Dom i grunty w małżeństwie

Dom i grunty w małżeństwie

W wielu małżeństwach żona lub mąż dysponują podarowanym na przykład przez rodziców majątkiem, który wykorzystywany jest do zakupu mieszkania lub budowy domu. Nie zawsze pozyskana przy pomocy takich środków nieruchomość jest majątkiem wspólnym małżeństwa.

– Przed naszym ślubem mój mąż dostał dom od rodziców. Po ślubie, za pieniądze ze sprzedaży tej nieruchomości, postawiliśmy inny dom. Czy w razie rozwodu lub śmierci małżonka mam jakieś prawo do tego domu? – pyta w liście do redakcji pani Alina.

W postawionym pytaniu nie wskazuje pani, czyją własność stanowi nieruchomość gruntowa, na której wybudowano nowy dom. W związku z trwałym związaniem budynku z gruntem, w tym przypadku konieczna jest więc analiza pod dwoma względami.

Pierwsza z możliwych sytuacji to ta, gdy dom został wzniesiony na nieruchomości gruntowej stanowiącej majątek osobisty męża. W takim wypadku cała nieruchomość, jak i wzniesiony na niej budynek, stanowić będzie majątek osobisty małżonka, gdyż zgodnie z treścią art. 33 pkt.

10) ustawy z dnia 25 lutego 1964 roku Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r. poz. 682 t.j.) (dalej k.r.i o.): “Do majątku osobistego każdego z małżonków należą: przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej” (zasada surogacji).

Niemniej jednak, jeśli chce się pani czuć zabezpieczona przed utratą możliwości zamieszkiwania w przedmiotowym budynku mieszkalnym, może się pani zwrócić do męża o ustanowienie na pani rzecz ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności osobistej.

Stosownie do jej treści, będzie pani mogła między innymi dożywotnio i nieodpłatnie zamieszkiwać w domu, o którym mowa i korzystać z całej nieruchomości w zakresie, jaki przysługuje właścicielowi tej nieruchomości.

Druga sytuacja obejmuje stan faktyczny, w którym nieruchomość gruntowa, na której stoi dom, stanowi państwa majątek wspólny.

W takim wypadku wybudowanie domu ze środków pochodzących z majątku osobistego pani męża, a uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, którą otrzymał w formie darowizny, będzie stanowiło nakład z majątku osobistego małżonka na majątek wspólny. Zasadą wynikającą z dyspozycji przepisów k.

r.io. jest równość udziałów w majątku wspólnym małżonków (art. 43 §1). Stosownie jednak do treści art. 45 §1 zd.2 k.r.io., każdy z małżonków “Może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny.

Nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość́ majątku w chwili ustania wspólności”. Zwrotu dokonuje się przy podziale majątku wspólnego.

W obu sytuacjach, w wypadku śmierci męża (przy założeniu, że nie powołał on spadkobierców testamentowych) będzie pani dziedziczyła po nim. Wysokość udziału w spadku, w przypadku dziedziczenia ustawowego, zależna jest od faktu istnienia pozostałych spadkobierców i regulowana jest dyspozycjami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r. poz. 459 t.j.).

Dom na gruncie małżonka

Dom i grunty w małżeństwie Właściciel gruntu jest również właścicielem wybudowanych na nim budynków ( „to co jest na powierzchni przypada gruntowi”).

Jeden z małżonków otrzymał w spadku działkę. Małżonkowie przeznaczyli ją pod budowę domu, sfinansowaną ze środków pochodzących ze wspólnego majątku. Czy w tych okolicznościach prawo własności nieruchomości przysługuje małżonkom wspólnie?

Najpierw trzeba wyjaśnić kwestię własności działki. Majątek uzyskany w drodze spadkobrania należy co do zasady do małżonka – spadkobiercy. Tym samym, działka pod budowę domu jest własnością jednego małżonka, chyba że spadkodawca zaznaczył, że przeznacza ją dla obojga.

Tylko w takim wypadku działka stanowiłaby część majątku wspólnego.

Jak jest zwykle?

Zgodnie z zasadami prawa rodzinnego nieruchomość „nabyta” za środki z majątku wspólnego stanowi współwłasność obojga małżonków. Taka współwłasność ma charakter współwłasności łącznej, której nie można podzielić inaczej niż intercyzą lub sądownie po ustaniu małżeństwa.

Jak własność działki wpływa na własność domu?

