Czyją własnością będzie dom budowany na działce małżonków?

Budowa wspólnego domu to jedno z większych przedsięwzięć, które czeka małżonków. Jego wynik to powód do wielkiej i uzasadnionej dumy. W pewnym sensie to przecież symbol sukcesu, bo nie każdemu się to udaje.

Z budową domu wiąże się tyle obowiązków, wydatków i czynności, że mało kto zawraca sobie głowę formalnościami związanymi z prawem własności działki, na której wznoszony jest dom.

Ważne, że jest gdzie budować. Kto by się przejmował tym, czy działkę udało się nabyć w spadku, w ramach umowy darowizny, czy w zamian za środki pochodzące ze sprzedaży małej kawalerki, będącej własnością jednego z małżonków jeszcze przed ślubem.

Tymczasem po rozwodzie, to będą bardzo istotne kwestie.

Kto jest rzeczywiście właścicielem domu?

Zasada jest taka: ten kto jest właścicielem działki (gruntu), jest jednocześnie właścicielem wszystkiego co na tej działce stoi i jest z nią na stałe związane – czyli np. właściciel działki zawsze będzie właścicielem znajdującego się na niej budynku.

Po rozwodzie okazuje się, że nie masz żadnych praw do domu…

No nie zupełnie. Czytaj dalej.

Żądanie rozliczenia nakładów

Pierwsza rzecz jaką możesz zrobić, to we wniosku o podział majątku wspólnego możesz zażądać zwrotu nakładów na wasz „wspólny” dom. Przecież budowaliście go ze wspólnych pieniędzy (tzn. zarobionych w trakcie trwania małżeństwa). Połowa tych środków była Twoja.

Nie musisz przy tym wykazywać ile kosztowała budowa. Możesz żądać połowy obecnej wartości domu.

Czyją własnością będzie dom budowany na działce małżonków?

Nieco inaczej wygląda sytuacja, kiedy pieniądze na budowę domu nie pochodziły z majątku wspólnego, tylko były własnością jednego z was. A co jeśli środki wspólne tylko częściowo sfinansowały budowę domu?

Inne rozwiązanie – żądanie podziału domu

Jeśli dom jest wystarczająco duży i nadaje się do podziału na dwa osobne mieszkania (nie koniecznie wyodrębnione lokale), a przy tym działka nie była zbyt droga, możesz żądać, ażeby małżonek przeniósł na Ciebie własność części działki i wraz z częścią domu. Oczywiście, jeśli nie przeszkadza Ci takie sąsiedztwo.

Co ciekawe, jeśli środki pieniężne przeznaczone na budowę domu były tylko Twoje (np. otrzymałeś je w darowiźnie od rodziców, potrafisz to udowodnić, a przy tym darowizna miała być tylko dla Ciebie) możesz żądać własności całej nieruchomości (czyli działki wraz z domem).

Przeczytaj także:

  • Rozwód z orzekaniem o winie
  • Rozwód bez orzekania o winie

Budowa domu na działce małżonka – Rozwód, podział majątku, prawo rodzinne

  • Pamiętasz, jak pisałam co stanowi majątek osobisty?
  • Tak : to co nabyte przed ślubem jest co do zasady majątkiem osobistym.
  • To w sumie oczywiste i nie powinno budzić wątpliwości.
  • Ale nie tylko to, co nabyte przed ślubem, ale także to, co otrzymałeś w darowiźnie albo odziedziczyłeś w spadku stanowi (co do zasady) twój majątek osobisty.
  • Czyli na przykład  jeśli otrzymałeś działkę w prezencie od rodziców albo dostałeś w spadku po babci czy wujku z Ameryki, to ta nieruchomość jest Twoja.

To częste życiowe sytuacje: jedna osoba ma swoją nieruchomość, a po ślubie oboje małżonkowie postanawiają budować na tej nieruchomości dom. Jak pokazuje doświadczenie, najczęściej budowa finansowana jest z majątku wspólnego czyli z wynagrodzenia za pracę małżonków.

