Mieszkanie zakupione z ukrytych przed żoną środków

Mieszkanie zakupione z ukrytych przed żoną środkówZ chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich oraz że do majątku wspólnego należą w szczególności pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków. W orzecznictwie ugruntował się bowiem pogląd, zgodnie z którym art. 31 § 1 KRO stwarza domniemanie przynależności do majątku dorobkowego przedmiotów majątkowych nabytych w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub przez jednego z nich, zaś przynależność określonych przedmiotów do majątku osobistego obowiązany jest udowodnić zainteresowany (por. m.in. wyroki SN: z 11 września 1998 r., I CKN 830/97; z 29 czerwca 2004 r., II CK 397/03; z 16 kwietnia 2003 r., II CKN 1409/00, OSNC 2004 r. Nr 7-8, poz. 113; z 30 czerwca 2004 r., IV CK 513/03 oraz postanowienie z 6 lutego 2003 r., IV CKN 1721/00, a także postanowienie z 2 marca 2012 r., II CSK 363/11, Legalis nr 496883). Jednocześnie jednak wskazuje się, że domniemanie powyższe można obalić przez wykazanie, iż nabycie przedmiotu majątkowego nastąpiło ze środków finansowych stanowiących majątek osobisty (por. wyrok SN z 9 stycznia 2001 r., II CKN 1194/00). Domniemanie faktyczne, że przedmiot majątkowy, nabyty przez jednego z małżonków w czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej, stanowi dorobek w procesie z art. 10 § 1 KWU, może obalić pozwany przez wykazanie (art. 6 KC), że nabycie nastąpiło ze środków finansowych stanowiących majątek osobisty zmarłej (art. 33 KRO).

Prawo własności nabyte w czasie trwania wspólności majątkowej z reguły wchodzi zatem do majątku wspólnego niezależnie od tego, czy zostało nabyte przez jedno z małżonków, czy przez oboje.

Bez znaczenia jest przy tym, czy środki przeznaczone na nabycie własności pochodziły z majątku wspólnego, czy też z majątku osobistego (odrębnego), chyba, że nabycie nastąpiło w drodze tzw.

surogacji rozumianej jako zastąpienie przedmiotu wchodzącego w skład majątku osobistego innym przedmiotem nabytym w zamian pierwszego (art. 33 pkt 10 KRO).

O zaliczeniu poszczególnych przedmiotów majątkowych do majątku wspólnego lub majątku osobistego małżonków nie decydują złożone przez nich oświadczenia, że nabywany przedmiot wchodzi w skład określonej masy majątkowej, gdyż samo takie oświadczenie – w razie pozostawania małżonków w ustroju małżeńskiej wspólności ustawowej – nie może stanowczo wyłączać skutków wynikających z przepisów art. 31-34 KRO. Jednocześnie w myśl art. 37 § 1 pkt 1 KRO zgoda drugiego małżonka jest potrzeba do dokonania prowadzącej m.in. do zbycia, czy odpłatnego nabycia nieruchomości, przy czym ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.

Mieszkanie zakupione z ukrytych przed żoną środkówZgodnie z art. 83 § 1 KC nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności. Przy tym z § 2 powyższego artykułu wynika, iż pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze.

Należy podkreślić, że zdanie pierwsze art. 83 § 1 KC zawiera swego rodzaju definicję czynności prawnej pozornej. Została ona scharakteryzowana przez wskazanie jej trzech elementów:

  • 1) oświadczenie musi być złożone tylko dla pozoru;
  • 2) oświadczenie musi być złożone drugiej stronie;
  • 3) adresat oświadczenia woli musi zgadzać się na dokonanie czynności prawnej jedynie dla pozoru.
  • Wskazane elementy muszą wystąpić łącznie – brak któregokolwiek z nich nie pozwala na uznanie czynności prawnej za dokonaną jedynie dla pozoru. Oświadczenie złożone dla pozoru to czynność symulowana, polegająca na tym że:
  • 1) dokonaniu czynności prawnej towarzyszy próba wywołania u osób trzecich przeświadczenia, że zamiarem stron tej czynności jest wywołanie skutków prawnych objętych treścią ich oświadczeń woli (np. wobec naczelnika urzędu skarbowego czy notariusza strony pozorują zbycie prawa, podejmując – w razie potrzeby – pewne czynności, mimo że w rzeczywistości ich wolą jest wyeliminowanie skutków tej czynności prawnej);

2) między stronami musi istnieć tajne porozumienie, że te oświadczenia woli nie mają wywołać zwykłych skutków prawnych (porozumienie co do tego, że zamiar wyrażony w oświadczeniach woli nie istnieje lub że zamiar ten jest inny niż ujawniony) (Ciszewski Jerzy (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. II, LexisNexis 2014).