  • W tej sytuacji kwestia własności jest bardziej skomplikowana. Zgodnie z naczelną zasadą prawa cywilnego:
  • Właściciel gruntu jest również właścicielem wybudowanych na nim budynków ( „to co jest na powierzchni przypada gruntowi”).
  • Dom, stawiany wspólnymi siłami małżonków staje się z mocy prawa własnością tego, któremu przypada własność gruntu.

Małżonek bez prawa własności

Takie ukształtowanie praw własności jest niekorzystne dla drugiego małżonka. W razie podziału nie nabywa on żadnych praw do nieruchomości. Może jedynie wystąpić z roszczeniem o zwrot nakładów dokonanych na budowę domu.

W trakcie trwania małżeństwa prawo pozwala rozporządzać taką nieruchomością bez potrzeby uzyskiwania jego odrębnej zgody.

Jedyną gwarancją dla takiego małżonka jest wykazanie przed sądem, że czynność dotycząca nieruchomości jest istotną sprawą rodziny i dokonano jej bez uzyskania porozumienia. Na tej podstawie sąd decyduje o bycie nieruchomości, pod warunkiem, że taką czynność uzna za rzeczywiście doniosłą w kontekście spraw rodziny.

Podział majątku – wspólny dom na działce małżonka

Podział majątku – wspólny dom na działce małżonka

Dość często zdarza się, że jeden z małżonków jeszcze przed ślubem, bądź nawet w trakcie trwania małżeństwa w darowiźnie bądź spadku otrzymuje od rodziców czy dziadków działkę budowlaną. Małżonkowie następnie wspólnymi siłami i funduszami budują na działce wspólny dom. Czy zgodnie z przepisami obowiązującego prawa faktycznie jest wspólny? Odpowiedź znajdziecie Państwo w poniżej.

Darowanie nieruchomości na rzecz jednego z małżonków

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, nieruchomości nabyte poprzez darowiznę jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego a także po zawarciu związku małżeńskiego wchodzą do majątku osobistego małżonka, który ją otrzymał. Wyjątek stanowi sytuacja w której darujący wyraźnie zaznacza, iż dana nieruchomość ma stanowić majątek wspólny małżonków.

Powyższe wynika z przepisów kodeksu rodzinnego i opiekuńczego tj. art.

33 pkt 2 zgodnie z którym do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

Oznacza to, że w przypadku, gdy z treści umowy darowizny lub testamentu nie wynika, by wolą darczyńcy lub spadkodawcy było wejście nieruchomości do majątku wspólnego małżonków to nabyta w taki sposób nieruchomość będzie stanowiła wyłączną własność jednego z nich.

Wspólna budowa domu na działce jednego z małżonków

Budowa domu na gruncie stanowiącym własność jednego z małżonków powoduje, że również ten dom będzie stanowił własność tego małżonka. Właściciel gruntu jest bowiem również właścicielem wybudowanych na nim budynków, zgodnie z rzymską zasadą superficies solo cedit („to co jest na powierzchni przypada gruntowi”).

Bez znaczenia dla prawa własności pozostaje kwestia czy dom na działce małżonka został wybudowany wspólnymi siłami i finansami obu małżonków. Wyłącznym właścicielem wybudowanego domu jest właściciel gruntu, czyli jeden z małżonków.

Nie oznacza to jednak, że małżonkowi, który miał swój udział w budowie domu nic się nie należy.

Rozliczenie nakładów na budowę domu

Małżonek, który nie jest właścicielem nieruchomości może domagać się rozliczenia środków poniesionych przez niego na budowę domu Zgodnie bowiem z art. 45 § 1 k.r.o., każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód.

Rozliczenia nakładów można dokonać w toku postępowania o podział majątku wspólnego.

Wartość nakładów określa się w ten sposób, że najpierw ustala się ułamkowy udział nakładów małżonków w wartości domu według cen rynkowych z czasu jego budowy, a następnie oblicza się ten sam ułamkowy udział w wartości domu według cen rynkowych z chwili podziału majątku wspólnego. Mówiąc prościej sąd ustala jaki procent wartości domu przypada na rzecz każdego z małżonków.

Kwestia rozliczenia nakładów na budowę wspólnego domu zostanie szerzej omówiona w kolejnym artykule.