Może też być tak, iż to ten drugi małżonek “wykłada” swoje osobiste pieniądze na budowę domu na działce. Zdarza się całkiem często, iż oboje małżonkowie biorą kredyt na budowę wspólnego domu. Albo bywa też i tak, że kredyt zaciąga jedna osoba i spłaca go z wynagrodzenia za pracę.

Dopóki małżonkowie są zgodni, w sumie nie ma to większego znaczenia, prawda?

Ale – gdy przychodzi do konfliktów i coraz bliższa staje się perspektywa rozwodu… sytuacja znacząco się zmienia.

Wtedy już wszystko ma znaczenie. A to, czyja jest nieruchomość ma szczególne znaczenie.

Budowa domu na działce, która jest własnością jednego z małżonków

  1. nie sprawi, iż cała nieruchomość stanie się automatycznie własnością obu osób czyli obojga małżonków.
  2. Nie – to iż macie ustrój wspólności ustawowej, też nie spowoduje, że działka z domem stanie się nagle wspólna.
  3. Czy jednak można coś w tej sytuacji zrobić?
  4. Tak, oczywiście.

  5. Czy nie pisałam kiedyś, że nie ma sytuacji bez wyjścia?
  6. No może czasem bardzo rzadko takie sytuacje się zdarzają, ale  tu akurat można jakieś wyjście znaleźć.
  7. Jeśli nieruchomość jest majątkiem osobistym, jest możliwość jej “włączenia” do majątku wspólnego.

Można np.

rozszerzyć wspólność ustawową o ten konkretny składnik.

  • Taka czynność wymaga formy aktu notarialnego.
  • Doświadczony notariusz (a przedtem oczywiście doświadczony adwokat) doradzi jaka czynność prawna będzie najlepsza.
  • Rozumiem, iż może jesteś przekonana (przekonany) że wasze małżeństwo będzie zgodne, szczęśliwe i trwałe.
  • Mam nadzieję, że tak.
  • Ale…

zawsze warto się zastanowić, co by było gdyby

Tak więc – gdy jednak małżeństwo się rozpadło, to w sytuacji gdy działka jest własnością drugiej osoby cóż… pozostajesz w dość niekorzystnej sytuacji.

Nie mówię, że zupełnie beznadziejnej, bo coś ci się w końcu należy,   ale twoja sytuacja jest naprawdę gorsza niż gdyby ta działka, na której stanął dom, stanowiła wasz wspólny majątek.

To “coś”, co należy się osobie, która nie jest właścicielem działki, to nakłady. To znaczy zwrot nakładów poniesionych na majątek osobisty (byłego) małżonka.

  1. I niestety: musisz liczyć się z tym, iż trzeba będzie tego zwrotu nakładów dochodzić w sądzie.
  2. A takie sprawy są dość skomplikowane pod względem dowodowym.
  3. Bo przecież może tak być, iż od wybudowania domu na działce męża czy żony do uprawomocnienia się wyroku w sprawie o rozwód minie wiele lat.
  4. Tak – bardzo prawdopodobne, iż nie obejdzie się bez opinii biegłego.
  5. Pamiętasz jak wspominałam, że w postępowaniu przed sądem liczą się dowody?
  6. Dobra rada:
  7. jeśli z jakiegokolwiek powodu dokonujesz znaczących nakładów na majątek osobisty małżonka (ze swojego majątku osobistego) zastanów się: jak w razie potrzeby udowodnisz taką okoliczność?
  8. To tylko podsumowując:
  9. jeśli działka należy do jednej osoby, to wybudowany na niej  po ślubie dom nie stanie się z automatu majątkiem wspólnym.
  10. Można jednak tak zrobić, aby nieruchomość należała do majątku wspólnego.
  11. A tak z ciekawości: jesteś pewna (pewny), że dom w którym wspólnie mieszkacie stanowi wasz wspólny majątek?
  12. (ok, może wiesz że tak nie jest, ale od początku masz tego świadomość)
  13. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości, sprawdź co dokładnie wynika z treści księgi wieczystej.
  14. I gdy już o księgach wieczystych mowa:
See also:  Buntowanie dziecka przeciwko matce

w jednym z kolejnych wpisów opowiem co dokładnie stanowi art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Budowa wspólnego domu na działce żony lub męża