Mieszkanie zakupione z ukrytych przed żoną środkówPozorność oświadczenia woli została potraktowana przez ustawodawcę jako wada oświadczenia woli. Jest to jednak wada szczególnego rodzaju, bo dotycząca oświadczenia złożonego świadomie i swobodnie dla pozoru drugiej stronie, która o takim charakterze oświadczenia wie i na to się zgadza. Wobec tego zatajenie pozorności przed adresatem oświadczenia, czyli ukrycie braku zamiaru wywołania określonych skutków prawnych (reservatio mentalis) nie pozbawia oświadczenia woli skuteczności (wyrok SN z 8 czerwca 1971 r., II CR 250/71, LexisNexis nr 318780). W wyroku z 25 lutego 1998 r., II CKN 816/97 (LexisNexis nr 348440), Sąd Najwyższy uznał, że nieważność czynności prawnej z powodu pozorności oświadczenia woli może być stwierdzona tylko wówczas, gdy brak zamiaru wywołania skutków prawnych został przejawiony wobec drugiej strony otwarcie, tak że miała ona pełną świadomość co do pozorności złożonego wobec niej oświadczenia woli i co do rzeczywistej woli jej kontrahenta, i w pełni się z tym zgadzała. „Drugą stroną”, na przykład, jest adresat oświadczenia, którym jest równorzędny podmiot danej czynności prawnej; nie jest natomiast drugą stroną przedstawiciel ustawowy, który wyraża zgodę na rozporządzenie prawem przez osobę ograniczoną w zdolności do czynności prawnych ( art. 17), sąd lub organ administracji rządowej, wobec którego składa się określone oświadczenia woli, np. urzędnik stanu cywilnego. Czynność prawna pozorna jest dotknięta nieważnością bezwzględną i nie wywołuje żadnych skutków prawnych od początku (ex tunc). Ewentualne orzeczenie sądu ma zawsze charakter deklaratoryjny. Żądanie ustalenia pozorności, podobnie jak zarzut pozorności, nie ulega przedawnieniu (Ciszewski Jerzy (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. II, LexisNexis 2014).

Zgodnie bowiem z treścią art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (cyt.

dalej jako: KWU) w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności (ust. 1). Podkreślić należy, że cytowany przepis nie tylko reguluje przesłanki dokonania usunięcia takiej niezgodności, ale również wskazuje krąg podmiotów upoważnionych do wystąpienia z takim powództwem – z uwagi na cel, jakim jest dostosowanie do rzeczywistego stanu prawnego, osobami, na których rzecz można żądać wpisu są wyłącznie osoby, których w chwili orzekania powództwo to bezpośrednio dotyczy.

Zakup zadłużonego mieszkania – szanse i zagrożenia

Mieszkanie zakupione z ukrytych przed żoną środków

Zakup zadłużonego mieszkania czy domu niekoniecznie musi być złym pomysłem. Najwięcej zadłużonych nieruchomości na rynku to takie, które są obciążone hipoteką, ustanowioną na rzecz banków. W tym przypadku zwykle sprawa jest prosta – wystarczy jedynie wykonać kilka dodatkowych czynności, o których przeczytasz poniżej.

Znajdziesz
jednak i takie mieszkania, które są obciążone np. hipoteką przymusową, są zajęte
przez komornika lub ich właściciele mają zaległości czynszowe, wykraczające
poza ich możliwości finansowe. Plusem takich mieszkań jest to, że można je
nabyć w bardzo atrakcyjnej cenie – często poniżej
70% ich wartości rynkowej
.

Tego typu mieszkania również można w bezpieczny sposób kupić. Musisz jednak dopełnić więcej formalności niż przy standardowym zakupie i zachować więcej ostrożności. O tym również przeczytasz w tym artykule.

Jeżeli nie masz w tym doświadczenia najlepiej, abyś zatrudnił specjalistę. Niestety jednym z największych  błędów wśród kupujących zadłużone mieszkania jest chęć zysku, która przyćmiewa zdrowy rozsądek.

   

Myślę, że z tego
artykułu skorzystają również osoby, które chcą kupić mieszkanie dla własnych
potrzeb. Warto go przeczytać po to, aby ustrzec się przed konsekwencjami zakupu
zadłużonej nieruchomości.

Kiedy można zarobić na zakupie zadłużonej nieruchomości?

To czy możesz zarobić na zadłużonej nieruchomości, zależy od tego, z jakiego tytułu jest ona zadłużona, w jakiej sytuacji jest obecny jej właściciel oraz jaką Ty posiadasz wiedzę w zakresie inwestowania.

Nieruchomości obciążone wpisem hipoteki z tytułu udzielonego kredytu hipotecznego, zwykle są sprzedawane w cenie rynkowej.

Natomiast te, które są obciążone hipotekami przymusowymi, zajęciami komorniczymi, zaległościami wobec spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty często sprzedawane są w bardzo atrakcyjnej cenie. Są to tzw. „perełki”. Nierzadko cena ich wynosi poniżej 70% wartości rynkowej.

To właśnie kupując te mieszkania, można zarobić. Są one często nabywane przez osoby, które zawodowo skupują zadłużone mieszkania, remontują je i następnie sprzedają z zyskiem. 

Jeżeli zamierzasz rozpocząć przygodę z inwestowaniem w
nieruchomości na zasadzie zakupu, remontu i późniejszej odsprzedaży, powinieneś
posiadać przynajmniej podstawową znajomość sytuacji rynkowej. Jest Ci to
potrzebne choćby po to, aby policzyć opłacalność inwestycji.

See also:  Jak dogadać się z córką, której nie płaciłem alimentów?

Przyda się wiedza
z zakresu cen transakcyjnych podobnych mieszkań, cen materiałów potrzebnych do
wykonania remontu oraz wynagrodzenia ekip remontowych (jeżeli będziesz zlecał
remont firmom zewnętrznym).

Poza tym powinieneś uwzględnić koszty, które będą należne
wobec spółdzielni/ wspólnoty, banku (o ile skorzystasz z kredytu), urzędu
skarbowego, notariusza itd.

Jeżeli nie posiadasz takiej wiedzy i dopiero rozpoczynasz działalność w tym zakresie, dla swojego dobra skorzystaj z usług agentów nieruchomości, doradców ds. nieruchomości lub z dostępnych kursów.      