See also:  Spłata kredytu na dom w przypadku rozwodu

Roszczenie o przeniesienie własności gruntu

Zdarza się, że małżonek, który nie jest właścicielem nieruchomości, nie jest zainteresowany rozliczeniem nakładów i uzyskaniem spłaty z tego tytułu. Zależy mu bowiem na tym, aby stać się współwłaścicielem nieruchomości. Czy ma taką możliwość? Owszem.

Może on wystąpić z roszczeniem o przeniesienie własności gruntu zabudowanego domem. Podstawą tego żądania będzie art. 231 § 1 k.c.

, zgodnie z którym samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Dla uwzględnienia przedmiotowego roszczenia konieczne jest jednak spełnienie dwóch przesłanek. Po pierwsze wartość budynku musi przewyższać wartość gruntu. Po drugie osoba czyniąca nakłady, tj. małżonek żądający przeniesienia musi pozostawać w dobrej wierze.

Roszczenie o wykup polega na tym, że małżonek niebędący właścicielem nieruchomości może żądać przeniesienia własności działki za wynagrodzeniem, a nie samego tylko przeniesienia własności działki. Warto o tym pamiętać.

Podsumowanie

Rozliczenie budowy domu na gruncie należącym do małżonka może nastąpić albo w drodze rozliczenia nakładów lub wykupu gruntu za wynagrodzeniem. Wybór jednego z ww. rozwiązań uzależniony jest od tego czy bardziej zależy nam na uzyskaniu gotówki czy też uzyskaniu prawa własności ww. nieruchomości.

Nasz wspólny dom na działce męża? – Rozwód, podział majątku, prawo rodzinne

  • Podział majątku po rozwodzie często budzi większe emocje niż sam rozwód.
  • To nawet całkiem zrozumiałe – w końcu chodzi o wspólny majątek, na który małżonkowie pracowali przez wiele lat.
  • Najczęściej jest tak, iż największe emocje budzi przyznanie własności nieruchomości.
  • To też jest w pełni zrozumiałe.
  • W końcu to najczęściej najbardziej wartościowy składnik wspólnego majątku.
  • Tylko właśnie z tą nieruchomością – w szczególności domem – jest czasami pewien problem.
  • W prawie cywilnym jest taka zasada, iż dom wybudowany na działce stanowi własność właściciela działki.
  • Nie jest to bynajmniej spowodowane jakąś ostatnią nowelizacją przepisów.
  • Tak jest od … naprawdę bardzo dawna ????
  • Zastanawiasz się może co to ma wspólnego ze sprawami o podział majątku wspólnego?
  • Otóż ma – i to całkiem sporo.

Historia z życia wzięta. Zapewne  taka, jakich wiele.

  1. Wkrótce po ślubie mąż otrzymał  od swoich rodziców – na podstawie umowy darowizny – atrakcyjnie zlokalizowaną działkę.
  2. Małżonkowie szybko więc przystąpili do budowy “wspólnego” domu.
  3. Żona miała swoje oszczędności, dodatkowo małżonkowie zaciągnęli jeszcze kredyt na wybudowanie domu – i spłacali ten kredyt z wspólnego majątku.
  4. Niestety po kilkunastu latach małżeństwo zakończyło się rozwodem.
  5. A po rozwodzie była już żona wniosła sprawę o podział majątku wspólnego.
  6. Tylko… co stanowiło ten majątek wspólny i czego mogła domagać się była już żona?
  7. Wiem, na początku małżeństwa mało kto myśli o takich sprawach.

rada: finansujecie budowę  domu ze wspólnego majątku? A może to Ty finansujesz budowę z majątku osobistego?

albo też bierzecie wspólnie kredyt na budowę domu? Upewnij się, że działka stanowi waszą wspólną własność.

Działka jednego z małżonków –  a dom ?

Niestety – NIE  jest tak, iż w sytuacji gdy dom był wybudowany z pieniędzy stanowiących majątek osobisty żony (czy też z pieniędzy stanowiących majątek wspólny) to automatycznie działka “przechodzi” do majątku wspólnego. Nie – tak to nie działa.

Jest oczywiście pewien sposób, aby działka stała się majątkiem wspólnym – ale wymaga to podjęcia określonych działań, nic tu nie działa z automatu. A te działania muszą mieć formę aktu notarialnego.

Jeśli jednak nie pomyślałeś o tym wcześniej, a teraz jesteś w takiej sytuacji:

Trudna sytuacja, ale może coś da się zrobić?