Z reguły małżonkowie, którzy decydują się na budowę domu mieszkalnego, zaczynają cały proces inwestycyjny od wspólnego zakupu działki. Zdarza się jednak, że to mąż lub żona jest właścicielem gruntu, na którym ma być postawiony wspólny dom małżonków.

Z taką sytuacją mamy do czynienia na przykład wtedy, gdy jedno z małżonków nabyło nieruchomość gruntową przed ślubem. Taka działka należy do majątku odrębnego małżonka.

Grunt będzie własnością jednego z małżonków również wtedy, gdy zostanie nabyty w trakcie trwania małżeństwa na skutek dziedziczenia lub darowizny, o ile spadkodawca lub darczyńca wyraźnie nie wskaże, że nieruchomość ma należeć do majątku wspólnego małżonków.

ZASADA W KODEKSIE CYWILNYM

Zgodnie z zasadą wyrażoną w Kodeksie cywilnym, budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania należą do części składowych gruntu. Oznacza to, że budynek wzniesiony wspólnie przez małżonków będzie stanowił własność tego z małżonków, który jest właścicielem gruntu.

W opisanej sytuacji, w razie podziału majątku między małżonkami, małżonek będący właścicielem nieruchomości powinien zwrócić współmałżonkowi wydatki poniesione na budowę domu.

Zasadą jest bowiem, że przy podziale majątku każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty. W wyjątkowych sytuacjach, a dokładnie, zgodnie z brzmieniem przepisu, gdy wymaga tego dobro rodziny, sąd może nakazać wcześniejszy zwrot nakładów na majątek małżonka.

ORZECZENIA SĄDU NAJWYŻSZEGO

W postanowieniu z 2 lutego 2005 r. (IV CK 454/04) Sąd Najwyższy podkreślił, że po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego nie można już dochodzić roszczeń z tytułu zwrotu nakładów z majątku odrębnego na majątek wspólny oraz z majątku wspólnego na majątek odrębny.

W postanowieniu z dnia 2 października 2008 r. (II CSK 203/08) określono sposób ustalania nakładów z majątku wspólnego na budowę domu na gruncie wchodzącym w skład majątku osobistego jednego z małżonków.

Zdaniem Sądu Najwyższego: „Wartość tych nakładów określa się w ten sposób, że najpierw ustala się ułamkowy udział nakładów małżonków w wartości domu z czasu jego budowy, a następnie oblicza się ten sam ułamkowy udział w wartości domu według cen rynkowych.”

Rozliczenie należności z tytułu nakładów na nieruchomość należącą do żony lub męża powinno zatem nastąpić w trakcie postępowania o podział majątku wspólnego małżonków. W postanowieniu z dnia 12 kwietnia 2000 r.

(IV CKN 27/00) Sąd Najwyższy stwierdził: Jeżeli nie istnieje jako obiekt podziału wspólny majątek stron po ustaniu majątkowej wspólności małżeńskiej, to roszczenia z tytułu zwrotu wydatków, nakładów i spłaconych długów przewidziane w przepisie art.

45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego podlegają rozpoznaniu w procesie.

Małżonkowie mogą również w drodze umowy przenieść udział w nieruchomości gruntowej na drugiego z małżonków.

Przykładowo, mogą zawrzeć umowę sprzedaży, darowizny lub zamiany, na podstawie której oboje małżonkowie będą współwłaścicielami gruntu w częściach ułamkowych.

Oznacza to, że nieruchomość nie będzie stanowiła części majątku wspólnego małżonków i każde z nich będzie mogło swobodnie dysponować swoim udziałem.