Sprawdź księgę wieczystą

Podstawową rzeczą, jaką powinieneś zrobić przy zakupie to sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości. Możesz to zrobić elektronicznie, wystarczy znać numer księgi wieczystej. W niej znajdują się najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości, także obciążenia hipoteką i inne ograniczenia.

W dziale III księgi wieczystej znajdziesz wpisy dotyczące np. zajęć komorniczych a w dziale IV ustanowionych hipotek.

Przy okazji wspomnę, że w dziale III znajdziesz również wpisy dotyczące ustanowionych na rzecz osób trzecich służebności osobiste lub dożywocia.

Na ten temat przeczytasz więcej w artykule Księga wieczysta – jak, gdzie i kiedy należy się z nią zapoznać?

Nie będę też pisała o sytuacjach gdy nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej. To jest temat na następny artykuł Czy każda nieruchomość ma założoną księgę wieczystą?

Hipoteka ustanowiona na rzecz banku

Jest to najczęściej spotykane obciążenie nieruchomości. Oznacza, że obecny właściciel skorzystał kiedyś z kredytu hipotecznego, którego zabezpieczeniem jest właśnie to mieszkanie.

Jeżeli zdecydujesz się na zakup takiego mieszkania, musisz zabezpieczyć swoje interesy tak, aby nie okazało się, że kupując mieszkanie, przy okazji zostaniesz dłużnikiem rzeczowym banku.

Z mojego doświadczenia uważam, że nie powinno do tego dojść, ponieważ nad bezpieczeństwem całej transakcji czuwa agent nieruchomości i notariusz, który wie, w jaki sposób ma zabezpieczyć kupującego. Niemniej jednak należy być czujnym i warto znać pewne zasady, aby nie stać się ofiarą oszustów.

Musisz wiedzieć, że wpisy obciążające księgę wieczystą obciążają nieruchomość, a nie jego właściciela. Oznacza to, że jeżeli kupisz takie mieszkanie bez wykreślenia tych wpisów, stajesz się dłużnikiem rzeczowym i w przypadku zaprzestania spłacania kredytu przez byłego właściciela, Twoje mieszkanie zostanie zlicytowane (mimo że to nie był Twój kredyt).

Oczywiście temu można zaradzić. Wystarczy ustalić, w jaki sposób i kiedy zostanie spłacone zadłużenie z tytułu udzielonego kredytu, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na interesującej Cię nieruchomości.

W tym miejscu wspomnę, że przed podjęciem jakichkolwiek decyzji, upewnij się, czy aktualne zadłużenie kredytu jest niższe niż cena zakupu mieszkania.

Biorąc pod uwagę kredyty frankowe, może okazać się bowiem, że obecne saldo kredytu jest wyższe niż cena nieruchomości.

I co wtedy? Wystarczy, że sprzedający przed przystąpieniem do umowy sprzedaży, nadpłaci kredyt w ten sposób, że do spłaty pozostanie kwota niższa niż cena sprzedaży.

To jak
wygląda spłata zadłużenia, uzależnione jest często od jego wysokości i
możliwości finansowych kupującego.

Spłata przy pomocy zadatku.

Jeśli kwota zadatku, na jaką umówiły się strony, wystarczy na spłatę zadłużenia i obie strony się na to zgodzą, możesz wpłacić zadatek bezpośrednio na konto wierzyciela. Dzięki temu właściciel nieruchomości będzie mógł wykreślić zadłużenie z księgi wieczystej, a reszta kwoty ze sprzedaży mieszkania trafi do niego.

Ustalając termin podpisania umowy ostatecznej, należy uwzględnić czas, jaki potrzebny jest na całkowitą spłatę kredytu i czas na wykreślenie hipoteki przez sąd. Niektóre banki zezwalają na wcześniejszą spłatę tylko w dniu spłaty raty (zgodnie z harmonogramem). Niektóre sądy procesują zmiany w księgach nawet 12 miesięcy. W takich sytuacjach można ustalić, że np.

do umowy ostatecznej dojdzie po dostarczeniu kopii wniosku złożonego do sądu o wykreślenie hipoteki. 

Spłata zadłużenia po umowie ostatecznej – kupujący nie korzysta z kredytu.

W tej
sytuacji wygląda to podobnie jak zakup nieruchomości nieobciążonej hipoteką, z
małym wyjątkiem. Musisz otrzymać od sprzedającego zaświadczenie z banku, w
którym znajdą się między innymi informacje o:

  • banku kredytobiorcy,
  • saldzie do spłaty i walucie kredytu,
  • prowizji za przedterminową spłatę,
  • zgodzie (promesie) na wykreślenie hipoteki po dokonaniu całkowitej spłaty kredytu.

W umowie ostatecznej w formie aktu notarialnego notariusz podzieli kwotę do zapłaty na dwie części: pierwszą część przelejesz na konto banku tytułem spłaty kredytu sprzedającego, drugą część bezpośrednio na jego konto (lub gotówką). Po dokonaniu całkowitej spłaty kredytu sprzedający otrzyma z banku zgodę na wykreślenie hipoteki, którą będzie musiał Ci dostarczyć. Tylko Ty jako właściciel będziesz mógł złożyć wniosek w sądzie o jej wykreślenie.

Spłata zadłużenia po umowie ostatecznej – kupujący korzysta z kredytu
hipotecznego na zakup.

Ponieważ w księdze wieczystej istnieje już hipoteka wpisana tytułem zabezpieczenia innego kredytu, bank, który udzieli Ci kredytu, będzie chciał mieć pewność, że jego wpis hipoteczny znajdzie się w księdze na pierwszym miejscu.