  • Jeśli jesteś w podobnej sytuacji: musisz wiedzieć, iż w kodeksie cywilnym jest art. 231 –
  • zobacz co dokładnie stanowi przepis:
  • Art. 231 kodeksu cywilnego : 
  • Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
  • Myślisz, że to nie ma znaczenia w prawie o podział majątku?
  • Przekonam Cię, że jednak pewne znaczenie ma:

Małżonek, który wspólnie ze swoim współmałżonkiem dokonał budowy na gruncie stanowiącym majątek odrębny tego współmałżonka, może w postępowaniu o podział majątku dorobkowego – na podstawie art. 231 k.c. – żądać przeniesienia własności udziału w tej nieruchomości na swoją rzecz.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 marca 1985 r., sygn. akt III CZP 7/85

  1. To uchwała sprzed wielu lat, ale zachowuje swoją aktualność.
  2. Zobacz jeszcze, co Sąd Najwyższy wskazał w uzasadnieniu tej uchwały:
  3. Należy przyjąć, że w postępowaniu o podział majątku dorobkowego mogą być rozważane następujące żądania małżonka, który wspólnie ze swym współmałżonkiem dokonał budowy na gruncie stanowiącym majątek odrębny tego współmałżonka:
  4. a) żądanie zasądzenia na jego rzecz stosownej kwoty pieniężnej, odpowiadającej części wartości nakładu stosownie do przysługującego mu udziału w majątku wspólnym,
  5. b) żądanie przyznania mu innych przedmiotów odpowiadających wartościowo tej kwocie i
  6. c) żądanie wykupu części nieruchomości zajętej pod budynek wzniesiony kosztem majątku wspólnego, odpowiadającej jego udziałowi w majątku wspólnym
  7. Jak więc widzisz : są różne możliwości i różne rozwiązania.
  8. Oczywiście sąd zawsze orzeka w konkretnym stanie faktycznym, bierze pod uwagę sytuację i stanowiska stron, przedłożone dowody.
  9. A jeśli już o dowodach mowa:
  10. pamiętaj, że to Ty jako strona musisz wykazać aktywność dowodową.
  11. Sąd nie będzie za Ciebie szukał dowodów.
  12. I złóż te dowody na możliwie wczesnym etapie postępowania – aby nie narazić się na ich pominięcie przez sąd.

I jeszcze jedno orzeczenie Sądu Najwyższego

To teraz pokażę Ci jeszcze jedno orzeczenie Sądu Najwyższego – dotyczące tego tematu:

1. W sprawie o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami sąd rozstrzyga o roszczeniu przewidzianym w art. 231 k.c. w orzeczeniu kończącym postępowanie. Sąd może wydać postanowienie częściowe lub postanowienie wstępne, jeżeli uzasadniają to okoliczności sprawy.

2. O tym, czy roszczenie przewidziane w art. 231 k.c. należy uwzględnić, czy też zasądzić odpowiednią kwotę tytułem zwrotu nakładów – polegających na wzniesieniu budynku – poczynionych z majątku wspólnego na majątek osobisty jednego z małżonków, decydują okoliczności sprawy.

(Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2010 r., sygn. akt III CZP 34/10)

Przeczytaj w szczególności punkt 2 tej uchwały.

Widzisz? Nawet w tak trudnej sytuacji są jakieś możliwości działania.

  • Zawsze powtarzam, że lepiej zapobiegać niż leczyć.
  • Czyli : jeśli możesz uniknąć problemów na przyszłość – zrób wszystko, aby tych problemów uniknąć.
  • Tak – darowizna stanowi co do zasady majątek osobisty obdarowanego, nawet jeśli umowa miała miejsce po ślubie.
  • Ale są sposoby (i to wcale nie wiążące się z dużym kosztem) aby “przenieść” nieruchomość z majątku osobistego jednego z małżonków do majątku wspólnego.

Masz pytania? Napisz do mnie.

„Wspólny” dom na gruncie żony

Żona Internauty kupiła na własność działkę budowlaną jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego. Małżonkowie ze środków pochodzących z majątku wspólnego postawili na tej działce dom.

