Rozstanie a mieszkanie TBS

Wiele osób wynajmujących lokal od jednego z towarzystw budownictwa społecznego zastanawia się nad zakupem własnego mieszkania. Może w tym pomóc odzyskana partycypacja z TBS-u.

Rozstanie a mieszkanie TBS

Rozstanie a mieszkanie TBS

fot. elxeneize / / Shutterstock

Społeczny wynajem mieszkań (od TBS-ów) to rozwiązanie, które w Polsce nigdy nie zyskało dużej popularności.

Można przypuszczać, że w kolejnych latach sytuacja będzie wyglądała podobnie mimo rządowych zapowiedzi dotyczących większego wsparcia dla towarzystw budownictwa społecznego.

Potencjalnych najemców mieszkań z TBS-u odstrasza między innymi wysoki czynsz i brak możliwości wykupienia lokalu po cenie niższej od rynkowej.

Wynajem mieszkania od towarzystw budownictwa społecznego często jest traktowany jako przejściowe rozwiązanie i bardziej stabilna alternatywa dla rynkowego najmu. Po upływie kilku lat najemcy mieszkań z TBS-ów często myślą już o zakupie własnego lokum. Może w tym bardzo pomóc wycofana partycypacja. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają zasady jej zwrotu oraz zbycia na wolnym rynku.

TBS powinien odpowiednio zwaloryzować partycypację

Najemca mieszkania z TBS-u, który myśli o wyprowadzce i zwrocie partycypacji, powinien zajrzeć do ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U.

1995 nr 133 poz. 654). Wspomniany akt prawny ustala między innymi najważniejsze zasady funkcjonowania towarzystw budownictwa społecznego.

Statuty, umowy i regulaminy stosowane przez TBS-y nie mogą stać w sprzeczności z tą ustawą.

Ustawa z 26 października 1995 r. mówi, że w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu towarzystwo budownictwa społecznego powinno zwrócić partycypację wcześniej wniesioną przez najemcę. Zwrot takiego wkładu finansowego, który był potrzebny do rozpoczęcia wynajmu, następuje w ciągu 12 miesięcy od daty opróżnienia mieszkania.

Osoba, która myśli o szybkim zakupie lokalu, domu lub działki budowlanej z wykorzystaniem zwracanej partycypacji, powinna uwzględnić fakt, że zwrot pieniędzy nie będzie natychmiastowy.

Co ważne, graniczny dwunastomiesięczny termin zwrotu partycypacji obowiązuje nawet wtedy, gdy umowa najmu zawarta z TBS-em przewidywała wypłatę pieniędzy dopiero po zawarciu umowy z kolejnym najemcą danego mieszkania.  

Obowiązujące przepisy obligują również TBS do odpowiedniego zwaloryzowania partycypacji wypłacanej po zakończeniu najmu. Waloryzacja odbywa się z wykorzystaniem następującego wzoru:

???????? = ???????? ∗ ((???????? ∗ (100% − 0,75% ∗ n/4))/????????)

  • Pz – zwracana partycypacja
  • Pw – wpłacona partycypacja
  • Cz – średnia arytmetyczna z czterech kolejnych wskaźników ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (ogłoszonych przez GUS dla kwartałów poprzedzających kwartał, w którym nastąpiło opróżnienie lokalu)
  • Cw – średnia arytmetyczna wskaźnika ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego z kwartału, w którym nastąpiło zawarcie umowy w sprawie partycypacji oraz dla trzech wcześniejszych kwartałów
  • n – liczba pełnych kwartałów od dnia zawarcia umowy najmu lokalu do dnia opróżnienia lokalu

Osoba planująca zakończenie najmu mieszkania społecznego powinna dokładnie sprawdzić, na jaki zwrot partycypacji będzie mogła liczyć. Istnieje bowiem inna opcja odzyskania pieniędzy wniesionych do TBS-u.

Rozstanie a mieszkanie TBS

Pobierz poradnik bezpłatnie lub kup za 10 zł.Masz pytanie? Napisz na [email protected]

Wolnorynkowa sprzedaż prawa do mieszkania bywa lepszą opcją

Warto dowiedzieć się, jaką kwotę może zwrócić TBS, ponieważ istnieje dość atrakcyjna alternatywa dla wypłaty zwaloryzowanej partycypacji. Mowa o zbyciu (cesji) praw do mieszkania w TBS-ie na wolnym rynku.

Wbrew pozorom zainteresowanie taką transakcją bywa całkiem duże. Istnieje zatem spore prawdopodobieństwo, że kwota uzyskana dzięki przeniesieniu prawa do partycypacji będzie większa od zwaloryzowanego zwrotu.

Niestety artykuł 29 ustęp 5 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego mówi, że osoba fizyczna, która wcześniej wniosła partycypację do TBS-u, nie może bez zgody towarzystwa zbyć praw do lokalu społecznego. Kolejna zła wiadomość dotyczy kwestii podatkowych.