W praktyce wygląda to podobnie jak w poprzednim przykładzie, czyli też będzie wymagane zaświadczenie z banku, w którym był udzielony właścicielowi kredyt oraz nastąpi podział środków na dwie części – na rzecz banku i na rzecz sprzedającego.

Zgodnie z umową kredytową będziesz musiał dopilnować tego, aby hipoteka byłego właściciela została wykreślona.

Przeważnie w umowie będzie ustalony termin, w jakim masz dostarczyć odpis z księgi wieczystej, potwierdzający, że poprzednia hipoteka została wykreślona, a ta z tytułu Twojego kredytu znajduje się na pierwszym miejscu.       

Hipoteka przymusowa

Wada prawna nieruchomości – czy można się ubezpieczyć?

Mieszkanie lub dom mogą mieć zarówno wady fizyczne, jak i prawne. Do pierwszej kategorii zalicza się cechy fizyczne nieruchomości, związane np. ze stanem technicznym mieszkania, jego metrażem, przeznaczeniem użytkowym, jak również jakością znajdujących się w nim instalacji.

W przypadku wad fizycznych, by odwołać się do prawa rękojmi, kupujący nie musi ponieść szkody. Wystarczy, że udowodni, że dana wada wpływa na zmniejszenie wartości lub użyteczności nieruchomości. Jak duża musi być wada fizyczna nieruchomości? W prawie budowlanym nie różnicuje się między wadą a usterką.

Z tego względu nawet najmniejsza niezgodność stanowi podstawę do skorzystania z prawa rękojmi.

Wady prawne dotyczą z kolei praw, jakie względem nieruchomości przysługują osobom trzecim. O ich występowaniu można mówić wówczas, gdy:

  • sprzedający nie miał prawa do zbycia nieruchomości,
  • nieruchomość w momencie zakupu była obciążona prawem osoby trzeciej, takim jak np. użytkowanie lub służebność.

W świetle przepisów Kodeksu cywilnego, za występowanie wad fizycznych i prawnych odpowiada osoba sprzedająca nieruchomość. Należy przy tym podkreślić, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady prawne budynku ma charakter absolutny, a zatem nie może być wyłączona na mocy postanowień zawartych w umowie sprzedaży mieszkania.

Kiedy prawo rękojmi nie obowiązuje?

Wyróżnia się dwa przypadki, kiedy rękojmia za wady nieruchomości może być ograniczona lub wyłączona:

  • kupujący przed dokonaniem transakcji został poinformowany o wadach nieruchomości,
  • strony w umowie sprzedaży mieszkania zdecydowały się ograniczyć lub całkowicie wyłączyć rękojmię.

Drugi przypadek wymaga szczegółowej analizy ze względu na pewne wyjątki. Po pierwsze, możliwość ograniczenia lub wyłączenia rękojmi zależy od tego, kto dokonuje zakupu mieszkania.

Jeśli nabywcą jest konsument (osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej) to w świetle art. 558 Kodeksu Cywilnego ograniczenie lub wyłączenie rękojmi może nastąpić tylko w przypadkach wskazanych w ustawie.

Będzie jednak bezskuteczne, jeśli kupujący udowodni, że wada została przed nim celowo zatajona przez sprzedawcę. 

Z perspektywy prawa nie ma natomiast znaczenia, kto sprzedaje nieruchomość. W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym obowiązuje tzw. rękojmia dewelopera. W przypadku rynku wtórnego za wady ukryte mieszkania odpowiedzialność ponosi sprzedający, nawet jeśli nie jest przedsiębiorcą. 

Prawo rękojmi obowiązuje również wtedy, gdy przedmiotem sporu jest wada budowlana, jaka ujawni się w domu, który został wybudowany na zlecenie inwestora. Rękojmia za wady budowlane, niekiedy określana także jako rękojmia budowlana, obowiązuje, gdy stan techniczny lub prawny nieruchomości odbiega od postanowień zawartych w umowie o roboty budowlane, podpisanej między wykonawcą a inwestorem.

Rękojmia za wady rzeczy sprzedanej – czego może domagać się nabywca?

Istotą rękojmi jest ochrona interesów nabywcy. W przypadku, gdy dotyczy wad prawnych nieruchomości, kupujący może:

  • odstąpić od umowy zakupu,
  • zażądać obniżenia ceny nieruchomości,
  • żądać naprawienia szkody, jaką poniósł w wyniku istnienia wady.

Kupujący nie może jednak żądać naprawienia tej szkody, za której powstanie sprzedający nie ponosi odpowiedzialności. Warto zauważyć, że czas obowiązywania rękojmi jest ograniczony. Art. 576 ust.

1 Kodeksu Cywilnego wskazuje, że prawo rękojmi za wady prawne rzeczy sprzedanej wygasa po upływie roku od momentu, w którym kupujący dowiedział się o istnieniu wady. Trzeba jednak zauważyć, że ten termin ulega zmianie, gdy kupujący o istnieniu wady prawnej dowie się w wyniku wniesienia powództwa przez osobę trzecią.

W takiej sytuacji termin przedawnienia rękojmi biegnie od momentu, w którym orzeczenie wydane przez sąd w związku z wniesionym powództwem stanie się prawomocne.

Upływ terminu rękojmi za wady prawne nie oznacza jednak, że kupujący nie może mieć innych roszczeń od sprzedającego. Taką decyzję wydał Sąd Najwyższy w wyroku II CSK 89/06, w którym wskazał, że kupujący może żądać od sprzedającego odszkodowania za szkodę wynikającą z ukrytej wady nieruchomości.