UREGULOWANIE POROZUMIENIA

Jeśli wolą małżonków będzie przeniesienie własności nieruchomości do majątku wspólnego, konieczne będzie podpisanie umowy, w której rozszerzą wspólność ustawową o własność nieruchomości.
W przypadku, gdy małżonkowie nie dojdą do porozumienia, małżonek nie będący właścicielem nieruchomości może wystąpić z roszczeniem o przeniesienie własności gruntu.

W orzecznictwie podkreśla się bowiem, że małżonek który wspólnie ze swoim współmałżonkiem dokonał budowy na gruncie stanowiącym majątek odrębny tego współmałżonka, może na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego żądać przeniesienia własności udziału w tej nieruchomości na swoją rzecz.

Przepis, o którym mowa powyżej, stanowi: Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Aby zatem możliwe było żądanie przeniesienia udziału w nieruchomości na małżonka, konieczne jest, aby wartość postawionego domu była wyższa od wartości samej działki.

Sposobów na uregulowanie sytuacji prawnej małżonków, którzy wspólnie budują dom na nieruchomości należącej do jednego z nich, jest zatem wiele. W zależności od tego, czy właściciel działki wyraża zgodę na przeniesienie własności nieruchomości na współmałżonka, czy nie, rozwiązaniem będzie zawarcie umowy lub postępowanie sądowe.

Do kogo będzie należał dom po rozwodzie?

Aby móc ustalić, do kogo będzie należał dom po rozwodzie, musimy odpowiedzieć sobie na pytanie, do kogo należy działka. Stosownie do art. 33 pkt 2 k.r.o.

, do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej.

See also:  Dom i grunty w małżeństwie

Tak będzie w przypadku, gdy jedno z małżonków otrzymało działkę w darowiźnie lub w spadku. Wchodzi ona zatem co do zasady do jego majątku osobistego.

W polskim prawie obowiązuje jednak zasada superficies solo cedit, czyli wszystko, co jest na trwałe związane z gruntem, stanowi własność właściciela gruntu.

Wobec tego dom po rozwodzie, nawet stawiany wspólnymi siłami małżonków, z mocy prawa staje się własnością tego, któremu przypada własność gruntu.

Nie zmienia tego fakt, że dom został zbudowany w trakcie trwania małżeństwa i obowiązywania ustawowej wspólności małżeńskiej.

Kiedy drugie z małżonków może być współwłaścicielem wspólnie wybudowanego domu?

W sytuacji, gdy działka oraz postawiony na niej dom należy do jednego z małżonków, drugie  posiada jedynie uprawnienie do zamieszkiwania w nim. Jak stanowi art. 28 zd. 1 k.r.o. – jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Powyższą sytuację można jednak zmienić.

Rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej na nieruchomość

Na podstawie art. 47 § 1 k.r.o. małżonkowie mogą przez umowę rozszerzyć wspólność ustawową. Dotyczy to m.in. przedmiotów majątkowych należących do majątku osobistego jednego z małżonków, w tym nabytych przez darowiznę.

Co istotne, umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa. Jednak jej skuteczność i moc prawna zaczną obowiązywać dopiero od daty ślubu.

Jeśli małżonkowie nie przewidzieli konieczności spisania przed ślubem intercyzy, mogą równie dobrze podpisać ją później.

Darowizna lub sprzedaż udziału drugiego z małżonków w nieruchomości

W takim przypadku, dom po rozwodzie stanie się przedmiotem współwłasności ułamkowej. Udział w tej współwłasności wejdzie w skład majątku osobistego obdarowanego małżonka. Każdy z małżonków nabywa więc prawo do „swojej” części domu i może takim udziałem rozporządzać już w trakcie trwania małżeństwa.

Trzeba pamiętać, że wszystkie z wyżej wymienionych umów należy zawierać w formie aktu notarialnego.