Zarówno zysk wynikający ze zwaloryzowania partycypacji, jak i zysk uzyskany dzięki zbyciu (cesji) praw do mieszkania z TBS-u, niestety podlega opodatkowaniu. W pierwszym przypadku (zwrot partycypacji) podatek dochodowy prawdopodobnie będzie mniejszy.

Tę różnicę również trzeba wziąć pod uwagę przy wyborze sposobu rozstania z towarzystwem budownictwa społecznego.

Andrzej Prajsnar

Źródło: Tematy Rozstanie a mieszkanie TBS

Kredyt gotówkowy bez porównania opłacalny.

Teraz z kodem PROSTY masz 0% prowizji za udzielenie kredytu gotówkowego (RRSO 12,68%).

Rozstanie a mieszkanie TBS Zobacz pełne zestawienie

Korzystanie z portalu oznacza akceptację regulaminu

Czy po rozwodzie musisz się wyprowadzić z mieszkania małżonka?

Myślisz o rozwodzie, ale obawiasz się, że gdy do niego dojdzie nie będziesz miał gdzie mieszkać? Do tej pory mieszkałeś w mieszkaniu byłego małżonka i zastanawiasz się, czy po rozwodzie musisz się wyprowadzić?

Każdy rozwód niesie ze sobą wiele zmian. W tym dotyczących miejsca zamieszkania. W tym artykule poruszymy szczególną kwestię, gdy małżonkowie do czasu rozwodu zamieszkiwali w mieszkaniu, którego właścicielem było jedno z nich. Jeżeli jesteś w takiej sytuacji i chcesz wiedzieć, czy po rozwodzie musisz się wyprowadzić, koniecznie czytaj dalej.

Zacznijmy jednak od najważniejszego pytania:

Czy pozostanie w mieszkaniu byłego małżonka jest w ogóle możliwe?

Odpowiedź na to pytanie brzmi – tak. Zgodnie z art.

58 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego jeżeli małżonkowie zajmują wspólne mieszkanie sąd w wyroku rozwodowym orzeka o sposobie korzystania z tego mieszkania przez czas wspólnego w nim zamieszkiwania byłych małżonków. Nie obawiaj się – wbrew powszechnej opinii nie jest tak, że tego samego dnia, co zostanie wydane orzeczenie o rozwodzie, musisz się wyprowadzić.

W praktyce wygląda to tak, że w toku procesu rozwodowego sąd najpierw zbierze informacje odnośnie wspólnego mieszkania, takie jak liczba i rodzaj pomieszczeń, sposób dotychczasowego ich wykorzystywania, z kim będą mieszkać małoletnie dzieci itp.

Następnie w treści wyroku rozwodowego szczegółowo określi pomieszczenia przyznane każdemu z małżonków do wyłącznego korzystania. Dodatkowo może ustanowić zakazy i nakazy dotyczące określonych pomieszczeń. Na przykład zakaz przyprowadzania obcych osób do kuchni, która jest pomieszczeniem wspólnym.

Sąd w ten sposób tymczasowo reguluje stosunki mieszkaniowe między byłymi małżonkami, do czasu, kiedy będą mieli możliwość zamieszkania osobno.

Warto dodać, że powyższe rozstrzygnięcie sądu jest obligatoryjne. Oznacza to, że jeżeli tylko małżonkowie mieszkają razem, to sąd musi orzec o sposobie korzystania przez nich ze wspólnie zajmowanego mieszkania. Od omawianego rozstrzygnięcia może odstąpić tylko w dwóch przypadkach:

  1. gdy jeden z małżonków (albo oboje) opuścił mieszkanie bez intencji powrotu,
  2. gdy małżonkowie zgodnie wniosą o nieorzekanie o sposobie korzystania z mieszkania po rozwodzie.Rozstanie a mieszkanie TBS

Pojęcie “wspólnego mieszkania” – co oznacza?

Możesz się zastanawiać, czy o sposobie korzystania ze wspólnego mieszkania sąd będzie orzekał także w sytuacji, gdy stanowi ono wyłączną własność tylko jednego z nich?

Odpowiedź brzmi – tak, jak najbardziej. Rozstrzygnięcie o sposobie korzystania ze wspólnego mieszkania po rozwodzie dotyczy każdego mieszkania znajdującego się we władaniu faktycznym małżonków. Bez znaczenia pozostaje tytuł prawny do lokalu. Zatem może to być mieszkanie stanowiące przedmiot własności lub spółdzielczego prawa do lokalu tylko jednego z małżonków.

Kiedy były małżonek może żądać, abyś wyprowadził się ze wspólnego mieszkania?

Rozstanie a mieszkanie TBS

W wypadkach wyjątkowych, gdy jeden z małżonków swym rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie, sąd, na żądanie drugiego małżonka, może nakazać jego eksmisję w wyroku rozwodowym.

Trzeba jednak zaznaczyć, iż żądanie eksmisji nie może być skierowane przeciwko małżonkowi, który jest wyłącznym właścicielem mieszkania.

W jakich sytuacjach żądanie eksmisji byłego małżonka jest możliwe?