See also:  Widzenia męża z dzieckiem po odejściu od niego

Rękojmia za wady budynku a ubezpieczenie

Typowe ubezpieczenie nieruchomości nie chroni posiadacza polisy przed szkodami wynikającymi z wad fizycznych, jak i prawnych budynków.

Chociaż w wielu europejskich krajach istnieje ubezpieczenie od wad ukrytych w nieruchomości, to jednak w Polsce taki produkt wciąż jest niedostępny. Tego rodzaju ubezpieczenie stosowane jest np.

we Francji w obrocie deweloperskim i zapewnia ochronę nabywcy nieruchomości, jeżeli w czasie użytkowania mieszkania ujawnią się wady, o których kupujący nie wiedział w momencie zakupu. 

Nieco inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku wad prawnych. Na polskim rynku od kilku lat dostępne są tzw. ubezpieczenia tytułu prawnego do nieruchomości. Ich celem jest ochrona posiadacza polisy przed skutkami wynikającymi z błędów związanych z przeniesieniem tytułu własności mieszkania lub domu.

Ubezpieczony może domagać się odszkodowania za wszelkie koszty ochrony prawnej, jak i roszczenia osób trzecich, wynikające z wadliwego tytułu prawnego do nieruchomości. Niekiedy posiadanie takiego ubezpieczenia jest wymagane przez bank udzielający kredytu na zakup mieszkania.

Taka polisa stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla hipoteki.

Mieszkanie z rynku wtórnego. Na co należy uważać?

Już wydaje się, że to ono – nasze wymarzone mieszkanie w klimatycznej kamienicy. Wystarczy „mały” remont i można się wprowadzać! Niestety zazwyczaj zakup i przeprowadzka do lokalu z rynku wtórnego nie są takie proste, dlatego warto dobrze zastanowić się, czy wolimy mieszkanie nowe, czy używane.

Co przemawia za zakupem lokalu z drugiej ręki? Jeśli jest wyremontowany, nie trzeba poświęcać czasu na wykańczanie go, jak ma to miejsce w przypadku lokalu w stanie deweloperskim.

Chyba że wystrój wybitnie nam nie odpowiada… Inną dobrą stroną może być otoczenie budynku, w którym się znajduje – starsze osiedla funkcjonują zazwyczaj w sąsiedztwie rozwiniętej infrastruktury, w dzielnicach mających swój urok i historię.

Można przy tym stać się częścią ugruntowanej społeczności lokalnej, co ułatwia aklimatyzację w nowym miejscu.

Jak sprawdzić używane mieszkanie przed zakupem?

Trzeba jednak przygotować się na ryzyko wystąpienia wielu niedogodności, związanych, chociażby, z wiekiem budynku. Stare instalacje, brak wind, zniszczone części wspólne – to tylko przykłady mogące rzutować nie tylko na komfort życia, ale i finanse domowe. Łatwo domyślić się, jak konieczność wymiany wiekowych rur lub usunięcia wad technicznych może podwyższyć koszty remontu mieszkania.

Inną pułapką może być nieujawnione w księdze wieczystej obciążenie nieruchomości np. służebnością czy dożywociem, co bardzo mocno ogranicza swobodę funkcjonowania nowego właściciela.

Pierwsze z obciążeń gwarantuje osobie trzeciej dożywotnie prawo do korzystania z takiego mieszkania.

Drugie z kolei oznacza zobowiązania wobec kogoś obcego, kto przekazał mieszkanie poprzedniemu właścicielowi w zamian np. za opiekę do końca życia.

Co jeszcze sprawdzić przy zakupie mieszkania z drugiej ręki?

Oprócz utajnionych, są też jawne pułapki w księdze wieczystej, dlatego trzeba ją dokładnie przestudiować. Dzięki temu będziemy mieć pewność, że np. osoba podająca się za właściciela faktycznie nim jest albo, że lokal nie jest obciążony hipoteką.

Czujność przyda się też przy oglądaniu mieszkania. Zachodzi bowiem duże prawdopodobieństwo, że jeśli dotychczasowy właściciel ma coś do ukrycia, postara się to skrzętnie ukryć przed naszym wzrokiem.

Niedoróbki, wady techniczne czy nawet ukryte pod tynkiem uszkodzenia pomoże odkryć nam profesjonalista zajmujący się oceną stanu budynków, który ma doświadczenie, wiedzę i fachowy sprzęt, pomagający zidentyfikować przed zakupem niemiłe niespodzianki.

Pamiętajcie przy tym, że transakcja sprzedaży zawsze obarczona jest 2-procentowym podatkiem od czynności cywilno-prawnych, czyli trzeba będzie doliczyć sporą kwotę do ceny mieszkania.

Jak kupić mieszkanie na rynku pierwotnym?

Do odpowiedzi na pytanie „lepiej kupić nowe czy używane mieszkanie?”, brakuje nam jeszcze mocnych i słabych stron inwestycji deweloperskich.

Tych powstaje w ostatnim czasie bardzo dużo i w ofertach można przebierać jak w ulęgałkach.

Problemem może być jednak konieczność czekania na oddanie wymarzonego mieszkania do użytkowania, bo najbardziej atrakcyjne lokale sprzedają się już na etapie projektu.

Z drugiej strony wszystko możemy zaplanować od ogółu do szczegółu i wkroczyć z remontem tuż po otrzymaniu kluczy. Stan deweloperski oznacza pełne pole do popisu, jeśli chodzi o wykończenie, jak i wystrój mieszkania. To oczywiście oznacza spore koszty, dlatego warto je oszacować z wyprzedzeniem i doliczyć do ceny zakupu samego mieszkania.