Małżonek bez prawa własności

Gdy małżonek nie zamierza dzielić się nieruchomością, współmałżonek w razie podziału majątku nie nabywa żadnych praw do nieruchomości. Co jednak, gdy dom zbudowano ze środków pochodzących z majątku wspólnego małżonków (np. wspólnie zaciągniętego kredytu)? Budynek ten należy traktować jako nakład z majątku wspólnego na nieruchomość stanowiącą odrębny majątek jednego z małżonków.

W razie ustania wspólności ustawowej małżeńskiej nakład ten, tak jak wszelkie inne składniki majątku wspólnego, wlicza się do objętej podziałem masy majątkowej. Do podziału nie wchodzi więc budynek jako odrębny przedmiot majątkowy, lecz wierzytelność pieniężna stanowiąca równowartość dokonanego nakładu. Mówiąc krótko, do podziału wchodzi wartość domu.

Żądanie to można zgłosić w czasie postępowania o podział majątku wspólnego. Jednak aby podział był możliwy, należy znieść ustawową wspólność małżeńską. Może to nastąpić na skutek orzeczenia rozwodu, separacji, sądowego orzeczenia o rozdzielności majątkowej lub zawarcia umowy małżeńskiej majątkowej.

Sposoby rozliczenia nakładu

W  postępowaniu o podział majątku wspólnego małżonek, który dokonał budowy na gruncie stanowiącym majątek odrębny swojego współmałżonka może żądać:

  • Zasądzenia kwoty odpowiadającej części wartości nakładu

Jeżeli udziały małżonków są równe, to sąd zasądzi na rzecz małżonka niebędącego właścicielem gruntu spłatę w wysokości połowy wartości budynku.

  • Przyznania mu innych przedmiotów z majątku wspólnego odpowiadających wartościowo tej kwocie

Nie można wykluczyć, że małżonek, który jest właścicielem nieruchomości, nie ma wystarczających środków na spłatę. W ramach rozliczenia pozostawia więc drugiemu małżonkowi np. samochód czy inne wartościowe rzeczy.

  • Wykupu części nieruchomości zajętej pod budynek wzniesiony kosztem majątku wspólnego, odpowiadającej jego udziałowi w majątku wspólnym

W praktyce wygląda to tak, że małżonek odkupuje od współmałżonka połowę działki, na której dom jest posadowiony. Następnie należy fizycznie podzielić dom na pół.

Takie rozwiązanie jednak nie dla wszystkich byłych małżonków jest korzystne, gdyż pomimo rozwodu małżonkowie nadal bardzo często będą się spotykać.

Zostaną w końcu sąsiadami, a ponadto nie każdy dom po rozwodzie da się fizycznie podzielić na pół. Po podziale powinny bowiem powstać dwa oddzielne mieszkania.

Jak widać, istnieje wiele sposobów, by podzielić majątek po rozwodzie. Nawet jeżeli sytuacja jest dość skomplikowana i dom wspólnie budowany przez małżonków w świetle prawa należy tylko do jednego z nich.

Należy jednak pamiętać, że w sytuacji, gdy sąd nakazał spłatę poniesionych nakładów, nie jest już możliwe wysunięcie żądania o przeniesienie na jednego z małżonków udziału w nieruchomości należącej do majątku osobistego drugiego z małżonków.

Zatem już na początku postępowania o podział majątku należy zastanowić się, jaki sposób podziału nas interesuje.

Czy Wasz dom jest naprawdę wspólny?

Właścicielem domu lub działki można się stać na kilka różnych sposobów – można je kupić, odziedziczyć, dostać. Za każdym razem formalności wyglądają nieco inaczej. Po ich dopełnieniu nowy właściciel może swoim domem swobodnie rozporządzać.

Sytuacja jest całkowicie klarowna, jeżeli nabywcą jest jedna osoba.

Co jednak w przypadku, gdy nieruchomość nabywają małżonkowie? Czy zawsze wchodzi ona do ich majątku wspólnego? Czy możliwe jest wtedy kupienie działki lub domu samemu, bez udziału żony lub męża?