Eksmisja byłego małżonka ze wspólnego mieszkania może zostać orzeczona tylko wyjątkowo. Zgodnie z art. 58 § 2 zd. 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego musi za nią przemawiać rażąco naganne postępowanie małżonka, które jednocześnie uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Przepis ten ma na celu łagodzenie konfliktów, oraz ochronę rodziny przed agresywnym zachowaniem jednego z małżonków.

Przykładem rażąco nagannych postępowań będzie w szczególności: nadużywanie przez małżonka alkoholu, wywoływanie awantur i dopuszczanie się aktów przemocy zagrażających zdrowiu i życiu innych członków rodziny, a zwłaszcza małoletnich dzieci.

Jednakże nie wystarczą tu same oświadczenia małżonków. Rażąco naganne zachowanie należy udowodnić. Co więcej trzeba wykazać brak nadziei na zmianę postępowania małżonka, wynikający np. z długotrwałej nieskuteczności leczenia odwykowego, co w praktyce bywa bardzo trudne.

Eksmisja w trybie art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie

Rozstanie a mieszkanie TBS

Niejako na marginesie powyższych rozważań warto wspomnieć o mniej znanym, ale wartym uwagi w kontekście ochrony dobra rodziny rozwiązaniu. Mowa o art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie, który pozwala ono na szybkie odizolowanie sprawcy przemocy od osoby, której ta przemoc dotyka.

See also:  Jak sprawdzić, czy do sądu wpłynął pozew rozwodowy?

Zgodnie z jego treścią jeżeli członek rodziny wspólnie zajmujący mieszkanie swoim zachowaniem, polegającym na stosowaniu przemocy w rodzinie, czyni szczególnie uciążliwym wspólne zamieszkiwanie, osoba dotknięta przemocą może żądać, aby sąd zobowiązał go do opuszczenia mieszkania.

Największe zalety rozwiązania przewidzianego w art. 11a Ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie?

Przemoc w rodzinie to sytuacja zagrażająca zdrowiu i życiu wszystkich członków rodziny. Dlatego też reakcja powinna być natychmiastowa.

Postępowanie przewidziane w ustawie o przeciwdziałaniu przemocy jest przede wszystkim szybkie. Rozprawa odbywa się w terminie jednego miesiąca od wpływu wniosku. Z kolei orzeczenie sądu podlega wykonaniu z dniem jego ogłoszenia. Oznacza to, że już w dniu ogłoszenia postanowienia małżonek, przeciwko któremu to orzeczenie zostało wydane, ma obowiązek opuszczenia mieszkania.

Niewątpliwą zaletą tego rozwiązania jest to, że dla uwzględnienia przedmiotowego wniosku nie musi jednocześnie toczyć się lub zakończyć postępowanie karne o np. znęcanie się.

Pomimo niejednolitego orzecznictwa w przypadku przemocy w rodzinie obowiązujący przy eksmisji zakaz skierowania żądania opuszczenia mieszkania przeciwko wyłącznemu właścicielowi mieszkania tu nie obowiązuje.

Warto pamiętać, że z żądaniem zobowiązania danej osoby do opuszczenia mieszkania może wystąpić osoba dotknięta przemocą w rodzinie. Uprawnienie to nie przysługuje osobie będącej świadkiem tej przemocy.

Wniosek należy uzasadnić i złożyć do właściwego sądu rejonowego. Podlega on opłacie w kwocie 40 złotych.

Czy po rozwodzie musisz się wyprowadzić z mieszkania byłego małżonka – podsumowanie

Podsumowując – nie zawsze jest tak, że po rozwodzie musisz się wyprowadzić z mieszkania byłego małżonka. Do czasu, aż znajdziesz miejsce, do którego będziesz mógł się wyprowadzić, sąd ustali zasady korzystania z dotychczasowego lokalu. Istnieją jednakże pewne szczególne rozwiązania, które pozwalają na eksmisję małżonka, który stosując przemoc utrudnia wspólne zamieszkiwanie.

Istnieje zatem wiele opcji. Jeżeli nie wiesz, która z nich jest właściwa w twojej sytuacji, skorzystaj z fachowej pomocy prawnej.

Jeżeli natomiast chciałbyś się dowiedzieć, co się stanie z mieszkaniem po rozwodzie, zapoznaj się z artykułem pt. „Mieszkanie po rozwodzie”.

Mieszkanie w ramach TBS. Co z prawem do mieszkania po śmierci najemcy?

Rozstanie a mieszkanie TBS

TBS co to takiego?

TBS-y (Towarzystwo Budownictwa Społecznego) to rozwiązanie dla osundefinedb niezamożnych lub średniozamożnych, ktundefinedre z pewnych przyczyn nie mogą kupić własnego mieszkania.

Gminne spundefinedłki undefined budują mieszkania czynszowe i wynajmują je lokatorom po obniżonym czynszu. Kwestie najmu z zasobundefinedw Towarzystwa Budownictwa Społecznego reguluje ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektundefinedrych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Jak nabyć mieszkanie TBS?