Internauta zwrócił się z pytaniem czy po kilkunastu latach małżeństwa z mocy prawa jest współwłaścicielem domu, a jeżeli nie, to jakie najtańsze czynności należy podjąć by nieruchomość stała się także jego własnością?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA
See also:  Dobrowolne alimenty dla syna na ręce babci

Niestety dom nie jest własnością Internauty. Zgodnie z kodeksem rodzinnym i opiekuńczym (art. 33 pkt 2)  grunt nabyty przed zawarciem małżeństwa stanowi majątek osobisty małżonka, a ponieważ obowiązuje zasada, że wszystko, co znajduje się na gruncie (poza pewnymi wyjątkami), jest własnością właściciela gruntu, wybudowany dom należy tylko do żony Internauty.

Okres trwania małżeństwa nie powoduje nabycie prawa własności domu.

Można rozważyć możliwość zasiedzenia udziału we współwłasności nieruchomości, ale konieczne byłoby wykazanie  samoistnego posiadania domu wraz z działką (władania tak jak właściciel)  przez okres 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat przy złej wierze.

W  tym przypadku mamy do czynienia ze złą wiarą tj. Internauta wie lub powinien przy dołożeniu należytej staranności wiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości.  Z całą pewnością Internauta nie nabył przez zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości.

Najtańszym sposobem uzyskania prawa własności jest zawarcie w formie aktu notarialnego umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej  wspólność o przedmiotową nieruchomość.

Koszt umowy notarialnej to ok. 400zł plus VAT oraz koszty wypisów. Opłata za wpis do księgi wieczystej to 200zł

Włączenie do majątku małżonków, w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową, nieruchomości stanowiącej majątek odrębny jednego małżonka nie podlega opodatkowaniu, gdyż nie jest nabyciem przez drugiego małżonka tej nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. ( por. wyrok NSA z 09.04.2002r.  sygn. akt III SA 2717/00 ).

Innym sposobem uzyskania prawa własności jest darowizna udziału w przedmiotowej nieruchomości, jednakże zawarcie umowy majątkowej rozszerzającą wspólność jest rozwiązaniem najtańszym.

W sytuacji gdyby małżonek nie chciał zawrzeć umowy majątkowej rozszerzającej wspólność lub darowizny, to w sprawie o podział majątku wspólnego także można  zgłosić roszczenie o przeniesienie  własności udziału w części nieruchomości zajętej pod budynek wzniesiony kosztem majątku wspólnego (uchwała  SN z dnia 11 marca 1985 r., sygn. akt III CZP 7/85).

Zadaj pytanie prawnikowi i poczekaj na publikację odpowiedzi na łamach Portalu WRCSwoje pytanie wyślij na adres: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript., porady udzielane są bezpłatnie!

 

Dom wybudowany wspólnie na działce jednego z małżonków tak naprawdę wspólny nie jest. Należy w całości do właściciela gruntu

Własny dom to marzenie wielu osób.

Kiedy małżonkowie rozpoczynają jego budowę, zwykle myślą o tworzeniu wspólnej przyszłości, a nie o zabezpieczeniu swojej sytuacji na wypadek rozpadu małżeństwa.

Jeśli jednak mąż i żona zdecydują się na rozwód, jedna ze stron może się zdziwić. Wspólny dom wybudowany na działce małżonka jest bowiem jego własnością, a nie majątkiem wspólnym. 

W momencie zawarcia małżeństwa między małżonkami powstaje wspólność majątkowa. Oznacza to, że od tej pory gromadzony majątek będzie ich wspólną własnością. Od tej zasady są oczywiście wyjątki takie jak chociażby darowizna czy spadek.

 Może się więc zdarzyć, że jeden z małżonków kupił działkę przed wzięciem ślubu. Albo że już w czasie trwania małżeństwa otrzymał grunt w spadku czy w darowiźnie.

Wówczas mimo wspólności majątkowej działka należy do majątku osobistego jednej ze stron.

W praktyce małżonkowie raczej nie zastanawiają się, do kogo formalnie należy działka. Traktują ją jako część wspólnego majątku, nawet jeśli według przepisów jest inaczej. Wspólnie więc zaciągają kredyt na budowę domu albo przeznaczają na ten cel nagromadzone oszczędności. Tym samym razem ponoszą wszelkie wydatki na dom, w którym razem mają zamieszkać.

Problemy pojawiają się, gdy przeprowadzany jest podział majątku po rozwodzie. Małżonkowi niebędącemu właścicielem działki może się wydawać, że jest współwłaścicielem wybudowanego domu. Tymczasem zastosowanie znajduje tu zasada znana jeszcze z prawa rzymskiego – superficies solo cedit. Zgodnie z nią budynki znajdujące się na działce i stale z nią związane, należą do właściciela gruntu.