Co do zasady, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność majątkowa. Wszystko, co małżonkowie kupują w czasie trwania małżeństwa jest objęte tą wspólnością. Nabycie nieruchomości do majątku osobistego tylko jednego z małżonków może zdarzyć się tylko w szczególnych warunkach (czyli na przykład przy złożeniu odpowiedniego oświadczenia).

Zgodnie z przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, do majątku osobistego (czyli własnego, niezależnego od “drugiej połówki”) każdego z małżonków należą m.in. 

  • rzeczy nabyte przed ślubem – czyli np. samochód kupiony przez męża przed ślubem;
  • rzeczy nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej – czyli np. działka „przepisana” żonie przez jej rodziców;
  • rzeczy nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej – np. działka budowlana kupiona już po ślubie za środki ze sprzedaży pola uprawnego należącego do żony jeszcze przed zawarciem małżeństwa.
See also:  Zabezpieczenie majątku na przyszłość

Należy przy tym podkreślić, że o tym czy określony przedmiot wchodzi do majątku osobistego czy wspólnego nie rozstrzyga wola małżonków. To nie małżonkowie decydują co wchodzi w skład określonego majątku, ale przepisy prawa!

Kupno działki, domu lub mieszkania przed ślubem

Nie ma wątpliwości, że wszystko, co kupimy czy dostaniemy przed zawarciem małżeństwa wchodzi w skład naszego majątku osobistego. Podobnie jest z nieruchomościami. Jeżeli więc chcemy – z jakichkolwiek powodów – pozostać jedynym właścicielem działki, domu czy mieszkania, najłatwiej kupić je jeszcze przed ślubem. 

Często rodzice „przepisują” na dziecko (formalnie: dokonują darowizny) działkę czy dom jeszcze przed jego ślubem. W takim przypadku nawet jeśli po ślubie w domu będą mieszkać obydwoje małżonkowie, to formalnie pozostanie on własnością tylko jednego z nich. Jednak wszystko co ulepszą, rozbudują lub dokupią po ślubie, będzie już częścią majątku wspólnego.

Otrzymanie spadku lub darowizny działki, domu lub mieszkania 

Jeżeli ktoś przekazał nam nieruchomość jako darowiznę, to staje się ona częścią naszego majątku osobistego. Aby przekazać działkę, dom lub mieszkanie obojgu małżonkom, darczyńca musi to wyraźnie zaznaczyć.

Podobnie sprawa wygląda w przypadku otrzymywania spadku. Jeżeli na skutek podziału spadku jednemu z małżonków przypada nieruchomość (albo udział w nieruchomości), to również jest to część jego osobistego majątku.

Tak jest zawsze w przypadku dziedziczenia ustawowego. W przypadku dziedziczenia na podstawie testamentu istnieje jednak możliwość wskazania, że spadek ma wejść do majątku wspólnego spadkobiercy i jego współmałżonka.

Taka wola spadkodawcy musi jednak zostać wyraźnie zaznaczona w testamencie. 

Kupno działki, domu lub mieszkania przez małżonka za własne pieniądze

Kupienie nieruchomości do majątku osobistego w trakcie trwania małżeństwa (i wspólności majątkowej) możliwe jest w przypadku, gdy małżonek miał środki na ten cel jeszcze przed ślubem. 

Na przykład jeżeli mam działkę kupioną lub odziedziczoną jeszcze przed ślubem, to mogę ją w dowolnym momencie sprzedać (czyli nawet w trakcie trwania małżeństwa). Pieniądze pochodzące z tej sprzedaży to nadal mój majątek osobisty. Jeżeli za te pieniądze kupię następnie kolejną nieruchomość, to ona również „zasili” mój własny majątek.

Problemem praktycznym bywa ustalenie rzeczywistego źródła pochodzenia pieniędzy przeznaczonych na zakup nieruchomości, w przypadku gdy chce się ją kupić do majątku osobistego.

Często po prostu wystarczy stosowne oświadczenie u notariusza od małżonka dokonującego zakupu, pod warunkiem że zostanie ono potwierdzone przez drugiego małżonka.