Najemca, ktundefinedrym może być zarundefinedwno osoba fizyczna, jak i prawna zawiera umowę Towarzystwem Budownictwa Społecznego oraz wpłaca 10 lub 15% kosztundefinedw budowy, tzw. cesja partycypacji. Następnie najemca otrzymuje klucze do mieszkania i może z niego korzystać zgodnie z regulaminem obowiązującym w danym TBS-ie.

Nowy najemca może także wskazać osoby uprawnione do korzystania z tego lokalu.

Najemca, ktundefinedry chce wynająć tego typu lokal musi po pierwsze na stałe zamieszkiwać w danej gminie, w ktundefinedrej znajduje się mieszkanie TBS.

Ponadto najemca nie może przekroczyć pewnego poziomu zarobkundefinedw, a także nie może posiadać innego mieszkania.

Musi także mieć stałe zatrudnienie na terenie gminy, w ktundefinedrej znajdują się mieszkania TBS.

Czy można dziedziczyć prawo do mieszkania TBS?

Mieszkania w TBS są przyznawane na podstawie stosunku zobowiązaniowego najmu. Oznacza to, iż prawo najmu nie podlega dziedziczeniu i nie wchodzi w skład masy spadkowej. Jednakże zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego po śmierci najemcy istnieje szansa wstąpienia w stosunek najmu.

Istnieją dwie przesłanki wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, ktundefinedre muszą być spełnione łącznie, a mianowicie: osoby, ktundefinedre chcą w stosunek najmu wstąpić, muszą być wymienione w undefined 1 oraz muszą one zamieszkiwać wspundefinedlne z najemcą lokalu do chwili jego śmierci.

Przepisy nie określają wymaganego czasu przed śmiercią najemcy, w ktundefinedrym osoba musi zamieszkiwać, aby wejść w stosunek najmu. Jednakże, przyjmuje się, że decydujące w tej sprawie ma zameldowanie w tym lokalu.

Meldunek to najprościej rzecz ujmując, określenie dokładnego adresu (miejscowość, ulica i numer) gdzie na stale lub czasowo przebywa dana osoba. Meldunek jest więc czynnością materialno- techniczna.

Zgosnie z art. 33 ustawy o ewidencji ludności, obywatel polski, ktundefinedry opuszcza miejsce pobytu stałego albo opuszcza miejsce pobytu czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu, obowiązany jest wymeldować się.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat obowiązku meldunkowego.

Zatem nie ma znaczenia czy głundefinedwny najemca zostawił testament i wskazał tam prawo do lokalu, albowiem samo prawo najmu nie podlega zasadom dziedziczenia, a jedynie ustalone jest pierwszeństwo wstąpienia w stosunek najmu.

Kwestia testamentu pozostaje więc obojętna dla przedmiotowej sprawy. Istotne są uregulowania KC wskazujące jedynie możliwość wstąpienia w stosunek najmu.

Rozstanie a mieszkanie TBS

Kto zatem po śmierci najemcy może pozostać w lokalu?

Ponieważ prawo do lokalu TBS nie podlega dziedziczeniu, prawo do mieszkania w lokalu, bez konieczności zawierania nowej umowy najmu, ma osoba, ktundefinedra posiadała status najemcy w chwili zgłoszenia ich do wspundefinedlnego zamieszkiwania. Tak jest w sytuacji, gdy umowa została zawarta przed 1 stycznia 2005 r.

Natomiast jeśli umowa najmu była zawarta na podstawie ustawy sprzed wejścia w życie noweli, tj. 1 stycznia 2005 r., i brak jest osundefinedb wskazanych do wspundefinedlnego zamieszkania, to partycypant undefined zgodnie z większością umundefinedw spundefinedłek lub statutundefinedw TBS undefined może zachować się dwojako.

Po pierwsze, przepisy dają przepisy dają mu prawo wskazania najemcy lokalu. Po drugie, może domagać się ewentualnego zwrotu kwoty wpłaconej w ramach partycypacji.

Lokal najmowany po 1 stycznia 2005 r. i undefinedpartycypantundefined

Po 1 stycznia 2005 r. uprawnienie do najmu lokalu w towarzystwie po zmarłym najemcy posiadają natomiast jedynie osoby undefinedwskazane do wspundefinedlnego zamieszkiwania przez najemcęundefined.

Prawo wskazania najemcy undefined undefinedpartycypacjaundefined undefined podlega prawu dziedziczenia na zasadach ogundefinedlnych określonych w kodeksie cywilnym i przysługuje spadkobiercom najemcy (partycypanta).

Najem lokalu w TBS nie podlega zatem prawu dziedziczenia, ale jedynie tzw. partycypacji, czyli prawo do wskazania najemcy. Tym samym, jeżeli spadkobiercy nie są jednocześnie undefinedosobami wskazanymiundefined, to mogą sami siebie wskazać jako najemcundefinedw i zawrzeć umowę najmu lokalu.

Tak więc osoba, ktundefinedra chce wstąpić w stosunek najmu po najemcy może to zrobić, jednakże TBS ma pełne prawo weryfikować prawo do lokalu.