Czytaj także: Łączenie lokali w standardzie deweloperskim

Udogodnienia w mieszkaniach deweloperskich

Deweloperzy, chcąc zachęcić klientów do zakupu, dbają o udogodnienia w inwestycjach – parkingi podziemne, windy czy lokale usługowe na parterze. Rywalizują o nabywców, dlatego chcąc się wyróżnić, oferują ekstra dodatki, np. rozwiązania chroniące przed smogiem czy możliwość zainstalowania technologii smart home do sterowania mediami w mieszkaniu.

Fakt, że osiedle budowane jest od podstaw gwarantuje użycie zaawansowanych, trwalszych i bardziej energooszczędnych materiałów, co zwiększa szanse na długoletnie i ekonomiczne użytkowanie budynku. Także dzięki temu perspektywa wzrostu wartości znajdujących się w nim mieszkań jest bliższa, a i o kupca będzie w razie czego łatwiej.

Czytaj także: Inteligentne mieszkanie. Skorzystaj ze smart rozwiązań

Co zrobić, kiedy z pozoru łatwa sprzedaż okazuje się trudna?

Gorzej, jeżeli mimo perfekcyjnie przygotowanej strategii i świadomości, że sprawa wymaga większego zaangażowania, na każdym kroku zaskakują nas sytuacje, które przecież nie miały prawa się wydarzyć i wywracają efekty naszej pracy do góry nogami.

Brak konkretów

Historia tej transakcji, zaczyna się z pozoru zupełnie zwyczajnie. Dwupokojowe mieszkanie, po remoncie, w pełni umeblowane i praktycznie gotowe do wprowadzenia. Cena oczekiwana przez sprzedających również wpisuje się w realia rynku, zatem początkowe zainteresowanie jest naprawdę duże. W pierwszym etapie właściciele próbują działać samodzielnie.

Liczą na bezpośrednią sprzedaż, gdyż mają w tym temacie pewne doświadczenie. Niewielki problem stanowiła dla nich konieczność dojazdu, mieszkali bowiem już w innej lokalizacji. Myśleli jednak, że to kwestia jedynie kilku dni i sprzedaż mieszkania będą mieli z głowy. Jak się jednak okazało, nikt z początkowych oglądających nie zdecydował się na zakup.

Umawiali się zatem z kolejnymi, kolejnymi i kolejnymi zainteresowanymi.  

Po pewnym czasie właściciele podjęli decyzję o wdrożeniu w życie planu B, czyli rozpoczęciu współpracy z biurami nieruchomości. Mieli nadzieję, że w jakimś stopniu odciąży ich to w procesie sprzedaży.

Z początku biur było kilka, każde przygotowało swoją ofertę, zgłaszali się zatem kolejni klienci chętni zobaczyć mieszkanie.

Efekt był jednak bardzo podobny jak w przypadku bezpośredniej sprzedaży, czyli brak konkretnych kupujących.

Wady prawie ukryte i jawne komplikacje

Przyczyn takiego stanu rzeczy było z pewnością kilka. Mieszkanie pod kątem technicznym nie miało większych wad, przeszło nie tak dawno generalny remont, było więc zarówno nowoczesne i funkcjonalne.

Rzecz jasna to, co dla jednych jest atutem, dla drugich może stanowić temat do dyskusji, przez co z częścią oglądających dochodziło na tym polu do niewielkich zgrzytów. Dodatkowy problem przy sprzedaży stanowiła obciążona hipoteka. Nie był to jednak tradycyjny kredyt, a zabezpieczenie urzędu miasta z tytułu bonifikaty udzielonej na wykup mieszkania.

Typowy Kowalski niemalże z automatu przekreśla możliwość zakupu takiej nieruchomości. Oczywiście pod warunkiem, że nikt mu tego dokładnie nie wytłumaczy.

Właściciele zdawali sobie sprawę, że sprzedaż ich mieszkania zaczyna się mocno komplikować. Zawiła sytuacja prawna, zmęczenie związane z pokazywaniem nieruchomości, ciągłe przyjazdy, związane z koniecznością udostępnienia mieszkania pośrednikom. To wszystko sprawiło, że podjęli oni decyzję o nawiązaniu współpracy z jednym biurem, które poprowadzi całą transakcję od początku do końca.

Jak wyjść z patowej sytuacji?

Proces sprzedaży mieszkania z hipoteką zabezpieczającą urząd miasta nie jest prosty.

Tutaj przepisy mówią jasno, że zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej można uzyskać dopiero po upływie 5 lat od daty wykupu mieszkania.

Wcześniejsza sprzedaż może skutkować koniecznością zwrotu udzielonej bonifikaty. Są jednak pewne okoliczności, które pozwalają na szybsze przeprowadzenie transakcji.

Mając już podstawowe informacje i przyjęty plan działania, zajęliśmy się przygotowaniem oferty. Nieruchomość sama w sobie prezentowała się bardzo dobrze, nie było zatem konieczności dokonywania w niej większych zmian.

Sesja fotograficzna, delikatny home staging, dobrze przygotowany opis – to zabiegi, które pozwoliły nam na nowo wygenerować zainteresowanie. Proces od ukazania się ogłoszenia do znalezienia konkretnych klientów zdecydowanych na zakup trwał niewiele ponad tydzień.

Był to jednak zaledwie początek całej transakcji.

Zmotywowani kupujący

Naszymi kupującymi było młode małżeństwo, które planowało nabyć swoje pierwsze własne mieszkanie. Moment podjęcia takiej decyzji również był dla nich ważny. Niebawem miała powiększyć im się rodzina.