Zdarza się jednak, że małżonek musi wykazać źródło pochodzenia środków przeznaczonych na  taką transakcję (np. umowę sprzedaży poprzedniej nieruchomości).

Na marginesie warto wspomnieć, że za pieniądze z majątku osobistego można także kupić  działkę, dom lub mieszkanie do majątku wspólnego. Tu jednak konieczne jest złożenie oświadczenia przez drugiego z małżonków, w którym wyrazi on zgodę na transakcję. Zgoda może zostać wyrażona już po zawarciu umowy sprzedaży, koniecznie jednak w formie aktu notarialnego.

Kupno  nieruchomości do majątku „firmowego” jednego z małżonków

W przypadku większości małżeństw cały majątek można podzielić na majątek wspólny i dwa majątki osobiste.

Jednak w sytuacji, kiedy jeden z małżonków prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, pojawia się dodatkowo pojęcie „majątku firmowego”.

W rzeczywistości jednak wszystko co mąż lub żona nabywa „na firmę” nadal stanowi majątek wspólny. „Majątek firmowy” wyodrębnia się jednak na potrzeby księgowe i w celach podatkowych. 

Jeżeli prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą z pewnością wykorzystujesz w niej elementy majątku prywatnego, także nieruchomości. Sprawa jest dosyć prosta, jeżeli jesteś ich jedynym właścicielem.

Jeżeli jednak jesteś w związku małżeńskim, to bardzo prawdopodobne, że są to rzeczy stanowiące współwłasność małżeńską.

Przedsiębiorcy często pytają czy mogą wprowadzać do ewidencji środków trwałych na przykład wybudowany po ślubie budynek.

Nic nie stoi na przeszkodzie, aby przedsiębiorca korzystał ze składników wspólnego majątku.

Jeśli dana rzecz (na przykład dom), spełnia kryteria uznania jej za środek trwały, przedsiębiorca powinien ująć ją w ewidencji środków trwałych. Następnie może dokonywać amortyzacji zgodnie z przepisami podatkowymi.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowią bowiem, że amortyzacji podlegają środki trwałe stanowiące własność lub współwłasność podatnika.

Dodatkowo, zgodnie z przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, przedmiotami majątkowymi służącymi małżonkowi do wykonywania zawodu lub prowadzenia działalności zarobkowej, małżonek ten zarządza samodzielnie (chodzi tutaj o wykonywanie tzw. zwykłego zarządu). Jeżeli jednak przedsiębiorca chciałby sprzedać nieruchomość, niezbędna będzie zgoda współmałżonka. 

Co mąż lub żona może zrobić ze swoim majątkiem osobistym

Majątkiem osobistym każdy małżonek może dysponować swobodnie, bez zgody ani nawet wiedzy drugiego. W przypadku egzekucji komorniczej prowadzonej przeciwko jednemu z małżonków, nie ma możliwości zajęcia majątku osobistego drugiego małżonka.

Dodatkowo, jeśli dochodzi do rozwodu czy podziału majątku z jakiegokolwiek innego powodu, dokonuje się wzajemnych rozliczeń z uwzględnieniem nakładów poczynionych z majątku wspólnego na majątki osobiste i odwrotnie.

O ile więc nabywanie nieruchomości po ślubie do majątku osobistego stanowi raczej wyjątek niż regułę, czasami warto taką możliwość przeanalizować.

Aneta Liszewska-Mądra – radca prawny, prawnik z wykształcenia, doświadczenia i zamiłowania. Prywatnie mama dwuletnich bliźniaczek i ich czteroletniej siostry. W swojej pracy zawodowej kieruje się zasadą, że lepiej zapobiegać niż leczyć, dlatego duży nacisk kładzie na regulowanie wzajemnych relacji jeszcze przed ich nawiązaniem. 

Dostępna online: 

https://liszewskamadra.pl/

Leave a Reply

Your email address will not be published.