Weryfikacji nowego najemcy przez TBS

Zgodnie z art. 30 ustawy o popieraniu niektundefinedrych form budownictwa mieszkaniowego Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny wybudowany przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wnioskundefinedw o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli:

1) osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspundefinedlnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości,

2) średni miesięczny dochundefinedd gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w ktundefinedrym jest zawierana umowa najmu lokalu wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wnioskundefinedw o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r.

, w przypadku, gdy z budową lokalu było związane zawarcie umowy, o ktundefinedrej mowa w art. 29 ust. 1 lub w art. 29a ust.

1, nie przekracza 1,3 ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w wojewundefineddztwie, na terenie ktundefinedrego położony jest lokal mieszkalny, więcej niż:

  1. o 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,
  2. o 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,
  3. o dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osundefinedb,

3) średni miesięczny dochundefinedd gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w ktundefinedrym jest zawierana umowa najmu lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego albo przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wnioskundefinedw o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. w innych przypadkach, niż wskazane w pkt 2, nie przekracza:

  1. 80% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,
  2. 120% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,
  3. 165% w trzyosobowym gospodarstwie domowym,
  4. 200% w czteroosobowym gospodarstwie domowym,
  5. 00% w gospodarstwie większym niż czteroosobowe, powiększone o dodatkowe 40% na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym
See also:  Gdy małżonek się zadłuża – zniesienie wspólności ustawowej z datą wsteczną

undefined iloczynu wysokości ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w wojewundefineddztwie, na terenie ktundefinedrego położony jest lokal mieszkalny oraz wspundefinedłczynnika 1,2.

Najemca lub osoba ubiegająca się o najem lokalu mieszkalnego jest obowiązana, na żądanie towarzystwa, przedstawić zaświadczenie właściwego miejscowo urzędu skarbowego o wysokości dochodundefinedw uzyskanych przez tę osobę oraz osoby zgłoszone przez nią do wspundefinedlnego zamieszkania.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na [email protected] , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Sprzedaż mieszkania TBS

  • Publikacja: 2020-04-09
  • Aktualizacja: 2021-02-28
  • Michał Soćko

Zagadnienia związane z funkcjonowaniem Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) reguluje przede wszystkim ustawa z 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (ustawa o TBS).

Zgodnie z tą ustawą podstawowym zadaniem TBS jest budowa domów mieszkalnych i zarządzanie nimi na zasadach umowy najmu.

Ze względu jednak na to, że jest to budownictwo społeczne, a więc realizowane przy wsparciu środków publicznych, obrót lokalami lub budynkami wzniesionymi przez TBS będzie znacząco różnił się od sprzedaży mieszkań na wolnym rynku stanowiących np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub odrębną własność lokalu.

Poza tym specyfika budownictwa społecznego oraz liczne i nie do końca spójne zmiany ustawy o TBS skutkują wieloma problemami praktycznymi, pojawiającymi się nawet w orzecznictwie sądowym. Stąd też każda sprawa tego rodzaju powinna być badana indywidualnie, przy uwzględnieniu odpowiednich przepisów przejściowych.

Rozstanie a mieszkanie TBS

Jak przepisać mieszkanie TBS?

Podpisując umowę z TBS dotyczącą partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego oraz zawierając w jej następstwie umowę najmu, uzyskuje się prawo do zamieszkiwania i korzystania z lokalu.

W zamian najemcy uiszczają czynsz, który powinien być skalkulowany tak, aby pozwalał na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłaty zobowiązań TBS związanych z budową (art.

28 ustawy o TBS).

Umowy o partycypację zaliczyć należy zasadniczo do umów długoterminowych, które powinny obowiązywać w dłuższej perspektywie czasu.

Niemniej jednak po wniesieniu wkładu i zawarciu umowy najmu z TBS mamy możliwość przeniesienia takiego prawa na osobę trzecią.

W tym celu konieczne jest dokonanie cesji partycypacji (wkładu) na osobę trzecią oraz rozwiązanie dotychczasowej umowy najmu i opuszczenie lokalu.

Partycypacja w TBS – kto może zawrzeć umowę o partycypację?

Zgodnie z ustawą o TBS podstawowym zadaniem TBS jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Jednakże w procesie wznoszenia takich domów mogą finansowo uczestniczyć także inne podmioty.

Mogą one partycypować w kosztach takiej inwestycji, uzyskując w zamian stabilne prawo do wynajmowania lokalu. Jednakże, żeby móc uczestniczyć w takiej inwestycji, konieczne jest wcześniejsze zawarcie umowy o partycypację.

Taką umowę o partycypację zawrzeć mogą tylko podmioty wyraźnie wymienione w przepisach ustawy o TBS. Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o TBS może to być przede wszystkim osoba fizyczna. Przy czym kwota uzyskana od takiej osoby (partycypanta i przyszłego najemcy) nie może przekroczyć 30% kosztów budowy lokalu.

Niezależnie od osób fizycznych umowę o partycypację mogą podpisać także inne podmioty. Będą to między innym pracodawcy działający w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, a także osoby mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie.

Wśród innych jeszcze podmiotów można wymienić także powiat, gminę, związek międzygminny, Agencję Mienia Wojskowego, organizację pożytku publicznego oraz fundusz inwestycyjny zamknięty.