Zarówno lokalizacja, jak i samo mieszkanie bardzo im odpowiadały, zatem nie tracąc czasu, złożyli propozycję zakupu w cenie ofertowej. Dokładnie wytłumaczyliśmy, jak przebiegać będzie cała transakcja. Byli w stanie zaakceptować nasze warunki.

See also:  Rozwód z obcokrajowcem spoza UE a właściwość sądu

Zależało im jednak, aby zdążyć z przeprowadzką przed narodzinami dziecka.

Kupujący swój zakup planowali sfinansować przy pomocy kredytu hipotecznego. Wstępnie mieli informację ze swojego banku, że posiadają odpowiednią zdolność kredytową, jednak dla pewności woleli skorzystać z pomocy naszego doradcy finansowego.

Weryfikacja przebiegła pomyślnie, przystąpiliśmy zatem do gromadzenia dokumentacji potrzebnej do przyznania kredytu.

Z uwagi na fakt, iż sprzedawana nieruchomość miała obciążoną hipotekę, bank wymagał od sprzedających zaświadczenia, że będzie ona wykreślona, w przeciwnym razie wypłata kredytu nie będzie możliwa.

Kluczowy moment

Co zrobić, aby wykreślić z księgi wieczystej hipotekę na rzecz urzędu miasta? Otóż z ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że istnieje możliwość sprzedaży nieruchomości, na zakup której urząd miasta udzielił bonifikaty, pod warunkiem przeznaczenia całości kwoty ze sprzedaży na zakup kolejnej nieruchomości. Teoretycznie cały proces wydaje się być prosty i logiczny. W naszym przypadku sprawę komplikowały jednak procedury kredytowe.

Chcąc ruszyć z tematem, właściciele udali się do odpowiedniego wydziału w urzędzie miasta, aby otrzymać wymagane zaświadczenie. Wiadomo jednak jak czasami wyglądają rozmowy z urzędnikami: „ja nie mogę tego podpisać”, „to nie u nas”, „nie da się”, „koleżanka jest na urlopie”.

Sprawy nie udało się załatwić od ręki. Skuteczne okazało się jednak przesłanie do urzędu miasta wniosku o wydanie zaświadczenia listem poleconym z potwierdzeniem odbioru. Trwało to co prawda ponad dwa tygodnie, jednak mieliśmy już w ręku papier, który pozwalał nam działać dalej.

Nie koniec schodów

Kolejne zaczęły się przed podpisaniem aktu notarialnego. Zazwyczaj jest to już końcowy etap transakcji. W naszym przypadku do szczęśliwego końca było jeszcze bardzo daleko.

W umowie kredytowej bank zastrzegł sobie, że środki na zakup mieszkania zostaną uruchomione w momencie, kiedy z księgi wieczystej zniknie zapis o hipotece z tytułu bonifikaty.

W tym celu w sądzie należy złożyć wniosek wydany przez urząd miasta ze zgodą na wykreślenie hipoteki.

Wniosek ten można otrzymać wówczas, gdy udowodni się, że środki pochodzące ze sprzedaży mieszkania przeznaczono na zakup kolejnej nieruchomości, potwierdzeniem czego mają być kopie aktów notarialnych sprzedaży oraz zakupu. Pomimo, że wszystkie etapy mieliśmy dokładnie zaplanowane i potwierdzone, co chwilę pojawiały się coraz to nowe problemy.

Wzajemne zrozumienie

Przy akcie notarialnym kupujący i sprzedający dokładnie ustalili wszystkie warunki dotyczące transakcji. Strony od początku wykazywały się wzajemnym zrozumieniem, dlatego pod tym względem cała sprzedaż przebiegała bardzo płynnie.

To, na czym najbardziej zależało kupującym, czyli przeprowadzce przed narodzinami dziecka, udało się ustalić. Sprzedający otrzymali na tym etapie jedynie środki z wkładu własnego. Na wypłatę kredytu musieli jednak jeszcze zaczekać.

Planowo miało to trwać maksymalnie miesiąc.

Sprzedający, wiedząc, że muszą w miarę szybko nabyć inną nieruchomość, odpowiednio wcześniej wybrali dla siebie konkretne mieszkanie. W tej kwestii temat również nie był do końca prosty, gdyż musieli dokonać zakupu za pieniądze, które miały do nich dopiero wpłynąć.

Jak to zrobić? Otóż jedynym rozwiązaniem był odroczony termin płatności
i zapis, że środki pochodzić będą ze sprzedaży poprzedniego mieszkania. Niestety, z wielu przyczyn transakcja, która miała zamknąć się w dwa tygodnie, trwała blisko dwa miesiące.

Najpierw problemy z własnością, potem wady techniczne, a na koniec lokalizacja w strefie rewitalizacji, w której urząd miasta ma prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości.

Trudna sprzedaż, trudny kredyt

W tym momencie naszym największym ograniczeniem okazała się być umowa kredytowa, która miała określony czas obowiązywania. Ostateczny termin wypłaty środków udało się co prawda przesunąć, ale ciągle istniało jednak ogromne ryzyko, że najzwyczajniej
w świecie nie zdążymy, a wówczas całą procedurę kredytową trzeba byłoby zaczynać od zera.

Sprzedający, mając już wszystkie potrzebne dokumenty, udali się do urzędu miasta, aby otrzymać zgodę na wykreślenie hipoteki.