Wspólny dom na działce małżonka a nakłady i wydatki

Zasada superficies solo cedit wydaje się niesprawiedliwa. Jej zastosowanie nie oznacza jednak, że małżonek będący właścicielem działki zagarnie cały majątek na własność.

W opisanej sytuacji ma bowiem miejsce transfer z majątku wspólnego (wspólne zarobki) na majątek osobisty (działka będąca własnością jednego z małżonków). A zgodnie z Kodeksem cywilnym w takim wypadku konieczne będzie rozliczenie nakładów i wydatków po rozwodzie.

Jeśli więc działka należy na przykład do męża, zwróci on żonie połowę poczynionych nakładów.

Alternatywa – przeniesienie własności gruntu za wynagrodzeniem

Nie zawsze jednak druga strona jest zainteresowana rozliczeniem nakładów, a zamiast tego wolałaby zatrzymać dom. W takim wypadku zastosowanie znajduje art. 231 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:

Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Konieczne jest tu spełnienie dwóch warunków. Po pierwsze, wartość budynku musi przekraczać wartość gruntu. Po drugie, małżonek  musiał być w dobrej wierze w momencie wznoszenia budynku.

Trudno jednak, by jedna ze stron nie zdawała sobie sprawy, że wspólny dom budowany jest na działce małżonka.

W praktyce przyjmuje się jednak, że małżonka, który w chwili rozpoczęcia budowy wiedział, że działka nie jest jego, należy traktować jak posiadacza w dobrej wierze, jeśli wymagają tego zasady współżycia społecznego.

Analogiczne uprawnienie będzie miał także drugi małżonek, będący właścicielem działki. Zgodnie z § 2 tego samego artykułu przysługuje mu prawo żądania, aby żona czy mąż, który wzniósł budynek, nabył własność działki za wynagrodzeniem.

Warto zabezpieczyć swoją sytuację majątkową

Jeśli natomiast małżonkowie chcą uniknąć tego rodzaju problemów, mogą już na etapie budowy domu pomyśleć o zabezpieczeniu swoich interesów. Strona będąca wyłącznym właścicielem gruntu może:

  • sprzedać drugiemu małżonkowi udział w nieruchomości,
  • przekazać udział w nieruchomości w drodze umowy darowizny,
  • rozszerzyć wspólność ustawową, poprzez przeniesienie własności nieruchomości albo udziałów w niej do majątku wspólnego.

Budowa wspólnego domu na działce żony lub męża

Z reguły małżonkowie, którzy decydują się na budowę domu mieszkalnego, zaczynają cały proces inwestycyjny od wspólnego zakupu działki. Zdarza się jednak, że to mąż lub żona jest właścicielem gruntu, na którym ma być postawiony wspólny dom małżonków.

Z taką sytuacją mamy do czynienia na przykład wtedy, gdy jedno z małżonków nabyło nieruchomość gruntową przed ślubem. Taka działka należy do majątku odrębnego małżonka.

Grunt będzie własnością jednego z małżonków również wtedy, gdy zostanie nabyty w trakcie trwania małżeństwa na skutek dziedziczenia lub darowizny, o ile spadkodawca lub darczyńca wyraźnie nie wskaże, że nieruchomość ma należeć do majątku wspólnego małżonków.

ZASADA W KODEKSIE CYWILNYM

Zgodnie z zasadą wyrażoną w Kodeksie cywilnym, budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania należą do części składowych gruntu. Oznacza to, że budynek wzniesiony wspólnie przez małżonków będzie stanowił własność tego z małżonków, który jest właścicielem gruntu.

W opisanej sytuacji, w razie podziału majątku między małżonkami, małżonek będący właścicielem nieruchomości powinien zwrócić współmałżonkowi wydatki poniesione na budowę domu.

Zasadą jest bowiem, że przy podziale majątku każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty. W wyjątkowych sytuacjach, a dokładnie, zgodnie z brzmieniem przepisu, gdy wymaga tego dobro rodziny, sąd może nakazać wcześniejszy zwrot nakładów na majątek małżonka.

ORZECZENIA SĄDU NAJWYŻSZEGO

W postanowieniu z 2 lutego 2005 r. (IV CK 454/04) Sąd Najwyższy podkreślił, że po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego nie można już dochodzić roszczeń z tytułu zwrotu nakładów z majątku odrębnego na majątek wspólny oraz z majątku wspólnego na majątek odrębny.