Zwrot wniesionego wkładu najemcy mieszkania TBS

Zasadniczo zwrot wniesionego wkładu (partycypacji) przez najemcę powinien nastąpić w terminie 12 miesięcy od dnia zakończenia najmu oraz opróżnienia lokalu mieszkalnego. Konieczne jest zatem formalne rozwiązanie umowy najmu oraz opuszczenie lokalu. Dopiero od tego momentu będzie biegł termin na zwrot wkładu.

Może się jednak zdarzyć, że umowa najmu będzie uzależniała termin zwrotu kwoty partycypacji od zawarcia umowy najmu danego lokalu z kolejnym najemcą. W takiej sytuacji zwrot kwoty partycypacji następuje z dniem zawarcia umowy najmu z kolejnym najemcą, jednak nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia zakończenia najmu oraz opróżnienia lokalu mieszkalnego (art. 29a ust. 4 ustawy o TBS).

Kwota zwracanego wkładu obliczana jest według dość skomplikowanego wzoru wskazanego bezpośrednio w przepisach ustawy o TBS. Dla jej obliczania istotne znaczenie będzie miała m.in. kwota wpłaconej partycypacji, okres czasu liczony pomiędzy zawarciem umowy najmu a opróżnieniem lokalu, jak również cena m kwadratowego powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

Sprzedaż partycypacji TBS

Warunki sprzedaży (cesji) partycypacji w TBS będą w pewnym stopniu zależały od tego, kto zawarł umowę w sprawie partycypacji. W przypadku sprzedaży partycypacji dokonywanej przez osoby fizyczne znajduje zastosowanie art. 29 ust. 5 ustawy o TBS.

Zgodnie z tym przepisem – w brzemieniu obowiązującym od 15.08.2019 r.

– osoba fizyczna, która zawarła z TBS umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, nie może bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy.

WAŻNE!

W aktualnym stanie prawnym sprzedaż (cesja) partycypacji przez osobę fizyczną wymaga zgody TBS.

Wprowadzając takie ograniczenie, ustawodawca ustanowił kontrolę TBS nad procesem zbywania partycypacji między osobami fizycznymi.

Obecnie bez zgody TBS nie będzie możliwe przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy partycypacji na rzecz osoby trzeciej.

W zamiarach ustawodawcy ma to powstrzymać nagminny proces zawyżania przez nieuczciwych partycypantów kwoty, za jaką przenoszą oni swoje prawa.

Powyższe rygory zostały znacznie złagodzone w przypadku partycypantów będących pracodawcami oraz osobami prawnymi. Podmioty te mogą bez zgody TBS dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy.

Podobnie sytuacja ma miejsce w przypadku partycypantów będących powiatami, gminami, związkami międzygminnymi lub Agencją Mienia Wojskowego. W przypadku tych podmiotów podnajmowanie lub przydział lokali nie wymaga zasadniczo zgody TBS.

Kupno mieszkania TBS

Nabywając partycypację w TBS, należy pamiętać o kliku ważnych kwestiach. Jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna, to w pierwszej kolejności należy zadbać o zgodę TBS na taką transakcję. Bez zgody TBS nie będzie możliwe skuteczne przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy partycypacji na rzecz osoby trzeciej.

Dalej wskazać należy, że strony – korzystając z zasady swobody umów – samodzielnie ustalają, czy przeniesienie partycypacji na nabywcę nastąpi za zapłatą odstępnego (wynagrodzenie za cesję) czy też nie, a jeżeli tak, to w jakiej wysokości, jakie będą terminy i forma płatności.

Ostatnim etapem takiego kupna jest zawarcie przez nabywcę partycypacji z TBS umowy najmu opróżnionego lokalu. Żeby to jednak mogło nastąpić, nabywca partycypacji musi spełniać warunki przewidziane w ustawie o TBS. Warunki takie wskazuje przede wszystkim art. 30 ustawy o TBS.

Zgodnie z tym przepisem lokal z TBS może być wynajęty osobie fizycznej, jeżeli osoba ta oraz inna osoba zgłoszona przez nią do wspólnego zamieszkiwania, nie mają odrębnego tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości.

Drugim podstawowym warunkiem jest spełnienie kryterium dochodowego, co oznacza, że uzyskiwane dochody nie mogą przekraczać pułapu przewidzianego w ustawie o TBS.

WAŻNE!

TBS może uzależnić zawarcie umowy najmu opróżnionego lokalu mieszkalnego od wniesienia przez nowego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej poprzedniemu najemcy.

Jak sprzedać mieszkanie TBS?

Sprzedaż partycypacji w TBS nie została w sposób szczególny uregulowana w samej ustawie o TBS. W związku z tym powinny znaleźć zastosowanie ogólne przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) dotyczące przeniesienia wierzytelności (cesji wierzytelności).

