, ale wyłącznie w sytuacji, gdy nowy najemca, czyli Pan, spełnia wymogi do otrzymania mieszkania komunalnego określone powyżej (takie jak wysokość zarobków, brak innego lokalu mieszkalnego, figurowanie na liście uprawnionych).

Zatem mógłby Pan przynajmniej spróbować wystąpić do wydziału lokalowego gminy z wnioskiem o regulację stanu prawnego lokalu. Jest do tego konkretny druk. W uzasadnieniu powinien Pan wykazać swoje powiązania z najemcą, dotychczasowe prawa do lokalu (np.

zameldowanie, fakt wnoszenie regularnych opłat) i urząd rozpatrzy taki wniosek. Gmina taki wniosek oczywiście może odrzucić, ale zawsze pozostaje jeszcze wtedy droga sądowa. Generalnie sądy niechętnie „produkują brukowców”, zatem jest szansa, że gmina podpisze z Panem tę umowę, pod warunkiem spełnienia ww.

kryteriów. Proszę nadmienić, że mieszka z Panem córka.

Zobacz również: Umowa najmu TBS po rozwodzie

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Leave a Reply

Your email address will not be published.