See also:  Ustalenie kontaktów z dziećmi po rozwodzie

W postanowieniu z dnia 2 października 2008 r. (II CSK 203/08) określono sposób ustalania nakładów z majątku wspólnego na budowę domu na gruncie wchodzącym w skład majątku osobistego jednego z małżonków.

Zdaniem Sądu Najwyższego: „Wartość tych nakładów określa się w ten sposób, że najpierw ustala się ułamkowy udział nakładów małżonków w wartości domu z czasu jego budowy, a następnie oblicza się ten sam ułamkowy udział w wartości domu według cen rynkowych.”

Rozliczenie należności z tytułu nakładów na nieruchomość należącą do żony lub męża powinno zatem nastąpić w trakcie postępowania o podział majątku wspólnego małżonków. W postanowieniu z dnia 12 kwietnia 2000 r.

(IV CKN 27/00) Sąd Najwyższy stwierdził: Jeżeli nie istnieje jako obiekt podziału wspólny majątek stron po ustaniu majątkowej wspólności małżeńskiej, to roszczenia z tytułu zwrotu wydatków, nakładów i spłaconych długów przewidziane w przepisie art.

45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego podlegają rozpoznaniu w procesie.

Małżonkowie mogą również w drodze umowy przenieść udział w nieruchomości gruntowej na drugiego z małżonków.

Przykładowo, mogą zawrzeć umowę sprzedaży, darowizny lub zamiany, na podstawie której oboje małżonkowie będą współwłaścicielami gruntu w częściach ułamkowych.

Oznacza to, że nieruchomość nie będzie stanowiła części majątku wspólnego małżonków i każde z nich będzie mogło swobodnie dysponować swoim udziałem.

UREGULOWANIE POROZUMIENIA

Jeśli wolą małżonków będzie przeniesienie własności nieruchomości do majątku wspólnego, konieczne będzie podpisanie umowy, w której rozszerzą wspólność ustawową o własność nieruchomości.
W przypadku, gdy małżonkowie nie dojdą do porozumienia, małżonek nie będący właścicielem nieruchomości może wystąpić z roszczeniem o przeniesienie własności gruntu.

W orzecznictwie podkreśla się bowiem, że małżonek który wspólnie ze swoim współmałżonkiem dokonał budowy na gruncie stanowiącym majątek odrębny tego współmałżonka, może na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego żądać przeniesienia własności udziału w tej nieruchomości na swoją rzecz.

Przepis, o którym mowa powyżej, stanowi: Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Aby zatem możliwe było żądanie przeniesienia udziału w nieruchomości na małżonka, konieczne jest, aby wartość postawionego domu była wyższa od wartości samej działki.

Sposobów na uregulowanie sytuacji prawnej małżonków, którzy wspólnie budują dom na nieruchomości należącej do jednego z nich, jest zatem wiele. W zależności od tego, czy właściciel działki wyraża zgodę na przeniesienie własności nieruchomości na współmałżonka, czy nie, rozwiązaniem będzie zawarcie umowy lub postępowanie sądowe.

Dom wybudowany na gruncie małżonka a rozwód?

Ostatnio dość często spotykamy się z sytuacją, gdy jeden z małżonków będąc właścicielem działki – która stanowi jego majątek osobisty decyduje się wraz ze współmałżonkiem wybudować wspólnie na tej działce dom.

Działka ta jest majątkiem osobistym małżonka, wtedy, gdy nabył ją samodzielnie przed zawarciem związku małżeńskiego stron bądź też otrzymał ją już po zawarciu związku małżeńskiego stron w formie darowizny albo w wyniku postępowania spadkowego.

Wynika to z przepisów kodeksu rodzinnego i opiekuńczego tj. art. 33 pkt 2, który stanowi, iż do majątku osobistego małżonka należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

Czyją własnością będzie dom wybudowany na działce małżonka?

W sytuacji, gdy dom został wybudowany na nieruchomości gruntowej stanowiącej wyłączną własność jednego z małżonków powoduje, że również ten dom będzie stanowił własność tego małżonka.

Właściciel gruntu jest bowiem również właścicielem wybudowanych na nim budynków, zgodnie z zasadą „to co jest na powierzchni przypada gruntowi”.