Wyjaśnić jednak należy, że samo mieszkanie w TBS nie może być przez partycypanta sprzedane, gdyż nie jest on jego właścicielem. Partycypantowi przysługuje jedynie prawo najmu lokalu oraz roszczenie o zwrot uiszczonego wkładu (partycypacji) po zakończeniu umowy najmu oraz opróżnieniu lokalu. W konsekwencji zbyciu podlegają tylko prawa i obowiązki związane z umową o partycypację.

Niemniej jednak po nabyciu przez osobę trzecią praw i obowiązków związanych z umową o partycypację oraz zawarciu przez nią następnie umowy najmu z TBS będzie ona miało prawo stabilnego zamieszkiwania w takim lokalu jak pierwotny partycypant. A w przyszłości będzie mogła także taką partycypację zbyć kolejnej osobie.

Podstawy prawnej do przeniesienia partycypacji na kolejną osobę należy upatrywać w art. 509 § 1 K.c. Zgodnie z tym przepisem wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.

Przepisy nie wskazują wprost, w jakiej formie przeniesienie partycypacji powinno mieć miejsce. Niemniej jednak w ślad za art. 511 K.c. przyjąć należy, że jeżeli wierzytelność (prawo do partycypacji) jest stwierdzona pismem, to i przelew tej wierzytelności (cesja) powinien być również pismem stwierdzony.

See also:  Mąż pracujący za granicą a separacja

WAŻNE!

W zależności od danego przypadku z tytułu umowy przeniesienia partycypacji może powstać obowiązek podatkowy.

Jak widać, z mieszkaniem TBS wiąże się wiele kwestii prawnych, a decyzje należy podejmować ze świadomością ich konsekwencji, dlatego warto uprzednio przeanalizować planowane działania, zasięgając porady prawnej.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Mieszkanie TBS – co to jest i czy warto w nim zamieszkać?

Z tego artykułu dowiesz się:

TBS-y, czyli podmioty Towarzystwa Budownictwa Społecznego zostały utworzone na mocy Ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa. Taka działalność ma na celu zaoferować mieszkanie na wynajem osobom o przeciętnych dochodach.

W ustawie zostały zapisane formy prawne, w których mogą działać TBS-y i są to: spółka akcyjna, spółka z.o.o. i spółdzielnia osób prawnych.

Pierwszy budynek, który powstał w ramach budownictwa społecznego to blok w Śremie, wybudowany w 1994 roku. Do dyspozycji lokatorów oddano wtedy 36 mieszkań.

Mieszkania na sprzedaż

Jak działają TBS-y?

Zgodnie z wyżej wspomnianą ustawą, zadaniem Towarzystwa Budownictwa Społecznego jest budowa lokali, a także ich modernizacja lub remonty, wynajem mieszkań i administrowanie całymi blokami.

Kto może zamieszkać w TBS-ach? Głównym kryterium, według którego dobierani są lokatorzy, to wysokość dochodów. Nie mogą one przekraczać 1,3 przeciętnego wynagrodzenia w danym województwie. W związku z tym mieszkania są przeznaczone dla osób średnio zamożnych.

Warto wiedzieć, że osoby zajmujące takie lokale, nie są ich właścicielami. Z Towarzystwem Budownictwa Społecznego podpisuje się umowę najmu i na tej podstawie można użytkować to miejsce.

W związku z tym lokum, które zajmujemy, nie możemy sprzedać ani wziąć na nie kredytu hipotecznego. Nie dysponujemy bowiem prawem własności.

Jak dostać mieszkanie w TBS?

Osoby zainteresowane najmem lokalu w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego muszą do tej instytucji złożyć stosowny wniosek. Następnie zostanie on rozpatrzony przez komisję, która zadecyduje, czy dani lokatorzy spełniają warunki, które uprawniają ich do zawarcia umowy najmu mieszkania TBS.

Warunki są następujące:

  • nie można być właścicielem żadnego innego lokalu mieszkalnego,
  • trzeba zarabiać tyle, aby mieścić się w granicy dochodowej ustalonej dla danego województwa,
  • trzeba wpłacić kaucję zabezpieczającą, o ile otrzymamy decyzję pozytywną.

Weryfikacja dochodu odbywa się na podstawie ostatniego zeznania podatkowego PIT. Lepiej więc nie deklarować mniej niż się rzeczywiście zarabia, bo przed wydaniem decyzji komisja kwalifikacyjna sprawdzi, jaka jest prawda.

Opłaty za mieszkanie TBS

Oczywiście lokalu w TBS-ach nie otrzymujemy za darmo. Za możliwość jego zamieszkiwania trzeba zapłacić czynsz. Ze względu na to, że budowę takich bloków wspiera państwo, wysokość czynszu jest odgórnie i prawnie ustalona.

Nie może ona przekroczyć 5% wartości odtworzeniowej mieszkania w skali roku.

Ile to jest w złotówkach? W głównej mierze ta wartość zależy od lokalizacji, ale w większych miastach w Polsce wynosi około 25 zł za metr kw. Im większe lokum zajmujemy, tym czynsz będzie więc większy.

Przykładowo lokatorzy, mieszkający na 30 metrach kw. będą płacić miesięcznie 750 zł, za to ci, których mieszkanie zajmuje 60 metrów kw. – już 1 500 zł.