Tutaj ponownie przejście całej ścieżki administracyjnej przypominało raczej najtrudniejszą trasę biegu z przeszkodami, aniżeli prosty odbiór zaświadczenia. Koniec końców udało się uzyskać pozytywną odpowiedź.

Następnie nowi właściciele udali się do sądu, złożyli wniosek o wykreślenie hipoteki, napisali pismo z prośbą o przyspieszenie postępowania i nie pozostało nam nic innego jak czekać i nerwowo spoglądać w kalendarz.

Ostatecznie kredyt został uruchomiony w terminie. Trudno jednak mówić o terminowości w przypadku transakcji, która zamiast dwóch miesięcy trwała blisko dziewięć.

Cierpliwość, zarówno kupujących, jak i sprzedających, została poddana naprawdę ogromnej próbie.

W tym czasie jedni i drudzy nie raz zastanawiali się, czy to wszystko ma prawo się udać i ile trzeba będzie czekać na szczęśliwy koniec.

Bezcenne wsparcie

Gdyby w całej tej skomplikowanej sytuacji klienci zostali pozostawieni sami sobie, to
z pewnością cała sprawa potoczyłaby się zdecydowanie inaczej.

Wsparcie biura nieruchomości i doradcy finansowego okazało się kluczowe.

Kilka spotkań, dziesiątki wysłanych maili i godziny rozmów telefonicznych sprawiły, że dzięki przekazywanym na bieżąco informacjom klienci mogli poczuć się znacznie pewniej.

Sprzedaż tej nieruchomości, pomimo dobrej znajomości tematu, okazała się dla nas naprawdę trudna. Nie chodzi tu jednak ani o problem prawny, ani o przygotowanie oferty. Wyzwanie stanowiła tutaj praca pod nieustanną presją uciekającego czasu oraz świadomość, że w każdej chwili mogą pojawiać się sytuacje, na które nie będziemy mieć żadnego wpływu.

Wszystko jednak dobre, co się dobrze kończy. Kupujący już dawno wprowadzili się do swojego własnego mieszkania, sprzedający również nabyli kolejną nieruchomość, z której są bardzo zadowoleni.

Dodatkowo w ramach współpracy zlecili nam sprzedaż innych swoich inwestycji, dlatego pomimo, że transakcja przysporzyła nam wielu problemów, to wszyscy są zadowoleni z jej efektów.

PIT. Rozliczenie zakupu i sprzedaży lokalu użytkowego

Osoby fizyczne, które na potrzeby prowadzonej działalności nabywają lokal użytkowy, zwykle zastanawiają się, czy dokonać zakupu jako osoba prywatna, czy jako przedsiębiorca.

Inne pytanie brzmi: jakie będą skutki podatkowe związane z ewentualnym zbyciem tego lokalu za jakiś czas? Warto przeanalizować możliwe scenariusze.

Zawsze jednak trzeba liczyć się z ryzykiem odmiennej kwalifikacji prawnopodatkowej danej czynności, wynikającej z ewentualnej przyszłej zmiany przepisów podatkowych w tym zakresie.

Rozliczenie zakupu lokalu użytkowego

Na wstępie należy wyraźnie podkreślić, że przedsiębiorca jednoosobowy, nabywając nieruchomość, zawsze dokonuje tego do swojego majątku prywatnego.

Jeżeli jest w związku małżeńskim, w którym panuje ustrój wspólności małżeńskiej, będzie to majątek wspólny małżonków.

Jeśli zaś nie pozostaje w związku małżeńskim lub też, pozostając w nim, ma zawartą umowę rozdzielności majątkowej – nabycie nastąpi do majątku osobistego.

Ewentualne przekazanie lokalu na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej i traktowanie go jako składnika majątku związanego z tą działalnością następuje w drodze wpisania nieruchomości do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Nie zmienia to faktu, że nadal stanowi to majątek, którego właścicielem jest osoba fizyczna.

  • Po nabyciu lokalu użytkowego, który ma być wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej – które, jak wyżej wskazano, jest zawsze nabyciem „prywatnym” – przedsiębiorca ma do wyboru dwie możliwości, tj. przyjąć, że lokal ten:
  • ujęty w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych.
  • Ad 1. Lokal jako środek trwały
  • Lokal użytkowy może zostać wprowadzony do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych, gdy:
  • podatnik będzie jego właścicielem (współwłaścicielem), czyli po podpisaniu aktu notarialnego,
  • lokal będzie zdatny do użytku, co wiąże się z ewentualnym dokonaniem prac adaptacyjnych.

Lokal użytkowy wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlega amortyzacji. Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej, którą jest cena nabycia. Za cenę tę, jak wynika z art. 22g ust. 3 ustawy z 26 lipca 1991 r.

o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT), uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania (np.

koszty aktu notarialnego, podatku od czynności cywilnoprawnych, prac adaptacyjnych).

W razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika w myśl art. 22g ust.

11 ustawy o PIT wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku.

Zasada ta nie ma jednak zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.

W przypadku lokalu użytkowego stanowiącego środek trwały kosztami uzyskania przychodów będą – oprócz odpisów amortyzacyjnych – również koszty utrzymania lokalu (energia elektryczna, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, bieżące naprawy itp.)

Ad 2. Lokal poza ewidencją ŚT

Jeśli lokal użytkowy będzie wykorzystywany w działalności gospodarczej, to nawet mimo że nie będzie on wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – w oparciu o postanowienia art. 22 ust.

1 ustawy o PIT, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art.

23 – koszty jego utrzymania (energia elektryczna, podatek od nieruchomości, ubezpieczen…

Leave a Reply

Your email address will not be published.