Jak wygląda podział takiego domu przy rozwodzie?

Jest to bardzo niekorzystna sytuacja dla małżonka, który nie jest właścicielem gruntu. W przypadku rozwodu i podziału majątku wspólnego stron małżonek ten nie posiada żadnych praw do wybudowanej wspólnie nieruchomości.

Jednak nie należy zapominać, iż taka osoba będąc we wspólności majątkowej małżeńskiej w czasie budowy domu poczyniła nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty drugiego małżonka i może żądać zwrotu wyliczonej kwoty.

Jest ku temu podstawa prawna, która stanowi, iż każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód.

W jaki sposób oblicza się takie nakłady?

W sytuacji, gdy małżonkowie w trakcie trwania wspólności ustawowej wspólnie zbudowali dom na gruncie jednego z nich, wartość nakładów określa się w ten sposób, że najpierw ustala się ułamkowy udział nakładów małżonka w wartości domu według cen rynkowych z czasu jego budowy, a następnie oblicza się ten sam ułamkowy udział w wartości domu według cen rynkowych z chwili rozliczenia majątku wspólnego lub rozliczenia nakładów. (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 30 kwietnia 2015 r. I ACa 27/15)

Zapraszam także do zapoznania się z tematem:

  • Podział wspólnego majątku małżonków
  • Rozwód

Jak dzielić wspólny dom na działce byłego męża

Strony procesu były małżeństwem przez 24 lata. W tym czasie wybudowały dom na działce należącej do mężczyzny. Gdy po rozwodzie żona z córkami mieszkała tam nadal, mężczyzna sprzedał dom kuzynce po zaniżonej cenie.

Mimo że w postępowaniu karnym za niesnaski, zresztą umorzonym, zobowiązał się udostępnić byłej żonie piętro i ustanowić dla niej odrębną własność, do czego nie doszło.

Byli małżonkowie nie dokonali też podziału majątku wspólnego i nie rozliczyli nakładów żony na budowę domu.


Sąd Rejonowy, a następnie Sąd Okręgowy w Kielcach uznały, że umowa została zawarta we właściwej formie, nie można mieć zastrzeżeń do notariusza, była zrozumiała, a cena odbiegała od rynkowych, gdyż rozliczenia między byłymi małżonkami nie były jeszcze dokonane.

Sprzedaż pozbawiała byłą żonę i córki prawa do mieszkania w domu, ale był on wyłącznie własnością mężczyzny.

Jego zobowiązanie w toku postępowania karnego nie gwarantowało kobiecie prawa własności do części domu i nie zastępuje postępowania o podział majątku, które z powodu procesu o sprzedaż domu jest zawieszone.


Kobieta nie dała za wygraną i odwołała się do Sądu Najwyższego. A ten zgodził się z sądami niższych instancji, że nierozliczenie nakładów z osobistego majątku nie zakazuje sprzedaży nieruchomości należącej do majątku osobistego małżonka (dom dzieli bowiem los gruntu – zasada superficies solo cedit). Jednocześnie SN uznał, że sprzedaż naruszała zasady współżycia społecznego.


– Sprzedającemu chodziło najwyraźniej o pozbawienie byłej żony oraz dzieci prawa do zamieszkiwania tej nieruchomości. Dlatego ze względu na konstytucyjną zasadę ochrony dobra rodziny i dobra dziecka należy uznać rozporządzenie byłego męża za bezwzględnie nieważne – wskazał w uzasadnieniu sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski.


– Słuszne orzeczenie.

Gdy jeden z małżonków nie wypełnia obowiązku troski o dobro rodziny, jego postępowanie jako pozostające w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego nie może korzystać z ochrony prawa.

A sam rozwód, zwłaszcza gdy byli małżonkowie mają wspólne dzieci i niepodzielony majątek, nie zwalnia z dbania o rodzinę – wskazuje mec. Anna Pietruszka, kancelaria Matczuk Wieczorek i Wspólnicy.


– Często po ślubie małżonkowie dokonują poważniejszych inwestycji, nie przywiązując wagi do ich dokumentowania. A powinni. W przypadku budowy domu powinni wcześniej ustanowić najlepiej równe udziały w działce, by uniknąć kłopotów na wypadek rozliczenia – wskazuje adwokat Anisa Gnacikowska. 


Sygnatura akt: III CSK 152/18

Leave a Reply

Your email address will not be published.