  • Wysokość czynszu jest ustalana zgodnie z zapisami ustawy, która reguluje działalność TBS-ów, czyli wspomnianej wcześniej Ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa.
  • Stawka, którą będą płacić lokatorzy, musi być ustalona tak, aby przychody z tego tytułu pokryły koszty eksploatacji całego budynku, a także starczyły na spłatę ewentualnej raty kredytu hipotecznego, zaciągniętego na budowę bloku.
  • Dodatkowo wynajmujący mieszkanie musi jeszcze zapłacić dwie opłaty: kaucję zabezpieczającą i opłatę partycypacyjną.

Kaucja zabezpieczająca to rozwiązanie znane ze standardowego wynajmu mieszkań. Pomaga zabezpieczyć środki, które mogą pokryć naprawy szkód, które ewentualnie wyrządzi wynajmujący. W TBS-ach kaucja wynosi zazwyczaj równowartość od 3 do 6 miesięcznych czynszów.

Przed zamieszkaniem trzeba jeszcze dodatkowo wnieść opłatę partycypacyjną. Wynosi ona od 15% do 30% kosztów budowy mieszkania i musi zostać zwrócona do 12 miesięcy od momentu, kiedy mieszkanie zostanie opuszczone, a umowa najmu rozwiązana.

Remont mieszkania TBS

Najemcy mieszkań TBS często zastanawiają się, czy mogą wyremontować je bez zgody Towarzystwa. Działa to na podobnej zasadzie, jak wtedy, gdybyśmy decydowali się na standardowy wynajem na rynkowych warunkach.

Wszystkie poważniejsze remonty, które mają wpływ na pierwotny układ mieszkania mogą być wykonane tylko po wyrażeniu zgody przez TBS.

Jest to wymagane nawet wtedy, jeżeli nie wpływają one na części wspólne danego budynku.

A kto płaci za ten remont? Najczęściej koszty ponosi lokator, rzadko jest tak, że TBS partycypuje w wydatkach. Warto jednak wiedzieć, że niektóre towarzystwa mają specjalne programy, w ramach których wykonanie remontu na własny koszt może być później odliczone od czynszu.

Czy można wykupić mieszkanie w TBS?

Do tej pory praktycznie nie można było wykupić mieszkania TBS. Jednak od 1 stycznia 2022 roku ma być to możliwe dzięki nowelizacji Ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Będzie można nabyć lokal na własność w ramach umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Trzeba jednak mieć na uwadze, że ochrona lokatorów będzie ograniczona w takim wypadku do zwykłych umów najmu.

A to oznacza, że gdy znajdzie konieczność opuszczenia mieszkania, najemcy nie będzie przysługiwało prawo do lokalu socjalnego.

Z kolei w Ustawie z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa została wprowadzona możliwość zamiany umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego na umowę najmu z dojściem do własności. Dzięki temu od ceny wykupu można odliczyć wysokość partycypacji. Trzeba jednak spełnić kilka warunków:

  • wysokość partycypacji musi być maksymalna (20 – 25 proc. kosztów budowy mieszkania),
  • umowa w sprawie partycypacji musi być zawarta od przynajmniej 5 lat,
  • przez co najmniej 5 lat do momentu złożenia wniosku nie można zalegać z czynszem lub z innymi opłatami za okres nie dłuższy niż 3 miesiące.

Czy można podnająć mieszkanie TBS?

Aby móc podnająć mieszkanie TBS, trzeba uzyskać zgodę Towarzystwa. Jeżeli jej nie mamy, a wyda się, że lokal zajmuje inna osoba, to może być to podstawa do wypowiedzenia umowy najmu. Nie warto więc ryzykować wyrzuceniem z mieszkania.

Trzeba mieć jednak świadomość, że uzyskanie zgody na podnajem jest zazwyczaj naprawdę bardzo trudne.

Czy warto wynająć mieszkanie w ramach TBS?

Mieszkanie w TBS-sach ma swoje wady i zalety. Warto się zdecydować na taki najem, jeśli nie mamy ani gotówki na zakup własnego lokum ani nawet wystarczających dochodów czy wkładu własnego, aby otrzymać kredyt hipoteczny.

Najem w ramach TBS jest lepiej uregulowany prawnie niż gdybyśmy decydowali się na najem od osoby prywatnej. Towarzystwo ma ograniczone możliwości rozwiązania umowy i może to zrobić tylko w określonych w ustawie przypadkach. Dlatego możemy czuć się w takim mieszkaniu bezpieczniej i mieć większą gwarancję, że nikt nas z niego nie wyrzuci z dnia na dzień.

Wadą takiego rozwiązania jest natomiast fakt, że mieszkanie nigdy nie będzie nasze, chyba że zdecydujemy się na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. W większości przypadków jednak to, co zarabiamy, będziemy musieli w części oddawać Towarzystwu. Będzie miało ono również wgląd do naszych zarobków.

Warto więc zdecydować się na TBS, ale tylko wtedy, gdy nie mamy alternatywy.

Mieszkania na sprzedaż

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Leave a Reply

Your email address will not be published.